Les charges locatives et charges récupérables
> Notion de charges locatives ou récupérables
Les charges locatives sont les charges relatives aux biens loués et à l’immeuble dont ils font partie, qu’un locataire doit assumer, ou rembourser au propriétaire, en sus de son loyer.
On les appelle « charges récupérables » quand elles sont réglées initialement par le propriétaire, qui en réclame ensuite le montant au locataire. Toute charge dite « récupérable » aux termes de la loi fait donc partie des charges locatives, quel que soit celui qui l’a réglée.
> Nature des charges locatives
Les diverses catégories de dépenses entrant dans les charges dites « récupérables » sont définies à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, mais la liste en est donnée limitativement dans le décret du 26 août 1987 :
– Prestations dont bénéficie le locataire dans l’usage des biens loués et consommations individuelles (eau, électricité, chauffage)
– Nettoyage et entretien courant des parties communes et des équipements communs (visites, petit entretien préventif, dépannage et assistance utilisateurs pour les ascenseurs).
Lorsque ces services sont effectués par du personnel propre à une copropriété, les charges correspondent à la part des salaires et charges sociales des personnels effectuant ces services.
Lorsque ces services sont effectués par des entreprises extérieures, les charges locatives correspondent au prix TTC de ces services.
– Impôts et taxes pour des services dont le locataire profite directement (enlèvement d’ordures, balayage).
> Montant des charges locatives
Il ne peut pas être fixé forfaitairement, c’est à dire qu’il n’est pas possible de prévoir dans l’acte de location un loyer toutes charges comprises.
Le montant des provisions demandée doit être fixé en considération des montant arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, du budget prévisionnel.
Le non-paiement des charges ou de la provision pour charges dans les conditions du bail est sanctionné dans les mêmes conditions et selon la même procédure que le non-paiement du loyer.
> Exigibilité des charges locatives
Les charges locatives sont exigibles sur justification, mais peuvent aussi, selon les baux, faire l’objet de demande de provision.
Le bail peut ainsi prévoir
– que les charges sont exigibles une fois par an (sur justification).
– ou qu’une provision pour charges doit être versée mensuellement ou trimestriellement.
> Régularisation des charges locatives
Lorsque les charges sont payées par provision, le bailleur est tenu de procéder au moins une fois par an à une régularisation annuelle pour que les versements du locataire soient ajustés aux dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
– le décompte par nature des charges en précisant les consommations imputables au locataire,
– dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges (factures, relevés de consommations, état des charges locatives de copropriété, contrats etc.)
La régularisation des charges peut être réclamée aussi bien par le propriétaire que par le locataire pendant 5 ans.
Lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles, le propriétaire peut réclamer l’excédent et ajuster le montant des provisions de l’année à venir.
Si le montant des provisions excède celui des charges réelles, le locataire est en droit d’exiger le remboursement immédiat du trop versé.
> Réclamer le décompte de charges locatives : droits du locataire et rôle de l’avocat en droit immobilier
Si le bailleur omet de fournir au locataire le décompte des charges locatives, celui-ci est en droit de le lui réclamer. Il peut lui demander de mettre à sa disposition les pièces justificatives (factures, relevés de consommations, état des charges locatives de copropriété, contrats etc.) par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si vous êtes locataires et que vous hésitez à faire cette demande, n’oubliez pas que vous disposez d’un délai de 5 ans pour contester le cas échéant les avances faites ainsi que le calcul de charges du propriétaire. N’hésitez pas à demander conseil à un avocat compétent en droit immobilier pour obtenir les justificatifs correspondant aux montants des charges locatives. Les avocats du cabinet Schaeffer se tiennent à votre disposition pour vous assister dans vos démarches et vous aider à défendre vos droits en tant que locataire.
