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Les charges de copropriété récupérables

En vertu d’un bail d’habitation, le propriétaire a la possibilité de récupérer tout ou partie des charges auprès de son locataire, dites « charges récupérables ».
Les charges récupérables font l’objet de provisions versées par le locataire au moment du paiement du loyer et font l’objet d’une régularisation annuelle a posteriori en fonction des sommes réellement dues.

I. Les dépenses concernées

Les charges récupérables sont prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux d’habitation.
Les charges récupérables sont des charges payées en contrepartie de services liés à (i) l’usage des différents éléments constitutifs du logement, comme la fourniture d’eau et de gaz, (ii) à des dépenses d’entretien du logement et (iii) à des menues réparations des parties communes, à l’instar de l’ascenseur.
Il en a va de même des impôts acquittés au titre de services profitant au locataire, comme par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Si vous souhaitez avoir une idée plus précise des charges récupérables, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fournit une liste précise, à laquelle le propriétaire doit se référer

II. Le paiement des charges récupérables

A- Les provisions sur charges

Le montant des charges de copropriété est susceptible de varier d’une année à l’autre et il n’est par conséquent pas possible de connaître à l’avance le montant récupérable.
Ainsi, le propriétaire demande à son locataire une provision mensuelle sur charges payable simultanément au loyer qui doit apparaître distinctement sur l’appel de loyer mais également sur la quittance.

B- La régularisation des charges

Le propriétaire dont procéder annuellement à une régularisation des charges en faisant la balance entre le montant des charges récupérables et les provisions perçues.
Il appartiendra alors pour le locataire de reverser le trop-perçu ou réclamer le solde.
Le bailleur et le locataire peuvent effectuer une régularisation rétroactive, dans la limite de cinq années, qui interviendra lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, durant laquelle a lieu l’approbation des comptes.

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Formalités et Effets du Congé – Location

Le contrôle judiciaire du respect des formalités du congé

La loi ALUR du 24 mars 2014, dans le but de protéger le locataire d’un bien immobilier a renforcé le contrôle du juge en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement ou du congé pour vente.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(Pour exemple Cour d’Appel de Bastia 9 juillet 2014, RG 13/00590.

Effets du Congé

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Propriétaire et locataire établissent ensemble l’état des lieux de sortie et l’inventaire en location meublée, et en cas de dégradations ou d’impayés les sommes correspondantes seront déduites du dépôt de garantie.
A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur sera contraint de saisir le Tribunal d’Instance du ressort de la commune où est situé le logement afin d’obtenir judiciairement la validation du congé et l’expulsion du locataire récalcitrant.

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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Le bailleur qui souhaite récupérer un logement mis en location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ne peut le faire que suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le congé ne peut se faire que dans trois hypothèses :

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Le Cautionnement

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
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