Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile, qui accompagne souvent la révision du loyer dans un bail commercial ?
Sous la condition qu’un bail commercial conclu entre deux parties soit assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision peut être envisagée à chaque fois que le prix du loyer bouge, donc qu’il soit diminué ou augmenté, en faisant « jouer » cette clause. Le prix doit fluctuer de plus d’un quart par rapport au prix fixé avant contractuellement (ou éventuellement par décision judiciaire).
Les conditions d’application de cette clause sont encadrées par l’article L145-39 du Code du Commerce. Pour l’appliquer, il convient de comparer le loyer obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile, par rapport au prix fixé précédemment via l’accord des parties, et ce, hors indexation.
Le jour d’une demande de révision judiciaire, le loyer payé par le locataire ne peut être pris en compte que s’il correspond à celui résultant de l’application de la clause d’indexation.
Attention, une demande de renouvellement de bail peut mettre fin au premier bail et en créé un nouveau qui prend effet à date, et définit ainsi un nouveau loyer « fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail ». Dans ces cas, la demande de révision serait déclarée irrecevable. Le seul loyer qu’il faut prendre en compte pour pouvoir correctement apprécier l’augmentation d’un quart qui permettra d’exercer l’action en révision de l’article L 145-39, est le loyer initial du bail en cours, à date de la demande en révision, donc au bail renouvelé.
Afin de pouvoir apprécier la variation d’un quart prévue par l’article L 145-39 du Code de Commerce, le loyer de référence est le loyer d’origine, donc celui qui résulte d’une précédente révision amiable par avenant, ou bien celui fixé judiciairement lors d’une précédente instance en révision. Ce loyer de référence est alors comparé au loyer indexé qui est réclamé à la date de la demande de révision hors indexation. Le loyer ainsi comparé est celui résultant de l’application de la clause d’indexation. Il ne peut donc en aucun cas s’agir d’un loyer convenu entre les parties et effectivement payé par le locataire, même si celui-ci est plus élevé.
Si le bail est renouvelé, car le bailleur ne prend pas position sur la demande de renouvellement adressée le locataire, même s’il s’opère de la même façon aux clauses et conditions du bail arrivé à expiration, de fait, le bail renouvelé est un nouveau bail. Ainsi, c’est le loyer initial du bail renouvelé qu’il faut prendre en considération afin d’apprécier la variation qui permet l’action en révision.
Si le loyer comprend par hypothèse, les augmentations successives dues au jeu de la clause d’indexation, une demande en révision n’aura aucune chance d’aboutir.
