Quid de la nullité de la vente pour lésion dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

Compte tenu de la rareté des ventes immobilières à réméré, il est très difficile de pouvoir vendre directement à un acquéreur maîtrisant la vente à réméré.
Par rapport à une transaction classique, la vente avec faculté de rachat se fait forcément en deçà de la valeur de marché du bien, afin justement d’intégrer le risque de non-rachat pour l’investisseur. Continuer la lecture de Quid de la nullité de la vente pour lésion dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

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Point sur l’existence de dispositions légales ou jurisprudentielles sur les parcs de stationnement

En droit, « Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité. », selon l’article 18, du Décret du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Continuer la lecture de Point sur l’existence de dispositions légales ou jurisprudentielles sur les parcs de stationnement

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Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

Concernant les personnes morales à prépondérance immobilière, le seul critère posé par les dispositions de l’article 726 du CGI et commenté par la doctrine administrative est que l’actif brut total soit constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers en France : Continuer la lecture de Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

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Droit de mutation exigible en cas de rachat par une SCI de ses propres parts sociales 

Ainsi, aucun droit de mutation n’est exigible si les biens sont attribués à l’apporteur (sous réserve de la publicité foncière s’il s’agit d’immeubles ou de droits immobiliers).
Enfin, il convient de rappeler qu’avant l’intervention de l’article 39 de la loi 2008-1443 du 30 décembre 2008, lorsque qu’un seul acte était établi pour constater à la fois le rachat et la réduction de capital et que la contrepartie consistait en l’attribution de biens sociaux, l’administration analysait l’opération comme un partage partiel rendant exigible le droit de partage.
Cette approche impliquait l’application du droit de partage prévu à l’article 746 du CGI aux réductions de capital des sociétés.
Or, cette doctrine a été remise en cause par la Cour de cassation.
Il convient de rappeler à cet effet qu’aux termes de l’article 746 du CGI :
« Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié, sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % ».
L’article 1844-9 du Code civil précise que :
« Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire. Les règles concernant le partage des successions, y compris l’attribution préférentielle, s’appliquent aux partages entre associés. Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle. Tous les associés, ou certains d’entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l’indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l’indivision ».

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Que faire en cas de rachat suivi d’une réduction de capital dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Si les opérations sont constatées par un acte unique

L’article 814 C du CGI dispose que :
« Sous réserve des dispositions du dernier alinéa du III de l’article 810, sont enregistrés au droit fixe de 375 € porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital d’au moins 225 000 € : Continuer la lecture de Que faire en cas de rachat suivi d’une réduction de capital dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

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De possibles montages pour du rachat de parts sociales en SCI

Si vous souhaitez faire un rachat de parts sociales en SCI il existe plusieurs solutions et plusieurs montages possibles.
Par exemple, réaliser purement et simplement la dissolution de la SCI et le remboursement des apports en attribuant une partie du terrain plus une soulte à l’un et la pleine propriété du terrain restant à une autre personne. Continuer la lecture de De possibles montages pour du rachat de parts sociales en SCI

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L’avance en compte courant d’associé lors de rachat de parts sociales de SCI

Il arrive souvent en pratique, notamment pour permettre à la société de faire face à des besoins de trésorerie momentanés, que les associés, au lieu de faire des apports complémentaires, consentent à la société des avances ou des prêts, soit en versant des fonds dans la caisse sociale, soit en laissant à la disposition de la société des sommes qu’ils renoncent temporairement à percevoir (rémunérations, dividendes, etc.). Continuer la lecture de L’avance en compte courant d’associé lors de rachat de parts sociales de SCI

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Quid de la cession de droits indivis ?

Chaque indivisaire est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. En cas de cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers, les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption (selon l’Article. 815-14 du Code Civil).

Le cédant doit avertir les coïndivisaires par acte extrajudiciaire de son intention de vendre et des conditions de la vente. Ces derniers disposent alors d’un délai d’un mois pour faire connaître, également par acte extrajudiciaire, leur décision de préempter aux prix et conditions indiqués. La vente doit alors intervenir dans les deux mois. Passé ce délai, la déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet (selon l’art. 815-14, alinéa 3 du Code Civil).

La notification ne vaut pas offre de vente et l’indivisaire qui y a procédé peut donc renoncer à son projet de cession malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer le droit de préemption. En outre, l’acceptation d’une offre ne forme le contrat que si elle est en parfaite concordance avec l’offre quant à l’objet et aux modalités essentielles fixées par le pollicitant.
Toute cession opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 du Code civil est nulle.

Concernant le régime fiscal, un indivisaire qui cède ses droits indivis est imposable sur la plus-value constatée à cette occasion. Quand il s’agit d’une personne physique, la plus-value relève du régime de taxation prévu par les articles 150-0 A et suivants du CGI.
Parallèlement, la cession de droits indivis donne lieu au paiement de droits d’enregistrement.
Le droit d’enregistrement applicable à la cession des droits indivis est fixé à l’article 746 du CGI. Il est égal à 2,50%, assis sur l’actif net partagé.

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Quid du régime fiscal des comptes courants d’associés dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Les apports libérés par compensation avec des créances liquides et exigibles sur la société émettrice (notamment les comptes courants d’associés) sont en principe considérés comme effectués en numéraire.
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