Catégorie : Dossier Bail

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Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Prenons l’exemple d’un bailleur, qui a conclu avec une société un bail commercial : ce bail portant sur le terrain sur lequel ladite société exploite un fonds de commerce de camping.
À la fin du bail, le bailleur lui a délivré congé mais avec une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant. La société locataire a alors contesté le prix du loyer de renouvellement car elle estime qu’elle avait déjà financé tous les aménagements du terrain de camping auparavant, travaux qui n’ont pas été sans coûts.
Le bailleur a alors assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant. Mais la locataire a réclamé, lors de la procédure de fixation du loyer, un abattement de 40 % sur la valeur locative du terrain loué en évoquant les dispositions de l’article R. 145-10 du Code du Commerce, applicable en France, qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail commercial à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Verdict et conclusion

Sa demande d’abattement est rejetée lors du pourvoi par la Cour de Cassation, qui a estimé que le bail commercial portant sur des locaux construits pour une seule utilisation (locaux monovalents), l’article R. 145-8 du Code de Commerce n’était pas applicable à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation.
Le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, voir le Code du Commerce à l’article R. 145-10.
Du coup, en l’espèce, à la valeur locative calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings.

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Sur la nature du sol d’un appartement en copropriété

Nature du sol d’un appartement en copropriété selon la législation en vigueur

En vertu de la législation en vigueur, qui s’applique en l’absence de règlement intérieur de copropriété, le sol d’un appartement en copropriété n’en demeure pas moins une partie commune à usage privatif.
En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version consolidée au 28 mars 2018) dispose que :
Article 1er : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
Article 3 : 
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
–  le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; 

–  le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; 

–  les coffres, gaines et têtes de cheminées ; 

–  les locaux des services communs ; 

–  les passages et corridors. » 


Le droit positif prévoit que le sol privé sur lequel eut être effectué des travaux soit
une partie commune, ce qui a donc des effets considérables sur le régime s’appliquant à la réalisation de travaux sur une telle partie commune.

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Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Si un immeuble est construit et placé sous le régime de la copropriété en 1980, il se retrouve soumis aux normes acoustiques en vigueur au moment de sa construction, à savoir l’article 2 de l’arrêté du 14 juin 1969 relatif à l’isolation acoustique dans les bâtiments d’habitation modifié par l’arrêté du 22 décembre 1975, qui précise notamment que le niveau de pression acoustique du bruit perçu dans chaque pièce principale ne peut dépasser 70 dB. Continuer la lecture de Le respect des normes acoustiques dans un appartement

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Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

En cas de départ à la retraite, le locataire peut céder le bail avec changement d’activité. Il s’agit de la procédure dite de « cession-déspécialisation », qui est une procédure simplifiée de déspécialisation plénière (donc totale) applicable au commerçant qui entend partir à la retraite. Continuer la lecture de Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

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Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux ? 

Le locataire peut ne pas voir les défauts mineurs ou même majeurs d’un logement lors de l’établissement de l’état des lieux. Il bénéficiera cependant d’un délai légal pour apporter des ajouts ou des précisions d’éléments à l’état des lieux. Continuer la lecture de Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux ? 

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Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

Qu’entend-on par transformation de locaux loués ?

Si le locataire entreprend des travaux qui concernent le gros œuvre et donc des parties essentielles du logement, il s’agit bien de transformations. Le droit immobilier, fondé sur une jurisprudence constante, considère par exemple que l’abattage de cloisons ou l’élargissement de portes constituent bien des transformations. Continuer la lecture de Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

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Qu’est-ce qu’un bail dit authentique (donc dressé légalement, avec une date certaine etc.) ?

La location d’un bien nécessite l’élaboration d’un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat est appelé le bail. Il peut être rédigé de commun accord entre les deux parties : c’est le bail sous seing. Sous la direction d’un avocat travaillant dans un cabinet spécialiste du droit immobilier, il prend le nom de bail authentique ou notarié. Continuer la lecture de Qu’est-ce qu’un bail dit authentique (donc dressé légalement, avec une date certaine etc.) ?

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Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile, qui accompagne souvent la révision du loyer dans un bail commercial ?

Sous la condition qu’un bail commercial conclu entre deux parties soit assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision peut être envisagée à chaque fois que le prix du loyer bouge, donc qu’il soit diminué ou augmenté, en faisant « jouer » cette clause. Le prix doit fluctuer de plus d’un quart par rapport au prix fixé avant contractuellement (ou éventuellement par décision judiciaire). Continuer la lecture de Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile, qui accompagne souvent la révision du loyer dans un bail commercial ?

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Renoncer à l’avance à la révision d’un loyer indexé n’est pas possible pour le locataire de locaux commerciaux

En présence d’un bail commercial assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision du loyer peut être demandée à la justice, à chaque fois que ce loyer se trouve soit augmenté, soit diminué, de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, par le jeu de la clause en question. Continuer la lecture de Renoncer à l’avance à la révision d’un loyer indexé n’est pas possible pour le locataire de locaux commerciaux

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