Quid du régime fiscal des comptes courants d’associés dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Les apports libérés par compensation avec des créances liquides et exigibles sur la société émettrice (notamment les comptes courants d’associés) sont en principe considérés comme effectués en numéraire.
Continuer la lecture de Quid du régime fiscal des comptes courants d’associés dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Continue Reading
Le régime fiscal de la cession d’un immeuble et des titres d’une société civile immobilière

Valable uniquement pour un résident français

Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI. Continuer la lecture de Le régime fiscal de la cession d’un immeuble et des titres d’une société civile immobilière

Continue Reading
Quel régime fiscal choisir lors du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

A titre préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1869 du Code civil :
« Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Continuer la lecture de Quel régime fiscal choisir lors du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Continue Reading
La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

Il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée. Le tiers lésé doit donc rapporter la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (C. civ., art. 1792-4-3 , C. civ., art. 1240 et C. civ., art. 1241 ). Continuer la lecture de La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

Continue Reading
Quid de la garantie décennale ?

Les débiteurs de la garantie décennale sont les constructeurs énumérés au Code Civil (C. civ., art. 1792-1). Les sous-traitants ne sont pas débiteurs de la garantie décennale. En effet, ils ne sont pas liés par un contrat avec le traitant. C’est ce dernier qui bénéficie de leur obligation de faire et s’assure de sa bonne exécution. Continuer la lecture de Quid de la garantie décennale ?

Continue Reading
Quelle est l’appréciation du juge dans les procédures de déspécialisation ?

La déspécialisation est la procédure qui permet d’étendre l’activité initialement prévue par la destination du bail.
Deux types de déspécialisation sont possibles :
– La déspécialisation partielle, laquelle autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son commerce (régie par l’article L. 143-47 du Code de commerce) ;
– La déspécialisation totale, qui suppose un changement total de destination et est donc subordonnée à des conditions plus strictes (article L. 145-48 du Code de Commerce).

Les cas de déspécialisation partielle, aussi nommée restreinte

Cette déspécialisation restreinte est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause contraire ne peut l’interdire.
La procédure est simple. Le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités connexes ou complémentaires dont l’exercice est envisagé. Le bailleur dispose alors de deux mois pour contester l’exercice de cette activité, à défaut de quoi il sera déchu de tout droit d’opposition, ce qui signifie que son silence vaudrait acceptation. Il est à noter que le bailleur ne peut s’y opposer qu’en contestant le caractère connexe ou complémentaire des activités prévues. Ce sera alors au Tribunal de Grande Instance de trancher. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le caractère connexe et complémentaire de l’activité. Les tribunaux ont pu considérer que sont complémentaires les activités qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale. Comme il l’a été précisé, l’appréciation de ces critères relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers doivent prendre en considération les usages commerciaux. L’appréciation se fait par le Tribunal au cas par cas, in concreto.

Quels sont les cas répertoriés d’activité connexes ou complémentaires ?

Ont notamment été considérés comme activités connexes ou complémentaires :
– L’activité de restauration rapide pour une activité de café-bar dans la mesure où cette activité ne nécessitait pas d’aménagements importants et visait la même clientèle ;
– La vente de produits alimentaires dans une station-service.
Il a néanmoins été jugé que le commerce de restaurateur ou celui de préparateur et vendeur de plats du jour n’est ni connexe ni complémentaire de celui de débitant de boissons.
Attention, le changement d’activité peut entraîner le paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l’existence. Il peut s’agir, par exemple, d’une diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, d’un accroissement des charges, etc. De même, une majoration de loyer pouvait intervenir à l’amiable ou lors de la première révision triennale suivant la notification de déspécialisation. Enfin, lors du renouvellement, un déplafonnement du loyer pourrait être envisagé.

Continue Reading
Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

En cas de départ à la retraite, le locataire peut céder le bail avec changement d’activité. Il s’agit de la procédure dite de « cession-déspécialisation », qui est une procédure simplifiée de déspécialisation plénière (donc totale) applicable au commerçant qui entend partir à la retraite. Continuer la lecture de Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

Continue Reading
La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

La responsabilité de droit commun est engagée dans le cadre de l’exécution des contrats nécessaires à la réalisation de la construction, pour ce qui concerne les rapports entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. Il est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles. Continuer la lecture de La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

Continue Reading
Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux ? 

Le locataire peut ne pas voir les défauts mineurs ou même majeurs d’un logement lors de l’établissement de l’état des lieux. Il bénéficiera cependant d’un délai légal pour apporter des ajouts ou des précisions d’éléments à l’état des lieux. Continuer la lecture de Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux ? 

Continue Reading
Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

Qu’entend-on par transformation de locaux loués ?

Si le locataire entreprend des travaux qui concernent le gros œuvre et donc des parties essentielles du logement, il s’agit bien de transformations. Le droit immobilier, fondé sur une jurisprudence constante, considère par exemple que l’abattage de cloisons ou l’élargissement de portes constituent bien des transformations. Continuer la lecture de Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

Continue Reading