Mois : avril 2017

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La loi Duflot II : la protection du locataire contre les abus dans la fixation/révision du loyer par le bailleur

Rappel concernant la révision du loyer

La révision du loyer est prévue à l’article 17-1 de la loi ALUR. La révision du loyer par le bailleur est donc légale. Le premier alinéa de l’article 17-1-I dispose que la révision du loyer peut intervenir à la date prévue dans le bail. A défaut, la révision peut intervenir à la fin de l’année du bail.
L’alinéa deux de l’article 17-1-I prévoit que la révision annuelle du loyer doit tenir compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. La révision annuelle du loyer ne doit pas être supérieure à la variation de l’IRL. Si le bailleur ne respecte pas cela, le locataire pourra entamer une action en diminution du loyer. Aux termes du troisième alinéa de l’article 17-1-I, si le bailleur n’a pas prévu de révision annuelle du loyer dans le contrat, alors le locataire doit considérer qu’il a renoncé à la révision du loyer pour l’année écoulée. Autrement dit, le bailleur ne peut plus réclamer au locataire les arriérés d’indexation du loyer. Avant cette loi, si le bailleur n’avait pas prévu la révision du loyer, il était en droit de réclamer les aérés d’indexation sur 5ans. Mais avec la loi ALUR, ce n’est plus possible. Cependant, l’article 17-1-II exclut l’action en diminution de loyer dans le cas suivant : si le bailleur et le locataire ont convenu par une clause expresse des travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuté, alors le contrat de location peut prévoir la majoration du loyer fixée au regard du montant desdits travaux.

Pour ce qui concerne les zones non tendues : point technique

Tout d’abord définissons ce que nous entendons par le terme « zones non tendues ». Ce sont les zones dans lesquelles il y a 50 000 habitants ou moins.
Concernant le loyer initial, aux termes de l’article 17-III de la loi de 1989, la fixation des loyers de logements par le bailleur est libre. En d’autres termes, le bailleur peut fixer le loyer à sa guise.
Et concernant le renouvellement du bail, aux termes de l’article 17-2-II, dans cette zone, l’action du bailleur en réévaluation du loyer n’est possible que si le loyer est manifestement sous-év

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 3

Concernant le renouvellement du bail

Le renouvellement du bail est prévu à l’article 17-2 de la loi ALUR.
L’action en diminution de loyer peut être engagée lors du renouvellement du bail. Cette action est subordonnée à deux conditions cumulatives : Continuer la lecture de Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 3

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2

Concernant le complément de loyer

L’article 17-II-B dispose que si le logement comporte des caractéristiques de location ou de confort dans le même secteur géographique que les logements cités à l’article 17-I, le bailleur peut ajouter le complément de loyer au loyer de référence, au loyer de référence majoré ou de loyer de référence minoré. L’article 3 du décret n˚2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers précise les trois conditions de ces caractéristiques à savoir : Continuer la lecture de Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ?

Avant l’année 2014, il était habituel de voir que le bailleur pouvait, selon sa guise et en toute impunité, fixer ou réviser le loyer. Bien évidemment, cette fixation ou cette révision du loyer donnait lieu à des abus plus ou moins importants de la part des bailleurs. Des loyers dont le montant était trop élevé, voir parfois exorbitant pour le locataire, désespérément en quête de logement soit pour lui-même, soit pour se rapprocher du lieu de son travail. Comme pour dire : »le malheur des uns (les candidats locataires) fait le bonheur des autres (des bailleurs) ». Les bailleurs se donnaient le droit d’agir ainsi, malgré la loi de 1989 portant sur le logement. Ils agissaient ainsi en toute impunité.
Mais, en 2014 la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite loi « ALUR » ou « Duflot II » (du nom de l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile DUFLOT) a été adoptée. Elle modifie profondément la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 portant sur le logement. A présent, le locataire se trouve protégé contre les abus du bailleur dans la fixation ou la révision du loyer.
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