L’importance de l’état des lieux et ses conséquences
L’état des lieux d’entrée
Avant toute chose, l’état des lieux doit s’établir de manière impérative en présence du bailleur (ou d’un représentant agréé) et du locataire, pour pouvoir le faire de « manière contradictoire ». Cet état des lieux doit impérativement être effectué au moment de la remise des clés du bailleur vers le locataire, avant que ce dernier n’ait eu le temps d’y poser ses meubles et de s’installer. Celui-ci doit être le plus précis possible et détaillé, pour permettre aux deux parties de prendre le maximum de précaution et d’éviter par la suite des interprétations différentes sur un même terme Exemple : « bon état général » est beaucoup trop vague comme formule pour une description. Un état des lieux se fait toujours par écrit, soit sur un formulaire déjà prêt soit sur papier libre, qui doit impérativement être daté et signé par le bailleur et son locataire, qui repartent chacun avec un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée doit comprise une description de toutes les pièces du logement, en passant par le plafond et le sol, ainsi que de tous les équipements déjà présents à l’arrivée du locataire, comme une cheminée ou des radiateurs, des placards intégrés… Voici une liste non exhaustive d’éléments à vérifier:
- les fissures sur le plafond ;
- l’état des serrures ;
- un relevé de tous les compteurs (électricité, eau, gaz…) ;
- les sanitaires, présence de fêlure ou non ;
- le fonctionnement de toutes les installations électriques présentes ;
- les revêtements muraux comme des traces d’anciens cadres, un papier peint jauni par le soleil ;
- un carrelage ébréché, une moquette tâchée ou au contraire neuve, un parquet avec une latte fendue ;
- les fenêtres : joints décollés, mauvaise isolation…
Au niveau des frais, lorsque ce document est établi entre le bailleur et son locataire, cela n’entraîne aucun frais pour l’un ou l’autre. En revanche si un agent immobilier s’ne occupe, il est en droit de prendre 3€/m2 de surface habitable et les deux parties se partagent les frais à égale hauteur, sachant tout de même que le locataire ne pourra jamais payé un montant qui excède celui de son propriétaire.
L’état des lieux de sortie
Son but principal est de mettre en avant toutes les dégradations qu’a pu subir éventuellement le bien immobilier. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire au début du contrat, est en grande partie conditionnée par le bilan de l’état des lieux. Il permet également au locataire de contester les éventuelles sommes que retiendrait le bailleur sur ce dépôt. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit récapituler toutes les catégories présentes dans celui d’entrée.
De même que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit se faire uniquement quand l’appartement est vide, lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire.
On peut également, si souhaité par l’une ou l’autre des parties, effectuer un pré-état des lieux qui commence à déterminer les travaux de réfection qu’il faudrait effectuer dans le logement et dont la charge pourrait incomber au locataire. Ce dernier bénéficierait alors d’un délai pour pouvoir réaliser les travaux lui-même, à coûts réduits ou non, du moment que le travail est reconnu par un professionnel.
