Mettre fin au bail d’habitation: la délivrance du congé

Le législateur impose un formalisme rigoureux qui conditionne la validité du congé.

Celui-ci doit être donné six mois à l’avance par rapport à la date anniversaire du renouvellement triennal et doit être notifié à chaque locataire mentionné au contrat de bail.

Il doit être délivré au nom de tous les propriétaires du bien donné à bail (c’est une question importante si le bien est soumis à une indivision ou si la propriété de ce bien est démembrée entre usufruitier et nu propriétaire).

La délivrance du congé valide revêt une importance particulière car  si le locataire en conteste la validité et obtient gain de cause  le bail se reconduit pour une nouvelle durée de trois années.

IMPORTANT : si votre locataire est âgé et dispose de ressources modestes, le bailleur ne peut refuser le renouvellement sauf à proposer un relogement dans des conditions équivalentes.

Les motifs du congé sont les suivants :

> Il peut s’agir d’un congé pour vendre

A défaut de congé, votre bien sera vendu occupé, le contrat de bail en cours étant opposable au nouveau propriétaire.

Si vous souhaitez vendre votre bien libre de toute occupation, la délivrance d’un congé pour vendre est indispensable.

Le législateur impose un formalisme très rigoureux, puisque le congé constitue également une offre de vente à destination de votre locataire, lequel dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire une priorité pour se porter acquéreur du bien aux conditions que vous avez définies et que vous avez portées à sa connaissance par le congé.

Des mentions obligatoires sont prescrites sous peine de nullité du congé.

Le congé délivré doit être fait de bonne foi et sans abus de droit (la jurisprudence contrôle également la validité des congés donnés avec la mention d’un prix exorbitant destiné à décourager d’entrée le locataire).

L’offre de vente que constitue le congé est valable les deux premiers mois du délai de préavis, à défaut d’acceptation pure et simple du locataire dans ce délai l’offre de vente devient caduque, et le congé prend effet à la date pour laquelle il a été donné.

> Il peut s’agir d’un congé pour reprise

Le bailleur souhaite reprendre son bien pour y habiter, lui ou un membre de sa famille.

Les bénéficiaires du congé pour reprendre sont strictement définis aux termes d’une liste limitative.

Il existe de nombreuses subtilités notamment quand le bien appartient à une société civile immobilière, ou qu’il est indivision, ou encore si sa propriété est démembrée.

De plus, ce congé obéit également à des règles de formes particulières.

Il ne doit pas être frauduleux, c’est-à-dire donné pour un motif erroné, la reprise par vous-même ou un membre de votre famille doit être effectif.

> Il peut s’agir d’un congé pour motif légitime et sérieux

Il peut s’agit d’un motif imputable au locataire, qui a adopté au cours du contrat un comportement fautif (retards répétés de loyers, troubles de jouissances dont se sont plaints les autres occupants de l’immeuble, refus de laisser la propriétaire effectuer des travaux relevant de l’urgence).

Il peut également s’agir d’un motif dont le locataire n’est pas responsable, par exemple la reprise pour démolir et reconstruire ou pour réaliser des travaux lorsque le propriétaire a obtenu un permis pour ce faire.

Il est important de vérifier que le congé pour motif légitime et sérieux n’est pas utilisé pour pallier le non respect des conditions posées par les textes pour la validité d’un congé pour vendre ou pour reprise.

> Délivrance du congé : le rôle de l’avocat

Votre avocat, le Cabinet Schaeffer vous aidera et vous conseillera pour la rédaction du congé, le choix de celui qui est le plus opportun au regard de votre situation personnelle et de vos intérêts.

Le cabinet d’avocats Schaeffer prendra en charge votre dossier si malgré un congé délivré en bonne et due forme, le locataire reste dans les lieux sans droit ni titre. Il conviendra alors de saisir le Tribunal d’instance par assignation au fin d’obtenir la validation du congé et l’expulsion du locataire.

Le cabinet d’avocats Schaeffer saura défendre vos intérêts en cas de contestation par votre locataire du formalisme ou du motif du congé.

De plus, le cabinet de Maître Schaeffer assurera la défense de vos intérêts si votre locataire, une fois les lieux libérés,  prend l’initiative de contester le congé délivré en sollicitant l’octroi de dommages et intérêts à votre encontre.

Il est donc particulièrement judicieux de faire appel au savoir-faire de votre avocat, qui peut tout à la fois vous conseiller, en amont, pour vous inciter à prendre les initiatives et décisions conformément à vos intérêts et dans les respects des règles particulièrement pointilleuses du droit des baux d’habitation, mais également pour vous défendre face à un débiteur récalcitrant.