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Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

Dans l’ancien

Des deux choix possibles, l’ancien est celui qui offre la plus grande diversité, puisqu’il permet d’avoir tous les styles, bâtisses du début du siècle dernier, immeubles des années 30, constructions des années 50, 70 jusqu’à des résidences plus récentes des années 90/2000. En général, l’ancien se situe au centre-ville ou au cœur des quartiers vivants, dans tous les points stratégiques au niveau des activités offertes par une ville : cinéma, restaurants, théâtres, commerces de proximité, magasins… Ce qui constitue le critère numéro 1 des acheteurs.
Le deuxième argument fort qu’offre l’ancien est le prix, inférieur de 15 à 20% par rapport au neuf, et permet donc d’avoir une surface plus grande pour le même investissement. A ne pas négliger également, la décote importante lorsqu’il y a des travaux à réaliser dans le bien.
D’ailleurs, ces éventuels travaux à réaliser peuvent faire tomber le logement sous le dispositif Duflot, qui octroie des taxes réduites et des réductions d’impôts pour la réhabilitation de logements anciens, à condition que celui-ci ne corresponde pas à 4 des critères de décence et 6 des performances techniques, et que les travaux soient effectués dans les deux ans suivants l’achat.
Acheter un logement ancien ouvre aussi la possibilité d’avoir des prêts avantageux : le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (CIL), le prêt Paris Logement 0%…
Et dernier point, et non des moindres, acheter dans l’ancien permet d’envisager une installation rapide, dans les trois mois en moyenne après la signature d’un compromis de vente, alors que pour un achat dans le neuf il faut attendre le délai de livraison de la construction, qui peut atteindre facilement plusieurs années.

Dans des constructions neuves

Concrètement, un bien est considéré comme neuf s’il est acheté sur plan, qu’il est en cours de construction, ou terminé il y a moins de cinq ans et jamais vendu depuis qu’il est prêt.
Le désavantage principal contrairement à un bien ancien est qu’il est difficile de se faire une idée précise. Pour cela, l’acheteur peut visiter des appartements témoins, le site et ses environs, repérer les points importants (commerce, transports, carte scolaire, parcs, équipements municipaux), venir voir en semaine, le weekend ou en soirée, pour apprécier l’ambiance du quartier le plus justement possible. L’acheteur ne doit pas non plus oublier de demander le plan-masse, remis par le promoteur qui sert à évaluer la distance avec le trottoir, les constructions alentours et la voie.
En revanche, l’avantage, lorsqu’une réservation est effectuée assez tôt, est de pouvoir choisir l’étage, balcon ou terrasse, jardin, places de parking, et de nombreux aménagements intérieurs : placards, parquets, baignoire ou douche…
Les autres avantages d’acheter dans le neuf se situent au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant deux ans, des frais d’acquisition (taxes et notaire) réduits de 2 à 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ainsi que la possibilité d’avoir un prêt à taux zéro (PTZ) plus avantageux et plus long.
Au moment de la signature d’un contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé, dont le montant est évalué en fonction du délai imparti entre la date de signature du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente. Ce contrat est souvent assorti d’une assurance protection juridique mais si ce n’est pas le cas, l’acheteur doit penser à en souscrire un de son côté.
A noter que si les délais de livraison ne sont pas respectés par le promoteur, l’acheteur sera dédommagé.

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