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Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

En cas de départ à la retraite, le locataire peut céder le bail avec changement d’activité. Il s’agit de la procédure dite de « cession-déspécialisation », qui est une procédure simplifiée de déspécialisation plénière (donc totale) applicable au commerçant qui entend partir à la retraite.

Des conditions limitatives

Pour pouvoir bénéficier de cette procédure, le locataire doit avoir présenté une demande au régime de sécurité sociale auquel il est affilié afin de bénéficier de ses droits à la retraite. Cette condition peut concerner un seul des preneurs en cas de pluralité de preneurs, dès lors qu’il est immatriculé au registre du commerce.
La nouvelle activité envisagée doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l’immeuble. Ces conditions sont limitatives, c’est-à-dire que le bailleur ne peut invoquer d’autres motifs pour refuser la cession et le changement d’activité. Concrètement, le locataire doit informer, par exploit d’huissier, son bailleur et ses créanciers de la nature de la future activité et du prix de la cession. En revanche, il n’a aucune obligation de mentionner le nom de l’acquéreur.

Les diverses possibilités offertes au bailleur

Le bailleur a alors plusieurs possibilités :
– accepter le changement ;
– racheter le bail dans un délai de deux mois ;
– saisir le Tribunal de Grande Instance dans un délai de deux mois pour refus de changement.
Le locataire partant à la retraite devra demander à bénéficier de ses droits à la retraite mais continuera à exploiter le fonds jusqu’à la cession du bail.
Il est à noter qu’a priori, la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permet pas une augmentation immédiate du prix du bail. Toutefois, les juges ont admis le paiement d’une indemnité par le locataire en compensation du préjudice subi par le bailleur.

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