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La loi Duflot II : la protection du locataire contre les abus dans la fixation/révision du loyer par le bailleur

Rappel concernant la révision du loyer

La révision du loyer est prévue à l’article 17-1 de la loi ALUR. La révision du loyer par le bailleur est donc légale. Le premier alinéa de l’article 17-1-I dispose que la révision du loyer peut intervenir à la date prévue dans le bail. A défaut, la révision peut intervenir à la fin de l’année du bail.
L’alinéa deux de l’article 17-1-I prévoit que la révision annuelle du loyer doit tenir compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. La révision annuelle du loyer ne doit pas être supérieure à la variation de l’IRL. Si le bailleur ne respecte pas cela, le locataire pourra entamer une action en diminution du loyer. Aux termes du troisième alinéa de l’article 17-1-I, si le bailleur n’a pas prévu de révision annuelle du loyer dans le contrat, alors le locataire doit considérer qu’il a renoncé à la révision du loyer pour l’année écoulée. Autrement dit, le bailleur ne peut plus réclamer au locataire les arriérés d’indexation du loyer. Avant cette loi, si le bailleur n’avait pas prévu la révision du loyer, il était en droit de réclamer les aérés d’indexation sur 5ans. Mais avec la loi ALUR, ce n’est plus possible. Cependant, l’article 17-1-II exclut l’action en diminution de loyer dans le cas suivant : si le bailleur et le locataire ont convenu par une clause expresse des travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuté, alors le contrat de location peut prévoir la majoration du loyer fixée au regard du montant desdits travaux.

Pour ce qui concerne les zones non tendues : point technique

Tout d’abord définissons ce que nous entendons par le terme « zones non tendues ». Ce sont les zones dans lesquelles il y a 50 000 habitants ou moins.
Concernant le loyer initial, aux termes de l’article 17-III de la loi de 1989, la fixation des loyers de logements par le bailleur est libre. En d’autres termes, le bailleur peut fixer le loyer à sa guise.
Et concernant le renouvellement du bail, aux termes de l’article 17-2-II, dans cette zone, l’action du bailleur en réévaluation du loyer n’est possible que si le loyer est manifestement sous-év

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2

Concernant le complément de loyer

L’article 17-II-B dispose que si le logement comporte des caractéristiques de location ou de confort dans le même secteur géographique que les logements cités à l’article 17-I, le bailleur peut ajouter le complément de loyer au loyer de référence, au loyer de référence majoré ou de loyer de référence minoré. L’article 3 du décret n˚2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers précise les trois conditions de ces caractéristiques à savoir : (suite…)

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loyer

Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ?

Avant l’année 2014, il était habituel de voir que le bailleur pouvait, selon sa guise et en toute impunité, fixer ou réviser le loyer. Bien évidemment, cette fixation ou cette révision du loyer donnait lieu à des abus plus ou moins importants de la part des bailleurs. Des loyers dont le montant était trop élevé, voir parfois exorbitant pour le locataire, désespérément en quête de logement soit pour lui-même, soit pour se rapprocher du lieu de son travail. Comme pour dire : »le malheur des uns (les candidats locataires) fait le bonheur des autres (des bailleurs) ». Les bailleurs se donnaient le droit d’agir ainsi, malgré la loi de 1989 portant sur le logement. Ils agissaient ainsi en toute impunité.
Mais, en 2014 la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite loi « ALUR » ou « Duflot II » (du nom de l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile DUFLOT) a été adoptée. Elle modifie profondément la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 portant sur le logement. A présent, le locataire se trouve protégé contre les abus du bailleur dans la fixation ou la révision du loyer.
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Bailleur pour une location meublée, faut-il cotiser au Régime Social des Indépendants ?

Le 5 décembre dernier, le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2017 a été voté. L’un de ses buts principaux était d’apporter un cadre nouveau à tous les revenus provenant de l’économie collaborative, notamment en ce qui concerne les locations meublées via des plates-formes dédiées et spécialisées.
Les autorités ont tranché, il faudra à partir de maintenant cotiser au Régime Social des Indépendants (RSI).
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Bailleur : quel est le meilleur moment pour entamer des travaux ?

Il paraît évident que se lancer dans des travaux en milieu habité, c’est-à-dire avec des locataires dedans, n’est pas chose aisée car il va falloir se prémunir d’avance contre ce qui pourrait arriver : respecter les effets personnels en place, suivre un ordonnancement particulier pour le chantier, et réaliser des nettoyages plus fréquemment. Cela entraine donc un surcout important et ce n’est vraiment pas pratique.
Avec un appartement vide en revanche, plus facile de faire des choix, de maitriser son budget et le calendrier imparti. (suite…)

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Les conséquences de la loi sur l’encadrement des loyers

Une activité fortement ralentie sur Paris principalement

Depuis la mise en place de la loi ALUR qui prévoit notamment un encadrement des loyers dans le secteur privé, on ne peut que constater que l’activité immobilière dans la capitale française est en baisse. Pour rappel, la partie sur l’encadrement des loyers prévoit que l’ors de la signature d’un nouveau bail le logement ainsi remis sur le marché reste, niveau prix, dans une fourchette prédéterminée en fonction de plusieurs critères comme le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (pas plus de 20% mais pas moins de 30%) mais aussi l’étage, l’ensoleillement, la vue, le quartier…
Selon les professionnels de ce secteur, l’édition de mandats de gestion locative est en chute. Cette loi a donc eu un impact négatif dont la première conséquence visible est une contraction du marché locatif à Paris, qui touche et pénalise aussi bien les locataires que les propriétaires des biens.
Contrairement à ce qui était souhaité par la ministre au moment de voter cette loi, l’effet a été contre-productif puisque les propriétaires ont, pour certains, purement et simplement décidé de retirer leur(s) bien(s) du marché locatif et de parfois de le vendre. Ce dispositif a été voulu pour le bien des locataires mais malheureusement on ne peut que souligner que cela s’est fait au détriment des propriétaires. Heureusement des points d’équilibre arrivent encore à être trouvés lors de la conclusion de bails.

Moins d’appartements disponibles sur le marché locatif

On peut estimer à presque moins 15% de disponibilité par rapport au portefeuille complet de biens normalement disponible sur le marché à cette même période de l’année. Ils sont pour la plupart simplement retirés du marché temporairement mais certains propriétaires et bailleurs préfèrent se tourner vers une sorte de location moins classique et traditionnelle, la location touristique qui elle est en plein bond et en pleine effervescence et également jugée moins contraignante.
Attention cependant à ce que la législation sur ce type de location n’évolue pas car pour l’instant le sujet est sensible et soumis très souvent à des débats et discussions.

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Les facteurs locaux de commercialité (loyer déplafonné, décret de 1953)

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un local commercial, vous devez vous intéresser aux facteurs locaux de commercialité. Selon l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, les facteurs locaux de commercialité résultent de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier (…) ». (suite…)

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Cas particulier : pas de plafonnement pour les loyers des bureaux

Le domaine de l’immobilier connaît actuellement d’énormes changements, notamment, dans le domaine professionnel. Effectivement, le loyer commercial ne fait plus l’objet de plafonnement, sous quelques conditions particulières. L’augmentation du loyer autorisée par la législation est de 10% par an, par rapport au montant de l’année précédente. Néanmoins, quelques cas particuliers permettent de passer outre le plafonnement, surtout pour la location des bureaux. Le déplafonnement est applicable dans la mesure où le montant du loyer du bail renouvelé ne prend pas en compte la règle de plafonnement. Ceci consiste à évaluer la valeur locative réelle de l’immobilier. Si le montant est supérieur au loyer-plafond en application de l’indice contractuel, alors, le déplafonnement est appliqué. (suite…)

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Un type de bail spécifique : le bail de locaux monovalents (locaux de cinémas, d’hôtels, de cabarets-restaurants, de boulangeries pourvues d’un four…)

Le caractère du type de bail spécifique, le bail de locaux monovalents, implique que des locaux aient été battis ou aménagés en vue d’une seule utilisation et que ces locaux ne puissent pas être affectés à un autre emploi sans travaux coûteux et importants selon les articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code du commerce. Ainsi le loyer des locaux monovalents peut échapper au principe du plafonnement.
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