Expulsion du locataire : exécution et recours de la force publique

L’exécution de l’expulsion

Après avoir obtenu le jugement, il faut lu délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois par acte d’huissier. Ce commandement de quitter les lieux doit aussi être notifié au Préfet.

IL sera précisé que l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution interdit toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef.

Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au Juge des Référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution (JEX au TGI) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale. Ainsi, il faut également tenir compte de la période hivernale qui s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.

Le recours de la Force publique

Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que le locataire se maintienne dans les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion.

Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat qui a été sollicité, a l’obligation de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier.
Attention, la loi Alur, du 24 mars 2014, punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique !
Obtenir l’expulsion d’un locataire pour non-paiement de loyer est très long et toujours aléatoire, puisque cela dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
Ainsi, il est important pour les propriétaires de s’entourer de cabinets d’avocats spécialisés en la matière afin notamment de se prémunir contre certaines difficultés notamment de faire en sorte que procédure d’expulsion soit régulière et la moins longue possible et obtenir le recouvrement des loyers.

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Expulsion locative : assignation en référé et procédure du tribunal d’instance

L’assignation en référé

Pour obtenir le paiement des loyers et par suite l’expulsion du locataire, le bailleur devra assigner en référé le locataire devant le Juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail, demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer et voir prononcer l’expulsion du locataire et tout occupant de son chef. (suite…)

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