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Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial peut résulter du congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement exprimée par le locataire. N’hésitez pas à faire valoir vos droits. Le Cabinet Schaeffer Avocats vous assiste dans toutes vos démarches amiables comme judiciaires.

Le congé donné par le bailleur

S’il souhaite renouveler le bail, le bailleur doit faire connaître sa décision au locataire en lui adressant, obligatoirement par voie d’huissier, un « congé avec offre de renouvellement », au minimum six mois avant la fin du bail en cours. Le renouvellement s’effectue alors aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Seul le montant du loyer peut être modifié. Lorsque le locataire accepte l’offre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux conditions ainsi définies. Mais le locataire peut également accepter le principe du renouvellement tout en contestant le nouveau loyer proposé. Si, à ce stade, aucun accord ne peut être trouvé entre le locataire et le bailleur, le juge des loyers saisi d’une demande en fixation du prix du loyer renouvelé viendra trancher le conflit.

La demande de renouvellement du locataire

Sans attendre que le bailleur lui signifie son congé, le locataire (s’il répond aux conditions d’application du statut) peut prendre l’initiative de demander le renouvellement. Cette demande doit obligatoirement être signifiée au bailleur par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail (ou, le cas échant, à tout moment au cours de sa prolongation tacite). Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer. A défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, mais conserve néanmoins le droit de saisir le juge s’il souhaite demander un loyer supérieur. S’il accepte expressément le renouvellement, il doit, le cas échéant, faire connaître le nouveau montant du loyer qu’il sollicite.
Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi… sauf à justifier de l’un des motifs prévus par la loi. Dans tous les cas, une action judiciaire peut être intentée par le locataire dans les deux ans suivant l’éviction.

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La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

Le dépôt de garantie : définition et explications

Un dépôt de garantie correspond à une somme versée à la signature du bail par le locataire, que le propriétaire encaisse et qu’il conserve durant la durée de la location. L’intérêt principal est de constituer une réserve d’argent en cas de litige à la fin du bail, dans laquelle le bailleur pourra puiser pour couvrir d’éventuels manques à gagner dus à des dégradations ou non-paiement. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit figurer obligatoirement sur le contrat de bail. Le dépôt de garantie peut être versé en chèque, en virement ou en espèces, mais dans ce cas, veillez à bien fournir un reçu qui spécifie que cette somme versée l’est bien au titre du dépôt de garantie. Si le locataire bénéficie d’une aide pour financer ce dépôt, l’argent peut alors être versé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement ou sous forme de Loca-pass (un dispositif social qui permet l’avancement de la somme à rembourser en trois ans maximum sans intérêts).
Concernant le délai de restitution, si la date de signature du bail est antérieure à mars 2014, le bailleur a deux mois à partir de la restitution des clés. Si la signature a été faite après cette date, plusieurs délais existent en fonction de l’état des lieux. Si l’état des lieux de sortie correspond à l’entrée, le délai est d’un mois, si ce n’est pas le cas le délai s’allonge d’un mois supplémentaire.
Toutes les retenues sur le dépôt effectuées par le bailleur doivent être justifiées par des documents comme des photos, des factures, des devis, des contrats d’huissiers et l’état des lieux… et ne peuvent concerner que les travaux locatifs, les éventuelles dégradations, les impayés de charges et évidemment les impayés de loyers. Ces retenues ne peuvent dépasser 20% du dépôt si le bail a été signé après mars 2014 et concerne un immeuble en copropriété.
Attention, lorsque le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, en aucun cas le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas non plus servir à payer un mois de loyer.

Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

En cas de non-respect du délai imparti à la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit vite mettre en demeure son ancien propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Si ce dernier reverse le dépôt, le locataire pourra prétendre à percevoir des intérêts (dont le taux est variable selon la date de la signature du bail) à condition d’avoir bien transmis sa nouvelle adresse à son ancien bailleur. Si le propriétaire ne se plie pas à la règle et refuse le remboursement malgré la démarche entamée par le locataire, celui-ci peut alors saisir la Commission Départementale de Conciliation, dont dépend le logement. Au cas où la conciliation échoue, le litige passe devant le juge de proximité pour un montant inférieur à 4 000€ de dépôt, ou devant le Tribunal d’instance si le dépôt dépasse cette somme.

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L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial : quelles sont les conditions et comment y prétendre ?

Conditions de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial :

Pour rappel, le bail commercial constitue un contrat de location de locaux dans le but de l’exercice d’une activité professionnelle artisanale ou commerciale. Protecteur envers le locataire, ce contrat lui assure le maintien dans les lieux, qui entraîne le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-respect. Continuer la lecture de L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial : quelles sont les conditions et comment y prétendre ?

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