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Est-il possible de faire une action en vileté du prix dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

L’évaluation du prix de vente et celle du prix de rachat devant être raisonnables au regard de la valeur d’expertise du bien, il est parfois possible d’envisager une action en résolution pour vileté du prix. En effet, s’il s’avère que la vente s’est faite à vil prix, sachant qu’en outre le vendeur doit verser une indemnité d’occupation, ce dernier peut très bien demander la requalification de la vente à réméré en rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l’immeuble.

Nonobstant les termes de l’article 1658 du Code Civil, qui font de la vileté du prix une cause de résolution de la convention, les juridictions admettent parfois de l’assimiler à une absence de cause, ce qui ouvre au contractant lésé la voie de l’annulation du contrat. La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 18 juillet 2001 a considéré que le prix de vente doit être déterminé ; que lorsque le prix d’une vente n’est pas sérieux, l’acte est inexistant.

Opérer une requalification d’une vente à réméré

La vente à réméré est une convention admise légalement et sa requalification en acte pignoratif n’est pas une opération aisée qui pourrait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, mais doit s’apprécier en fonction d’un certain nombre d’indices :
– la vileté du prix,
– la relocation du bien au vendeur,
– la fréquence des achats effectués par la même personne,
– le caractère usuraire de l’opération ;

Dans cette hypothèse, il conviendra d’avoir une évaluation du bien au prix du marché et éventuellement une étude sur l’évolution des prix de l’immobilier dans la ville concernée sur les dernières années, en raison notamment de l’inflation et de la déflation des biens selon les régions françaises.

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