Bailleur pour une location meublée, faut-il cotiser au Régime Social des Indépendants ?

Le 5 décembre dernier, le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2017 a été voté. L’un de ses buts principaux était d’apporter un cadre nouveau à tous les revenus provenant de l’économie collaborative, notamment en ce qui concerne les locations meublées via des plates-formes dédiées et spécialisées.
Les autorités ont tranché, il faudra à partir de maintenant cotiser au Régime Social des Indépendants (RSI).
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Les conséquences de la loi sur l’encadrement des loyers

Une activité fortement ralentie sur Paris principalement

Depuis la mise en place de la loi ALUR qui prévoit notamment un encadrement des loyers dans le secteur privé, on ne peut que constater que l’activité immobilière dans la capitale française est en baisse. Pour rappel, la partie sur l’encadrement des loyers prévoit que l’ors de la signature d’un nouveau bail le logement ainsi remis sur le marché reste, niveau prix, dans une fourchette prédéterminée en fonction de plusieurs critères comme le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (pas plus de 20% mais pas moins de 30%) mais aussi l’étage, l’ensoleillement, la vue, le quartier…
Selon les professionnels de ce secteur, l’édition de mandats de gestion locative est en chute. Cette loi a donc eu un impact négatif dont la première conséquence visible est une contraction du marché locatif à Paris, qui touche et pénalise aussi bien les locataires que les propriétaires des biens.
Contrairement à ce qui était souhaité par la ministre au moment de voter cette loi, l’effet a été contre-productif puisque les propriétaires ont, pour certains, purement et simplement décidé de retirer leur(s) bien(s) du marché locatif et de parfois de le vendre. Ce dispositif a été voulu pour le bien des locataires mais malheureusement on ne peut que souligner que cela s’est fait au détriment des propriétaires. Heureusement des points d’équilibre arrivent encore à être trouvés lors de la conclusion de bails.

Moins d’appartements disponibles sur le marché locatif

On peut estimer à presque moins 15% de disponibilité par rapport au portefeuille complet de biens normalement disponible sur le marché à cette même période de l’année. Ils sont pour la plupart simplement retirés du marché temporairement mais certains propriétaires et bailleurs préfèrent se tourner vers une sorte de location moins classique et traditionnelle, la location touristique qui elle est en plein bond et en pleine effervescence et également jugée moins contraignante.
Attention cependant à ce que la législation sur ce type de location n’évolue pas car pour l’instant le sujet est sensible et soumis très souvent à des débats et discussions.

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Les facteurs locaux de commercialité (loyer déplafonné, décret de 1953)

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un local commercial, vous devez vous intéresser aux facteurs locaux de commercialité. Selon l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, les facteurs locaux de commercialité résultent de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier (…) ». (suite…)

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Cas particulier : pas de plafonnement pour les loyers des bureaux

Le domaine de l’immobilier connaît actuellement d’énormes changements, notamment, dans le domaine professionnel. Effectivement, le loyer commercial ne fait plus l’objet de plafonnement, sous quelques conditions particulières. L’augmentation du loyer autorisée par la législation est de 10% par an, par rapport au montant de l’année précédente. Néanmoins, quelques cas particuliers permettent de passer outre le plafonnement, surtout pour la location des bureaux. Le déplafonnement est applicable dans la mesure où le montant du loyer du bail renouvelé ne prend pas en compte la règle de plafonnement. Ceci consiste à évaluer la valeur locative réelle de l’immobilier. Si le montant est supérieur au loyer-plafond en application de l’indice contractuel, alors, le déplafonnement est appliqué. (suite…)

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Un type de bail spécifique : le bail de locaux monovalents (locaux de cinémas, d’hôtels, de cabarets-restaurants, de boulangeries pourvues d’un four…)

Le caractère du type de bail spécifique, le bail de locaux monovalents, implique que des locaux aient été battis ou aménagés en vue d’une seule utilisation et que ces locaux ne puissent pas être affectés à un autre emploi sans travaux coûteux et importants selon les articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code du commerce. Ainsi le loyer des locaux monovalents peut échapper au principe du plafonnement.
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Loyer renouvelé – modalités de déplafonnement

Les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial sont régies par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.
Le principe de base est celui de la libre fixation du loyer. Toutefois, dans certains cas peut être mis en place un plafonnement, c’est-à-dire la mise en place par les parties ou par le juge si les parties ne peuvent s’entendre, d’une limite haute au montant du loyer du bail. (suite…)

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Le principe de prolongation tacite du bail ou de tacite reconduction

Le principe de prolongation tacite du bail ou de tacite reconduction est soumis à des règles juridiques très strictes. Le loueur et le bailleur ont pour obligation de respecter les règles imposées par la législation française en vigueur. Un avocat immobilier est en mesure d’informer et de conseiller autant le bailleur que le locataire.

Quelle est la signification du terme « tacite reconduction » ?

L’expression juridique « tacite reconduction » est utilisée principalement dans le droit des contrats. Elle désigne son renouvellement automatique dans le cas où aucune des parties ne se manifeste pour en cesser sa prorogation. Un bail commercial est établi pour une durée minimum de 9 ans. À la fin de ce délai, le propriétaire du fonds de commerce bénéficie du droit de renouvellement. Quant au loueur, s’il ne se manifeste pas, son bail est reconduit systématiquement pour une durée indéterminée.

Quels sont les changements pouvant intervenir au cours d’un bail commercial ?

La principale modification apportée au cours d’un bail commercial est la révision du montant du loyer. Tous les trois ans, le bailleur a la possibilité de réviser le montant du loyer perçu. Cette augmentation peut intervenir en raison d’une nouvelle valeur locative ou d’un nouvel indice du prix de la construction. Cependant, si le propriétaire souhaite modifier le montant du loyer, il doit en informer le locataire six mois avant la fin de ces trois ans. En dehors du changement du prix du loyer le bail se voit prolongé dans les mêmes conditions et clauses contractuelles initialement convenues entre le bailleur et le locataire.

Dans le cas d’un désaccord sur la prolongation tacite du bail, de sa tacite reconduction et bien sûr sur le plafonnement du montant du loyer fixé par le bailleur, il est possible de faire appel à un avocat immobilier.

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Comment renouveler un bail en cas de litige avec l’autre partie ?

Renouveler un bail lorsqu’il y a un litige en cours avec l’autre partie est toujours délicat. En général, c’est souvent le montant du loyer du renouvellement du bail qui pose des problèmes. A chaque période de renouvellement, le bailleur est en droit de réviser le loyer à la hausse en fonction du prix de la construction ou de la valeur locative de l’immeuble loué.
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La clause d’indexation d’un bail commercial, un enjeu à ne pas négliger

Le sujet est devenu d’une extrême sensibilité, suite à de récents arrêts contradictoires et une jurisprudence fluctuante, à propos de la question de la validité des clauses d’indexation des baux commerciaux. Les avis demeurent divisés quant à la question des clauses variant à la hausse. Il est préférable d’envisager d’avoir recours aux conseils judicieux d’un avocat pour un bail commercial avant de conclure ce type de contrat au sens de la loi.
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