Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Réglementations et conditions

Dans le cas d’un usage exclusivement professionnel, la règlementation s’appuie sur plusieurs textes : les articles 1713 et suivants du Code Civil, l’article 57A de la Loi du 23 décembre 1986, les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ceux-ci précisent qu’à la base, « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.» Mais, en présence d’une clause spécifique, les parties, le bailleur et son locataire, peuvent décider librement d’autoriser une sous-location partielle ou totale des locaux concernés par le bail, à la disposition d’une tierce personne. Les conditions de location restent les mêmes et incombent toujours au locataire principal du bail, qui doit en exécuter toutes les obligations.

Un régime spécifique avec ses propres règles

En revanche, la sous-location reste un régime particulier, plus restrictif qu’un simple bail commercial puisque celui-ci procure un profit au locataire principal. Le propriétaire doit donner expressément son accord au locataire dans les 15 jours et « concourir à l’acte », ce qui ne peut se faire qu’avant la sous-location et n’est pas régularisable ensuite. Cet acte est réalisable par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire, qui font office d’intention de sous-louer, en précisant l’identité du nouveau sous-locataire, le montant du loyer, sa date de paiement, la durée de la sous-location, la répartition des charges…

Si l’autorisation n’est pas demandée préalablement, et que le bailleur le découvre, il peut rompre immédiatement le bail ou ne pas le renouveler, sans compte à rendre à son locataire et sans indemnité à verser.

Si le bail principal est résilié, il entraîne en même temps la fin du bail de sous-location. S’il y a une résiliation anticipée du bail, le locataire engage sa responsabilité à l’égard de son sous-locataire. En revanche, lors du renouvellement du bail, si le locataire principal ne le reprend pas, le sous-locataire peut demander au bailleur à le récupérer. Bien noter que le contrat de sous-location ne peut en aucun cas prévoir plus de droits que le bail principal, et que les obligations sont identiques.

Attention, il ne s’agit en aucun cas d’un hébergement à titre gratuit, surtout lorsque cela concerne des membres de la famille, et le locataire en place peut recevoir des invités s’il le souhaite. La jurisprudence souligne également le fait qu’en son absence ou non, le locataire a le droit de prêter son logement, même si la durée est assez longue.

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Changement de l’affectation de locaux à usage d’habitation

Le changement d’usage

Aucun changement d’affectation d’un logement en local professionnel ne peut se faire sans préalablement effectuer une démarche administrative. Cependant, vu que l’on distingue deux types de changement, d’usage et de destination, il ne faut pas faire appel à la même législation. Dans le cas de la notion d’usage, le changement relève du Code de la Construction et de l’Habitation, qui touche au profil juridique de l’immeuble.
L’autorisation n’est nécessaire que dans un sens : de locaux d’habitation à locaux commerciaux. Si au contraire, on passe d’un usage économique (location touristique de meublé inclus) à un usage d’habitation, l’Autorisation de Changement d’Usage n’est pas une obligation. Si la résidence principale est la même que le local et qu’aucune marchandises ni client ne sont reçus, le locataire peut aussi passer outre l’autorisation. Une dérogation existe également pour les locaux situés en rez-de-chaussée, via l’Article L631-7-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui prévoit la possibilité d’exercer une activité de type commerciale (comprenant les loges de gardiens, les chambres de services, les logements de fonctions…), si l’activité n’est pas contraire à ce qui se trouve stipulé dans le bail et dans le règlement de copropriété, et que cette activité n’engendre pas de « danger pour le voisinage » de « désordre pour le bâti » ni de « nuisances sonores » et ce, même en cas de réception de personnes ou de biens au sein des locaux.
De plus, cette mesure ne concerne que les logements situés dans les départements d’Ile-de-France ainsi que dans les communes de plus de 200 000 habitants, en France.

Le changement de destination

La notion de destination quand à elle, relève du Code de l’Urbanisme, qui définit la conception de l’immeuble et ce pour quoi il a été conçu : bureaux, commerces, entrepôts, habitation, hôtel, artisanat… Tout changement s’avère définitif, après décision et contrôle de l’administration compétente et délivrance d’une Autorisation d’Urbanisme. Pour le changement de destination, les formalités administratives classiques ne suffisent pas, il faut également effectuer des démarches auprès de la copropriété si besoin est, et demander l’accord de son bailleur (un mois de silence vaut acceptation).
Deux sortes d’Autorisation d’Urbanisme peuvent être délivrées :

  • un permis de construire, si le changement de destination s’accompagne de travaux sur la façade extérieure de l’immeuble ;
  • une simple déclaration préalable, s’il n’y a à déplorer que de légers travaux d’aménagement intérieur.
    Cas rare, un agrément doit être invoqué si la surface concernée par le projet dépasse les 1 000m2.

Attention, pour les deux changements d’affectations, il ne faut pas oublier de les déclarer auprès de l’administration fiscale pour que celle-ci mette à jour la valeur locative cadastrale, sur laquelle se base le calcul de la taxe foncière. Le propriétaire dispose d’un délai de trois mois après le changement pour se déclarer.

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Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

La réduction du préavis

Dans un bail, le délai de préavis classique de droit commun, se situe à trois mois. Mais dans le cas de l’obtention d’un nouvel emploi, et qui ferait suite consécutivement à la perte d’un emploi, ce délai est réduit à un mois, selon l’Article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989. Cette situation difficile à vivre pour le locataire, lui permet de donner congé de son habitation plus facilement. Pour cela, il lui suffit de faire état de la perte de son emploi, sans avoir besoin de justifier du lieu de son nouveau poste, peu importe qu’il quitte la région ou reste, l’éloignement géographique n’a pas a être pris en compte. Le bailleur n’a donc pas à chercher si ce nouvel emploi oblige son locataire à changer de domicile ou non.
Attention tout de même, sont exclus l’abandon de poste et la démission, seuls sont pris en compte le licenciement, la fin d’un CDD alors assimilé à une perte d’emploi, et la rupture conventionnelle du contrat de travail (et ce, depuis une réponse ministérielle du 16 mars 2010 faisant office de jurisprudence).
Pour que ce préavis réduit soit accepté, il faut respecter quelques conditions parmi lesquelles :

  • les deux évènements (perte et recherche d’emploi) doivent avoir lieu pendant le bail ;
  • le congé demandé doit être assez proche de la date de changement d’emploi, l’idéal est de deux mois maximum.

Cas particulier

Il faut bien noter que certains cas diffèrent des règles « normales ». Par exemple, dans les collocations, c’est seulement le colocataire touché par un changement de situation professionnelle qui peut bénéficier du préavis. Pour le reste des locataires, la loi s’applique comme dans tout bail classique. En revanche, dans ce que l’on appelle une « communauté de vie », c’est-à-dire mariage, pacs ou concubinage, le conjoint bénéficie lui-aussi du délai de préavis réduit.
Soulignons également que le préavis réduit est valable en cas de mutation par son employeur ainsi que dans 8 autres cas comme être bénéficiaire du RSA, l’obtention d’un nouvel emploi, l’allocation adulte handicapé…

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La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

Le dépôt de garantie : définition et explications

Un dépôt de garantie correspond à une somme versée à la signature du bail par le locataire, que le propriétaire encaisse et qu’il conserve durant la durée de la location. L’intérêt principal est de constituer une réserve d’argent en cas de litige à la fin du bail, dans laquelle le bailleur pourra puiser pour couvrir d’éventuels manques à gagner dus à des dégradations ou non-paiement. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit figurer obligatoirement sur le contrat de bail. Le dépôt de garantie peut être versé en chèque, en virement ou en espèces, mais dans ce cas, veillez à bien fournir un reçu qui spécifie que cette somme versée l’est bien au titre du dépôt de garantie. Si le locataire bénéficie d’une aide pour financer ce dépôt, l’argent peut alors être versé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement ou sous forme de Loca-pass (un dispositif social qui permet l’avancement de la somme à rembourser en trois ans maximum sans intérêts).
Concernant le délai de restitution, si la date de signature du bail est antérieure à mars 2014, le bailleur a deux mois à partir de la restitution des clés. Si la signature a été faite après cette date, plusieurs délais existent en fonction de l’état des lieux. Si l’état des lieux de sortie correspond à l’entrée, le délai est d’un mois, si ce n’est pas le cas le délai s’allonge d’un mois supplémentaire.
Toutes les retenues sur le dépôt effectuées par le bailleur doivent être justifiées par des documents comme des photos, des factures, des devis, des contrats d’huissiers et l’état des lieux… et ne peuvent concerner que les travaux locatifs, les éventuelles dégradations, les impayés de charges et évidemment les impayés de loyers. Ces retenues ne peuvent dépasser 20% du dépôt si le bail a été signé après mars 2014 et concerne un immeuble en copropriété.
Attention, lorsque le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, en aucun cas le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas non plus servir à payer un mois de loyer.

Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

En cas de non-respect du délai imparti à la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit vite mettre en demeure son ancien propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Si ce dernier reverse le dépôt, le locataire pourra prétendre à percevoir des intérêts (dont le taux est variable selon la date de la signature du bail) à condition d’avoir bien transmis sa nouvelle adresse à son ancien bailleur. Si le propriétaire ne se plie pas à la règle et refuse le remboursement malgré la démarche entamée par le locataire, celui-ci peut alors saisir la Commission Départementale de Conciliation, dont dépend le logement. Au cas où la conciliation échoue, le litige passe devant le juge de proximité pour un montant inférieur à 4 000€ de dépôt, ou devant le Tribunal d’instance si le dépôt dépasse cette somme.

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La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

La révision du loyer

La révision du loyer peut se faire tous les ans dans la mesure où celle-ci est prévue dans le bail, sous la forme d’une clause d’indexation ou de révision, à date d’anniversaire du bail. La présence de cette clause évite au bailleur d’avoir à avertir son locataire.
L’Indice de Référence des Loyers est publié au Journal Officiel, établi sur la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres, et sert de base puisque le propriétaire ne peut augmenter plus le loyer de son locataire. Dès lors qu’il connaît cette donnée, il lui suffit d’appliquer la formule « montant du loyer de base (hors charges) x IRL de l’année = montant du nouveau loyer ». Le pourcentage d’évolution, quand-à -lui se calcule de la manière suivante : « (nouvel indice – ancien indice) / ancien indice x 100 = pourcentage d’augmentation ». Continuer la lecture de La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

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La location par un couple marié : la cotitularité du bail locatif à usage d’habitation

La cotitularité légale : le couple marié

Quand plusieurs personnes s’engagent sur un bail et en ont la jouissance ensemble, on parle de cotitularité. Si ces personnes se trouvent sans lien légal on parle de cotitularité conventionnelle mais s’ils sont mariés, on passe alors sous la cotitularité légale. C’est ce cas que nous allons étudier plus en profondeur.
Le logement familial est protégé depuis longtemps par l’Article 1751 du Code Civil, que voici : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. » Concrètement dans la pratique, cela signifie :

  • en cas de non-paiement du loyer le bailleur peut se tourner sans distinction vers l’un ou l’autre des époux, même si l’un d’entre eux n’habite plus le logement car les époux sont solidaires des dettes du ménage ;
  • le bailleur se doit de signifier le congé aux deux époux, et si l’un d’eux n’est pas informé, le congé ne pourra pas devenir opposable ;
  • l’un des époux ne peut pas donner tout seul congé du logement, l’autre époux qui ne l’a pas signé devient alors titulaire du bail.

Précisons que ces clauses sont valables quel que soit le régime matrimonial choisi au moment du mariage, il suffit juste que les époux aient habité ensemble à un moment. Si le mariage a lieu après la signature du bail, le nouveau conjoint est ajouté de façon automatique au bail.

La cotitularité pour le couple de concubins ou le couple PACSÉ (Pacte civil de solidarité)

Depuis peu, la loi ALUR a étendu ces droits aux couples PACSÉ, au vu des changements sociétaux en France, de la diminution du nombre de mariage et de l’augmentation des PACS et du concubinage, définit dans le Code Civil à l’Article 515 comme « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. » Pour le prouver mieux vaut avoir en sa possession des documents officiels tels que des avis d’imposition, des attestations de la famille ou d’amis…
L’application de tous les effets de la cotitularité légale ne se fait pas de la même façon aux concubins et PACSÉS qu’aux époux ; par exemple la solidarité des dettes n’a pas de caractère automatique, elle est limitée.

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Le bail à usage mixte : professionnel et privé

Logement mixte

Pour qu’un bail soit dit mixte, la condition principale à remplir est qu’un professionnel décide de prendre son logement d’habitation pour y exercer son activité et ce qui en découle à des fins professionnelles, comme des rendez-vous clients, de la réception de biens matériels, des salariés qui viennent travailler dans les locaux… Continuer la lecture de Le bail à usage mixte : professionnel et privé

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La procédure d’expulsion dans le cadre d’un bail commercial

La clause résolutoire et les différentes étapes d’expulsion

Dans la loi française, le bail commercial, autrement dit le contrat qui lie le bailleur à son locataire (ou preneur), oblige ledit bailleur à mettre un bien à disposition contre le paiement d’un loyer. Du non-versement de ce loyer résulte la majorité des contentieux locatifs. Pour s’assurer contre les impayés, le propriétaire peut s’appuyer sur les droits communs du bail, régis par les articles 1713 et suivants du Code Civil, auquel il faut ajouter les articles L. 145-1 et suivants du Code du Commerce, qui traitent spécialement des baux commerciaux. Continuer la lecture de La procédure d’expulsion dans le cadre d’un bail commercial

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La loi ALUR et la vente immobilière

Les Applications de la loi ALUR

Votée le 24 mars 2014 et entrée en vigueur avec la publication des décrets d’application, la loi pour « l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové » a de multiples conséquences pour le secteur immobilier, notamment sur les annonces immobilières, la vente d’un bien en location, le compromis de vente ou encore la protection des locataires … et plus largement sur de nombreux domaines comme la location, la copropriété, la vente ou l’urbanisme, que nous allons maintenant voir plus en détails : Continuer la lecture de La loi ALUR et la vente immobilière

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L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial : quelles sont les conditions et comment y prétendre ?

Conditions de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial :

Pour rappel, le bail commercial constitue un contrat de location de locaux dans le but de l’exercice d’une activité professionnelle artisanale ou commerciale. Protecteur envers le locataire, ce contrat lui assure le maintien dans les lieux, qui entraîne le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-respect. Continuer la lecture de L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial : quelles sont les conditions et comment y prétendre ?

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