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Attention à une imposition double en cas de rachat de parts sociales d’une SCI

L’imposition peut être double :
– Droit de partage (2,5%) sur la totalité des droits indivis ;
– Impôt sur la soulte (4,5% + 1,2% + 0,11% soit 5,8%).

Plusieurs options possibles

Différents montages peuvent être envisagés afin de baisser le montant global des impôts.
A l’aide d’une cession de droits indivis pour la 2nd propriété au profit de l’un des actionnaires, selon les règles évoquées précédemment. Pour information, le droit d’enregistrement applicable à la cession des droits indivis est fixé à l’article 746 du CGI. Il est égal à 2,50%, assis sur l’actif net partagé.

Il peut également y avoir une compensation entre la soulte et le prix de vente d’une seconde propriété ce qui évite de débourser de l’argent.

D’autres montages sont possibles, à voir en lien avec son avocat.
– Cession par la SCI du terrain à bâtir ;
– Rachat des actions grâce au prix de cession ;
– Cession d’une seconde propriété à un prix modique mais attention au risque de qualification de donation déguisée.
– Rachat d’une partie des titres de l’un des actionnaires contre le terrain à bâtir avec les conséquences fiscales à anticiper (droit d’enregistrement de 500euros : article 814 du CGI) ;
– Cession des droits indivis à l’un des associés ;
– Compensation entre les deux créances ;
– Cession des parts de la SCI à l’un des actionnaires pour le restant, sous couvert d’une imposition à 17,75% des plus-values immobilières en cas de cession des parts (art. 150 U, 150 VC du CGI).

Toutefois, le risque de dissolution d’une SCI demeure si dans le montage prévu, une personne se retrouve seule associée.

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