Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2

Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2
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Concernant le complément de loyer

L’article 17-II-B dispose que si le logement comporte des caractéristiques de location ou de confort dans le même secteur géographique que les logements cités à l’article 17-I, le bailleur peut ajouter le complément de loyer au loyer de référence, au loyer de référence majoré ou de loyer de référence minoré. L’article 3 du décret n˚2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers précise les trois conditions de ces caractéristiques à savoir :

– Ces caractéristiques n’avaient pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence ;
– Ces caractéristiques étaient déterminantes dans la fixation du loyer, par comparaison aux logements de même catégorie, situés dans le même secteur géographique ;
– Ces caractéristiques ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Aux termes de l’article 17-II-B, il appartient au bailleur de démontrer ces conditions cumulatives pour justifier le complément du loyer. Sans quoi, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.

L’action en contestation du complément du loyer

L’article 17-II-B de la loi ALUR soumet cette action du locataire à une procédure. Cet article dispose que : « le locataire qui souhaite contester le complément de loyer […] dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi ».

La procédure en contestation du complément de loyer : aux termes de l’article susvisé, le locataire doit :
– Respecter le délai de saisine : le délai est de trois mois à compter de la signature du bail. Attention, le respect du délai est très important, parce que si le délai est passé, il y a prescription. Cela signifie que le locataire ne pourra plus exercer son action en contestation du complément de loyer. Par conséquent le complément de loyer sera appliqué à son détriment.

Saisir la commission départementale de conciliation : sa saisine est très importante. Sinon, si le locataire saisit directement le juge pour contester le complément du prix, l’article 17-II-B dispose que le juge peut soulever d’office une fin de non-recevoir pour absence de saisine de la commission départementale de conciliation.

Cabinet Schaeffer

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