L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’état des lieux d’entrée

Avant toute chose, l’état des lieux doit s’établir de manière impérative en présence du bailleur (ou d’un représentant agréé) et du locataire, pour pouvoir le faire de « manière contradictoire ». Cet état des lieux doit impérativement être effectué au moment de la remise des clés du bailleur vers le locataire, avant que ce dernier n’ait eu le temps d’y poser ses meubles et de s’installer. Celui-ci doit être le plus précis possible et détaillé, pour permettre aux deux parties de prendre le maximum de précaution et d’éviter par la suite des interprétations différentes sur un même terme Exemple : « bon état général » est beaucoup trop vague comme formule pour une description. Un état des lieux se fait toujours par écrit, soit sur un formulaire déjà prêt soit sur papier libre, qui doit impérativement être daté et signé par le bailleur et son locataire, qui repartent chacun avec un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée doit comprise une description de toutes les pièces du logement, en passant par le plafond et le sol, ainsi que de tous les équipements déjà présents à l’arrivée du locataire, comme une cheminée ou des radiateurs, des placards intégrés… Voici une liste non exhaustive d’éléments à vérifier:

  • les fissures sur le plafond ;
  • l’état des serrures ;
  • un relevé de tous les compteurs (électricité, eau, gaz…) ;
  • les sanitaires, présence de fêlure ou non ;
  • le fonctionnement de toutes les installations électriques présentes ;
  • les revêtements muraux comme des traces d’anciens cadres, un papier peint jauni par le soleil ;
  • un carrelage ébréché, une moquette tâchée ou au contraire neuve, un parquet avec une latte fendue ;
  • les fenêtres : joints décollés, mauvaise isolation…

Au niveau des frais, lorsque ce document est établi entre le bailleur et son locataire, cela n’entraîne aucun frais pour l’un ou l’autre. En revanche si un agent immobilier s’ne occupe, il est en droit de prendre 3€/m2 de surface habitable et les deux parties se partagent les frais à égale hauteur, sachant tout de même que le locataire ne pourra jamais payé un montant qui excède celui de son propriétaire.

L’état des lieux de sortie

Son but principal est de mettre en avant toutes les dégradations qu’a pu subir éventuellement le bien immobilier. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire au début du contrat, est en grande partie conditionnée par le bilan de l’état des lieux. Il permet également au locataire de contester les éventuelles sommes que retiendrait le bailleur sur ce dépôt. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit récapituler toutes les catégories présentes dans celui d’entrée.
De même que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit se faire uniquement quand l’appartement est vide, lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire.
On peut également, si souhaité par l’une ou l’autre des parties, effectuer un pré-état des lieux qui commence à déterminer les travaux de réfection qu’il faudrait effectuer dans le logement et dont la charge pourrait incomber au locataire. Ce dernier bénéficierait alors d’un délai pour pouvoir réaliser les travaux lui-même, à coûts réduits ou non, du moment que le travail est reconnu par un professionnel.

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achat appartement

Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

Dans l’ancien

Des deux choix possibles, l’ancien est celui qui offre la plus grande diversité, puisqu’il permet d’avoir tous les styles, bâtisses du début du siècle dernier, immeubles des années 30, constructions des années 50, 70 jusqu’à des résidences plus récentes des années 90/2000. En général, l’ancien se situe au centre-ville ou au cœur des quartiers vivants, dans tous les points stratégiques au niveau des activités offertes par une ville : cinéma, restaurants, théâtres, commerces de proximité, magasins… Ce qui constitue le critère numéro 1 des acheteurs.
Le deuxième argument fort qu’offre l’ancien est le prix, inférieur de 15 à 20% par rapport au neuf, et permet donc d’avoir une surface plus grande pour le même investissement. A ne pas négliger également, la décote importante lorsqu’il y a des travaux à réaliser dans le bien.
D’ailleurs, ces éventuels travaux à réaliser peuvent faire tomber le logement sous le dispositif Duflot, qui octroie des taxes réduites et des réductions d’impôts pour la réhabilitation de logements anciens, à condition que celui-ci ne corresponde pas à 4 des critères de décence et 6 des performances techniques, et que les travaux soient effectués dans les deux ans suivants l’achat.
Acheter un logement ancien ouvre aussi la possibilité d’avoir des prêts avantageux : le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (CIL), le prêt Paris Logement 0%…
Et dernier point, et non des moindres, acheter dans l’ancien permet d’envisager une installation rapide, dans les trois mois en moyenne après la signature d’un compromis de vente, alors que pour un achat dans le neuf il faut attendre le délai de livraison de la construction, qui peut atteindre facilement plusieurs années.

Dans des constructions neuves

Concrètement, un bien est considéré comme neuf s’il est acheté sur plan, qu’il est en cours de construction, ou terminé il y a moins de cinq ans et jamais vendu depuis qu’il est prêt.
Le désavantage principal contrairement à un bien ancien est qu’il est difficile de se faire une idée précise. Pour cela, l’acheteur peut visiter des appartements témoins, le site et ses environs, repérer les points importants (commerce, transports, carte scolaire, parcs, équipements municipaux), venir voir en semaine, le weekend ou en soirée, pour apprécier l’ambiance du quartier le plus justement possible. L’acheteur ne doit pas non plus oublier de demander le plan-masse, remis par le promoteur qui sert à évaluer la distance avec le trottoir, les constructions alentours et la voie.
En revanche, l’avantage, lorsqu’une réservation est effectuée assez tôt, est de pouvoir choisir l’étage, balcon ou terrasse, jardin, places de parking, et de nombreux aménagements intérieurs : placards, parquets, baignoire ou douche…
Les autres avantages d’acheter dans le neuf se situent au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant deux ans, des frais d’acquisition (taxes et notaire) réduits de 2 à 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ainsi que la possibilité d’avoir un prêt à taux zéro (PTZ) plus avantageux et plus long.
Au moment de la signature d’un contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé, dont le montant est évalué en fonction du délai imparti entre la date de signature du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente. Ce contrat est souvent assorti d’une assurance protection juridique mais si ce n’est pas le cas, l’acheteur doit penser à en souscrire un de son côté.
A noter que si les délais de livraison ne sont pas respectés par le promoteur, l’acheteur sera dédommagé.

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local commercial

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Réglementations et conditions

Dans le cas d’un usage exclusivement professionnel, la règlementation s’appuie sur plusieurs textes : les articles 1713 et suivants du Code Civil, l’article 57A de la Loi du 23 décembre 1986, les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ceux-ci précisent qu’à la base, « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.» Mais, en présence d’une clause spécifique, les parties, le bailleur et son locataire, peuvent décider librement d’autoriser une sous-location partielle ou totale des locaux concernés par le bail, à la disposition d’une tierce personne. Les conditions de location restent les mêmes et incombent toujours au locataire principal du bail, qui doit en exécuter toutes les obligations.

Un régime spécifique avec ses propres règles

En revanche, la sous-location reste un régime particulier, plus restrictif qu’un simple bail commercial puisque celui-ci procure un profit au locataire principal. Le propriétaire doit donner expressément son accord au locataire dans les 15 jours et « concourir à l’acte », ce qui ne peut se faire qu’avant la sous-location et n’est pas régularisable ensuite. Cet acte est réalisable par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire, qui font office d’intention de sous-louer, en précisant l’identité du nouveau sous-locataire, le montant du loyer, sa date de paiement, la durée de la sous-location, la répartition des charges…

Si l’autorisation n’est pas demandée préalablement, et que le bailleur le découvre, il peut rompre immédiatement le bail ou ne pas le renouveler, sans compte à rendre à son locataire et sans indemnité à verser.

Si le bail principal est résilié, il entraîne en même temps la fin du bail de sous-location. S’il y a une résiliation anticipée du bail, le locataire engage sa responsabilité à l’égard de son sous-locataire. En revanche, lors du renouvellement du bail, si le locataire principal ne le reprend pas, le sous-locataire peut demander au bailleur à le récupérer. Bien noter que le contrat de sous-location ne peut en aucun cas prévoir plus de droits que le bail principal, et que les obligations sont identiques.

Attention, il ne s’agit en aucun cas d’un hébergement à titre gratuit, surtout lorsque cela concerne des membres de la famille, et le locataire en place peut recevoir des invités s’il le souhaite. La jurisprudence souligne également le fait qu’en son absence ou non, le locataire a le droit de prêter son logement, même si la durée est assez longue.

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habitation

Changement de l’affectation de locaux à usage d’habitation

Le changement d’usage

Aucun changement d’affectation d’un logement en local professionnel ne peut se faire sans préalablement effectuer une démarche administrative. Cependant, vu que l’on distingue deux types de changement, d’usage et de destination, il ne faut pas faire appel à la même législation. Dans le cas de la notion d’usage, le changement relève du Code de la Construction et de l’Habitation, qui touche au profil juridique de l’immeuble.
L’autorisation n’est nécessaire que dans un sens : de locaux d’habitation à locaux commerciaux. Si au contraire, on passe d’un usage économique (location touristique de meublé inclus) à un usage d’habitation, l’Autorisation de Changement d’Usage n’est pas une obligation. Si la résidence principale est la même que le local et qu’aucune marchandises ni client ne sont reçus, le locataire peut aussi passer outre l’autorisation. Une dérogation existe également pour les locaux situés en rez-de-chaussée, via l’Article L631-7-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui prévoit la possibilité d’exercer une activité de type commerciale (comprenant les loges de gardiens, les chambres de services, les logements de fonctions…), si l’activité n’est pas contraire à ce qui se trouve stipulé dans le bail et dans le règlement de copropriété, et que cette activité n’engendre pas de « danger pour le voisinage » de « désordre pour le bâti » ni de « nuisances sonores » et ce, même en cas de réception de personnes ou de biens au sein des locaux.
De plus, cette mesure ne concerne que les logements situés dans les départements d’Ile-de-France ainsi que dans les communes de plus de 200 000 habitants, en France.

Le changement de destination

La notion de destination quand à elle, relève du Code de l’Urbanisme, qui définit la conception de l’immeuble et ce pour quoi il a été conçu : bureaux, commerces, entrepôts, habitation, hôtel, artisanat… Tout changement s’avère définitif, après décision et contrôle de l’administration compétente et délivrance d’une Autorisation d’Urbanisme. Pour le changement de destination, les formalités administratives classiques ne suffisent pas, il faut également effectuer des démarches auprès de la copropriété si besoin est, et demander l’accord de son bailleur (un mois de silence vaut acceptation).
Deux sortes d’Autorisation d’Urbanisme peuvent être délivrées :

  • un permis de construire, si le changement de destination s’accompagne de travaux sur la façade extérieure de l’immeuble ;
  • une simple déclaration préalable, s’il n’y a à déplorer que de légers travaux d’aménagement intérieur.
    Cas rare, un agrément doit être invoqué si la surface concernée par le projet dépasse les 1 000m2.

Attention, pour les deux changements d’affectations, il ne faut pas oublier de les déclarer auprès de l’administration fiscale pour que celle-ci mette à jour la valeur locative cadastrale, sur laquelle se base le calcul de la taxe foncière. Le propriétaire dispose d’un délai de trois mois après le changement pour se déclarer.

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