Le DALO, Droit au Logement Opposable, que cache réellement ce terme ?

Que garantie ce droit en théorie et dans les textes ?

Ce droit, connu sous le nom de « droit au logement opposable » (« DALO » crée par la loi du 2007-290, 5 mars 2007, art. 1er : JO, 6 mars), s’exerce tout d’abord par un recours amiable devant une commission de médiation puis, au besoin, par un recours devant le juge administratif.
Ce droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État à toute personne résidant de façon régulière et permanente en France français et qui n’est pas en mesure d’accéder par ses propres moyens à un tel logement, ou de s’y maintenir.

Et dans la pratique, qu’est-ce que ça donne ?

Pour que le droit à un logement décent et indépendant soit effectivement mis en œuvre. En pratique, il est nécessaire d’exercer un recours amiable auprès d’une commission départementale de médiation. Cette commission décide, alors, du caractère prioritaire et urgent de la demande de logement et détermine les caractéristiques du logement à attribuer par le préfet.
En effet, l’État est tenu, dans ces situations, à une obligation de résultat, à savoir celle de trouver un logement correspondant aux besoins de ces usagers. Pour l’y contraindre, le demandeur peut exercer un recours amiable puis, le cas échéant, un recours contentieux.
Cette obligation engage l’État non seulement lorsqu’il est défaillant, mais également lorsqu’il est impuissant à trouver une solution de logement.

Le Cabinet Schaeffer vous assiste et représente à tous les stades de la procédure aussi bien devant la Commission que, le cas échéant devant les juridictions administratives.

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Transmettre son bien immobilier

De nombreux investisseurs acquièrent un bien immobilier dans une perspective de transmission de leur vivant à leurs descendance, enfant ou petits-enfants. Cet acte généreux donne accès à des avantages fiscaux qui permettent de mieux maitriser son héritage.
Trois principales formules existent, que nous allons détailler plus en avant ci-dessous :

La donation simple

Comme son nom l’indique, c’est la version simplifiée, elle consiste donc à donner son bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants. Sur un niveau fiscal, la donation simple donne seulement accès à une exonération d’impôts à condition que le montant soit inférieur à 100 000€ par parent et par enfant, seulement tous les 15 ans ou, si c’est ses petits-enfants, 31 865€ pour une donation.

La donation-partage

La donation-partage est un système qui consiste à anticiper la répartition de tout ou partie de ses biens, à l’avantage de ses héritiers. Par rapport à la donation simple, la donation-partage fige la valeur d’un bien à la date de transmission, qui doit être enregistré impérativement par un notaire pour être valide.

Le recours à une SARL familiale

Envisager une SARL familiale est une solution qui permet de transmettre progressivement son patrimoine avec des conditions fiscales avantageuses. Il est tout à fait possible de créer une SARL de famille LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), mais avec un objet social qui précise le statut. Cela permet d’augmenter le montant des revenus que l’on tire de la location en fonction du nombre d’associés.

En cas de problèmes pour gérer votre patrimoine, il est possible de faire appel à des sociétés de gestion spécialisées, qui saura vous conseiller pour transmettre votre patrimoine en toute sérénité, avec une bonne connaissance légale et du marché immobilier.

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Le produit d’investissement de l’année 2017 le plus demandé : l’immobilier

Grâce à des taux d’intérêt très bas depuis quelques années, le volume cumulé des ventes de biens immobilier a atteint des records l’an passé et cette tendance devrait se poursuivre en grande partie sur l’année 2017.
Cette dynamique enclenchée que l’on constate sur la pierre reste très importante et séduit les investisseurs qui recherchent de la valeur pérenne.
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Le dispositif LMNP (Loueur Meublé non Professionnel), plébiscité par les français

Ce statut est de loin l’un des plus demandés par les personnes désirant investir dans l’immobilier. Mais pourquoi donc ?
La réponse est simple car ce statut offre de multiples avantages. Il permet à la fois de se constituer un patrimoine, de percevoir les revenus locatifs afférents et d’obtenir des réductions d’impôts. Ce qui en fait le statut le plus adapté pour ceux qui pensent à leur avenir, souhaitent le sécuriser avec de l’investissement dans la pierre, pour compléter plus tard sa retraite, transmettre des biens lors d’un héritage ou simplement réduire la charge de la fiscalité.
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La loi Duflot II : la protection du locataire contre les abus dans la fixation/révision du loyer par le bailleur

Rappel concernant la révision du loyer

La révision du loyer est prévue à l’article 17-1 de la loi ALUR. La révision du loyer par le bailleur est donc légale. Le premier alinéa de l’article 17-1-I dispose que la révision du loyer peut intervenir à la date prévue dans le bail. A défaut, la révision peut intervenir à la fin de l’année du bail.
L’alinéa deux de l’article 17-1-I prévoit que la révision annuelle du loyer doit tenir compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques. La révision annuelle du loyer ne doit pas être supérieure à la variation de l’IRL. Si le bailleur ne respecte pas cela, le locataire pourra entamer une action en diminution du loyer. Aux termes du troisième alinéa de l’article 17-1-I, si le bailleur n’a pas prévu de révision annuelle du loyer dans le contrat, alors le locataire doit considérer qu’il a renoncé à la révision du loyer pour l’année écoulée. Autrement dit, le bailleur ne peut plus réclamer au locataire les arriérés d’indexation du loyer. Avant cette loi, si le bailleur n’avait pas prévu la révision du loyer, il était en droit de réclamer les aérés d’indexation sur 5ans. Mais avec la loi ALUR, ce n’est plus possible. Cependant, l’article 17-1-II exclut l’action en diminution de loyer dans le cas suivant : si le bailleur et le locataire ont convenu par une clause expresse des travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuté, alors le contrat de location peut prévoir la majoration du loyer fixée au regard du montant desdits travaux.

Pour ce qui concerne les zones non tendues : point technique

Tout d’abord définissons ce que nous entendons par le terme « zones non tendues ». Ce sont les zones dans lesquelles il y a 50 000 habitants ou moins.
Concernant le loyer initial, aux termes de l’article 17-III de la loi de 1989, la fixation des loyers de logements par le bailleur est libre. En d’autres termes, le bailleur peut fixer le loyer à sa guise.
Et concernant le renouvellement du bail, aux termes de l’article 17-2-II, dans cette zone, l’action du bailleur en réévaluation du loyer n’est possible que si le loyer est manifestement sous-év

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ? Partie 2

Concernant le complément de loyer

L’article 17-II-B dispose que si le logement comporte des caractéristiques de location ou de confort dans le même secteur géographique que les logements cités à l’article 17-I, le bailleur peut ajouter le complément de loyer au loyer de référence, au loyer de référence majoré ou de loyer de référence minoré. L’article 3 du décret n˚2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers précise les trois conditions de ces caractéristiques à savoir : (suite…)

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Le locataire peut-il agir contre le bailleur pour abus dans la fixation ou la révision du loyer ?

Avant l’année 2014, il était habituel de voir que le bailleur pouvait, selon sa guise et en toute impunité, fixer ou réviser le loyer. Bien évidemment, cette fixation ou cette révision du loyer donnait lieu à des abus plus ou moins importants de la part des bailleurs. Des loyers dont le montant était trop élevé, voir parfois exorbitant pour le locataire, désespérément en quête de logement soit pour lui-même, soit pour se rapprocher du lieu de son travail. Comme pour dire : »le malheur des uns (les candidats locataires) fait le bonheur des autres (des bailleurs) ». Les bailleurs se donnaient le droit d’agir ainsi, malgré la loi de 1989 portant sur le logement. Ils agissaient ainsi en toute impunité.
Mais, en 2014 la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite loi « ALUR » ou « Duflot II » (du nom de l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile DUFLOT) a été adoptée. Elle modifie profondément la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 portant sur le logement. A présent, le locataire se trouve protégé contre les abus du bailleur dans la fixation ou la révision du loyer.
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