architecte

SUPERFICIE HABITABLE ET SUPERFICIE PRIVATIVE

La superficie habitable est différente de la superficie privative.
La surface habitable définie par la loi Boutin datée du 25 mars 2009 et la superficie privative définie par la loi Carrez du 18 décembre 1996 ne sont pas calculées de la même manière et ne peuvent être interchangées :

  • la superficie habitable se calcule indifféremment en copropriété et sans copropriété, alors que la superficie privative ne se calcule qu’en copropriété ;
  • la superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie privative se mentionne dans un acte de vente ; et
  • la superficie habitable et la surface privative sont des surfaces de plancher construites, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres.

De plus, la surface habitable est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière et doit impérativement figurer dans un contrat de vente ou de location.
Toutefois, la différence fondamentale entre les deux types de superficie se situe dans le fait qu’en matière de surface habitable, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, c’est-à-dire tous les sous-sols, caves, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
La superficie privative figure dans l’acte d’acquisition du bien, processus d’acquisition aux termes duquel une attestation est délivrée qui doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur.

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dépot de garantie

Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial peut résulter du congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement exprimée par le locataire. N’hésitez pas à faire valoir vos droits. Le Cabinet Schaeffer Avocats vous assiste dans toutes vos démarches amiables comme judiciaires.

Le congé donné par le bailleur

S’il souhaite renouveler le bail, le bailleur doit faire connaître sa décision au locataire en lui adressant, obligatoirement par voie d’huissier, un « congé avec offre de renouvellement », au minimum six mois avant la fin du bail en cours. Le renouvellement s’effectue alors aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Seul le montant du loyer peut être modifié. Lorsque le locataire accepte l’offre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux conditions ainsi définies. Mais le locataire peut également accepter le principe du renouvellement tout en contestant le nouveau loyer proposé. Si, à ce stade, aucun accord ne peut être trouvé entre le locataire et le bailleur, le juge des loyers saisi d’une demande en fixation du prix du loyer renouvelé viendra trancher le conflit.

La demande de renouvellement du locataire

Sans attendre que le bailleur lui signifie son congé, le locataire (s’il répond aux conditions d’application du statut) peut prendre l’initiative de demander le renouvellement. Cette demande doit obligatoirement être signifiée au bailleur par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail (ou, le cas échant, à tout moment au cours de sa prolongation tacite). Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer. A défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, mais conserve néanmoins le droit de saisir le juge s’il souhaite demander un loyer supérieur. S’il accepte expressément le renouvellement, il doit, le cas échéant, faire connaître le nouveau montant du loyer qu’il sollicite.
Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi… sauf à justifier de l’un des motifs prévus par la loi. Dans tous les cas, une action judiciaire peut être intentée par le locataire dans les deux ans suivant l’éviction.

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chantier

Le référé préventif en matière de construction

Le référé préventif est une procédure judiciaire qui permet d’obtenir en justice la nomination d’un expert judiciaire avant la réalisation de travaux importants de démolition et/ou de construction.
Cet expert a pour mission d’examiner les infrastructures autour du lieu où vont être réalisés les travaux, afin d’en noter l’état.
Cet examen est effectué en présence de toutes les parties concernées, c’est-à-dire d’une part le maître d’ouvrage (celui qui va faire réaliser les travaux), le cas échéant son maître d’œuvre (c’est-à-dire son architecte) ainsi que tous les propriétaires voisins, afin que les constatations effectuées par l’expert soient contradictoires.
L’expert va non seulement relever l’état des infrastructures et des immeubles autour du lieu du futur chantier, mais il va également se prononcer sur les éventuels risques de déstabilisation des bâtiments existants et sur les mesures à prendre pour éviter toute dégradation.

Et si j’ai des dégâts pendant les travaux ?

Si en cours de chantier des difficultés apparaissent (comme par exemple des dégâts causés par les travaux sur un bâtiment voisin), l’expert est amené à revenir sur place pour constater ces désordres, en analyser l’origine, déterminer les travaux nécessaires pour la remise en état et leur coût.
Les constatations effectuées avant travaux seront dès lors très utiles afin de déterminer si les dégâts constatés ont ou non un lien avec le chantier en cours.
C’est généralement le maître d’ouvrage qui qui prend l’initiative de saisir la justice afin de solliciter la nomination d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.
Sur les gros chantiers qui consistent en la construction d’immeubles par des promoteurs immobiliers, cela est fait quasiment systématiquement.

Des travaux organisés par des particuliers?

C’est toutefois beaucoup plus rare lorsque des travaux de construction sont entrepris par des particuliers, qui souvent ignorent l’existence de cette procédure et/ou préfèrent en faire l’économie.
Pourtant, une expertise préventive peut s’avérer indispensable pour déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et les conséquences financières…
Les voisins d’un futur chantier ont donc tout intérêt, si le maître d’ouvrage n’a pas pris l’initiative de solliciter une expertise à titre préventif, afin de préserver leurs droits en cas de dégâts causés à leur propriété en raison des futurs travaux.

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Résolution du contrat de vente immobilière et indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (appelé également promesse synallagmatique de vente), il est généralement prévu que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui est souvent séquestrée entre les mains du Notaire chargé de l’acte définitif de vente.

Selon les cas, cette indemnité soit viendra s’imputer sur le prix d’achat du bien immobilier, soit sera restituée à l’acquéreur en cas de non-réalisation de la vente.

Notamment, lorsque le futur acquéreur s’est engagé à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt nécessaire pour financer tout ou partie de cet achat, en principe, s’il ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai fixé dans le compromis, celui-ci est annulé et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Néanmoins, il appartient à l’acquéreur d’effectuer une réelle recherche de prêt et généralement, la promesse de vente prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un certain délai, et de pouvoir en justifier par tout moyen de preuve écrite.

De fait, en cas de non-obtention du prêt, l’acquéreur ne peut en principe recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée qu’en prouvant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ».

Une simple attestation de refus d’un établissement bancaire n’est généralement pas suffisante, encore faut-il que cette attestation rappelle la date de la demande, le taux, la durée, le montant, l’objet du crédit, le motif du refus (il faut pouvoir vérifier que les dossiers déposés auprès des banques étaient complets et permettaient un examen sérieux de la demande de prêt).

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

Il convient toutefois de préciser que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation est souvent requalifiée par les Tribunaux en clause pénale, ce qui permet aux Juges d’en réduire éventuellement le montant s’ils estiment que la somme fixée par la promesse est bien supérieure au préjudice réellement subi par les vendeurs (dans l’hypothèse par exemple où ils très rapidement trouvé un autre acheteur, ou bien s’ils ont vendu à un prix supérieur…).

En toutes hypothèses, le Notaire ne peut être autorisé à libérer les fonds qu’il séquestre au titre de cette indemnité d’immobilisation qu’à condition que vendeur et acheteur soient d’accord sur la personne à qui la verser.
A défaut, seul un Tribunal pourra décider de la personne à qui revient cette somme.

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charges-de-copropriete

Les charges de copropriété récupérables

En vertu d’un bail d’habitation, le propriétaire a la possibilité de récupérer tout ou partie des charges auprès de son locataire, dites « charges récupérables ».
Les charges récupérables font l’objet de provisions versées par le locataire au moment du paiement du loyer et font l’objet d’une régularisation annuelle a posteriori en fonction des sommes réellement dues.

I. Les dépenses concernées

Les charges récupérables sont prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux d’habitation.
Les charges récupérables sont des charges payées en contrepartie de services liés à (i) l’usage des différents éléments constitutifs du logement, comme la fourniture d’eau et de gaz, (ii) à des dépenses d’entretien du logement et (iii) à des menues réparations des parties communes, à l’instar de l’ascenseur.
Il en a va de même des impôts acquittés au titre de services profitant au locataire, comme par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Si vous souhaitez avoir une idée plus précise des charges récupérables, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fournit une liste précise, à laquelle le propriétaire doit se référer

II. Le paiement des charges récupérables

A- Les provisions sur charges

Le montant des charges de copropriété est susceptible de varier d’une année à l’autre et il n’est par conséquent pas possible de connaître à l’avance le montant récupérable.
Ainsi, le propriétaire demande à son locataire une provision mensuelle sur charges payable simultanément au loyer qui doit apparaître distinctement sur l’appel de loyer mais également sur la quittance.

B- La régularisation des charges

Le propriétaire dont procéder annuellement à une régularisation des charges en faisant la balance entre le montant des charges récupérables et les provisions perçues.
Il appartiendra alors pour le locataire de reverser le trop-perçu ou réclamer le solde.
Le bailleur et le locataire peuvent effectuer une régularisation rétroactive, dans la limite de cinq années, qui interviendra lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, durant laquelle a lieu l’approbation des comptes.

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Formalités et Effets du Congé – Location

Le contrôle judiciaire du respect des formalités du congé

La loi ALUR du 24 mars 2014, dans le but de protéger le locataire d’un bien immobilier a renforcé le contrôle du juge en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement ou du congé pour vente.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(Pour exemple Cour d’Appel de Bastia 9 juillet 2014, RG 13/00590.

Effets du Congé

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Propriétaire et locataire établissent ensemble l’état des lieux de sortie et l’inventaire en location meublée, et en cas de dégradations ou d’impayés les sommes correspondantes seront déduites du dépôt de garantie.
A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur sera contraint de saisir le Tribunal d’Instance du ressort de la commune où est situé le logement afin d’obtenir judiciairement la validation du congé et l’expulsion du locataire récalcitrant.

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Le Cautionnement

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
(suite…)

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achat appartement

Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

Dans l’ancien

Des deux choix possibles, l’ancien est celui qui offre la plus grande diversité, puisqu’il permet d’avoir tous les styles, bâtisses du début du siècle dernier, immeubles des années 30, constructions des années 50, 70 jusqu’à des résidences plus récentes des années 90/2000. En général, l’ancien se situe au centre-ville ou au cœur des quartiers vivants, dans tous les points stratégiques au niveau des activités offertes par une ville : cinéma, restaurants, théâtres, commerces de proximité, magasins… Ce qui constitue le critère numéro 1 des acheteurs.
Le deuxième argument fort qu’offre l’ancien est le prix, inférieur de 15 à 20% par rapport au neuf, et permet donc d’avoir une surface plus grande pour le même investissement. A ne pas négliger également, la décote importante lorsqu’il y a des travaux à réaliser dans le bien.
D’ailleurs, ces éventuels travaux à réaliser peuvent faire tomber le logement sous le dispositif Duflot, qui octroie des taxes réduites et des réductions d’impôts pour la réhabilitation de logements anciens, à condition que celui-ci ne corresponde pas à 4 des critères de décence et 6 des performances techniques, et que les travaux soient effectués dans les deux ans suivants l’achat.
Acheter un logement ancien ouvre aussi la possibilité d’avoir des prêts avantageux : le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (CIL), le prêt Paris Logement 0%…
Et dernier point, et non des moindres, acheter dans l’ancien permet d’envisager une installation rapide, dans les trois mois en moyenne après la signature d’un compromis de vente, alors que pour un achat dans le neuf il faut attendre le délai de livraison de la construction, qui peut atteindre facilement plusieurs années.

Dans des constructions neuves

Concrètement, un bien est considéré comme neuf s’il est acheté sur plan, qu’il est en cours de construction, ou terminé il y a moins de cinq ans et jamais vendu depuis qu’il est prêt.
Le désavantage principal contrairement à un bien ancien est qu’il est difficile de se faire une idée précise. Pour cela, l’acheteur peut visiter des appartements témoins, le site et ses environs, repérer les points importants (commerce, transports, carte scolaire, parcs, équipements municipaux), venir voir en semaine, le weekend ou en soirée, pour apprécier l’ambiance du quartier le plus justement possible. L’acheteur ne doit pas non plus oublier de demander le plan-masse, remis par le promoteur qui sert à évaluer la distance avec le trottoir, les constructions alentours et la voie.
En revanche, l’avantage, lorsqu’une réservation est effectuée assez tôt, est de pouvoir choisir l’étage, balcon ou terrasse, jardin, places de parking, et de nombreux aménagements intérieurs : placards, parquets, baignoire ou douche…
Les autres avantages d’acheter dans le neuf se situent au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant deux ans, des frais d’acquisition (taxes et notaire) réduits de 2 à 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ainsi que la possibilité d’avoir un prêt à taux zéro (PTZ) plus avantageux et plus long.
Au moment de la signature d’un contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé, dont le montant est évalué en fonction du délai imparti entre la date de signature du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente. Ce contrat est souvent assorti d’une assurance protection juridique mais si ce n’est pas le cas, l’acheteur doit penser à en souscrire un de son côté.
A noter que si les délais de livraison ne sont pas respectés par le promoteur, l’acheteur sera dédommagé.

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local commercial

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Réglementations et conditions

Dans le cas d’un usage exclusivement professionnel, la règlementation s’appuie sur plusieurs textes : les articles 1713 et suivants du Code Civil, l’article 57A de la Loi du 23 décembre 1986, les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ceux-ci précisent qu’à la base, « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.» Mais, en présence d’une clause spécifique, les parties, le bailleur et son locataire, peuvent décider librement d’autoriser une sous-location partielle ou totale des locaux concernés par le bail, à la disposition d’une tierce personne. Les conditions de location restent les mêmes et incombent toujours au locataire principal du bail, qui doit en exécuter toutes les obligations.

Un régime spécifique avec ses propres règles

En revanche, la sous-location reste un régime particulier, plus restrictif qu’un simple bail commercial puisque celui-ci procure un profit au locataire principal. Le propriétaire doit donner expressément son accord au locataire dans les 15 jours et « concourir à l’acte », ce qui ne peut se faire qu’avant la sous-location et n’est pas régularisable ensuite. Cet acte est réalisable par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire, qui font office d’intention de sous-louer, en précisant l’identité du nouveau sous-locataire, le montant du loyer, sa date de paiement, la durée de la sous-location, la répartition des charges…

Si l’autorisation n’est pas demandée préalablement, et que le bailleur le découvre, il peut rompre immédiatement le bail ou ne pas le renouveler, sans compte à rendre à son locataire et sans indemnité à verser.

Si le bail principal est résilié, il entraîne en même temps la fin du bail de sous-location. S’il y a une résiliation anticipée du bail, le locataire engage sa responsabilité à l’égard de son sous-locataire. En revanche, lors du renouvellement du bail, si le locataire principal ne le reprend pas, le sous-locataire peut demander au bailleur à le récupérer. Bien noter que le contrat de sous-location ne peut en aucun cas prévoir plus de droits que le bail principal, et que les obligations sont identiques.

Attention, il ne s’agit en aucun cas d’un hébergement à titre gratuit, surtout lorsque cela concerne des membres de la famille, et le locataire en place peut recevoir des invités s’il le souhaite. La jurisprudence souligne également le fait qu’en son absence ou non, le locataire a le droit de prêter son logement, même si la durée est assez longue.

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