loyer

Le déplafonnent du loyer en fin de bail commercial

A la fin du bail commercial, propriétaire et locataire se mettent le plus souvent d’accord pour un renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé est, en principe plafonné et fixé en appliquant seulement l’indexation.
Toutefois, il existe des cas ou le loyer est déplafonné ce qui signifie que son montant est fixé à la valeur locative des locaux et non limité par l’indice des loyers commerciaux.

Comment éviter une augmentation de loyer commercial ?

Afin d’éviter qu’une forte et brutale augmentation du loyer « ne compromettent la viabilité des entreprises commerciales et artisanales » la loi Pinel limité à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.
Le Bailleur peut déplafonner le loyer dans les cas suivants :

  • Si le bail initial conclu est d’une durée supérieure à neuf années ;
  • Si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction ;
  • Si en cours de bail, le Bailleur démontre une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative des locaux

Les éléments constitutifs de la valeur locative sont les caractéristiques des locaux (surface, état…), la destination des locaux loués (la nature de l’activité autorisé par le bail…), les obligations respectives des parties (l’importance des charges supportés par le locataire …), les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports…) et les prix couramment pratiqués par le voisinage. Le caractère notable de la modification est laissé à l’appréciation souveraine du juge lequel, en pratique ordonne, préalablement à sa décision, une expertise judiciaire.
Les autres exceptions au principe du plafonnement du loyer est ceux des baux des terrains nus et des bureaux loués à usage exclusifs de bureaux.

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locations personnes âgées

Congé délivré aux personnes âgées

I- Le principe

Le droit du bailleur de donner congé à son locataire souffre d’une exception relative à l’âge de ce dernier.
En effet, les dispositions législatives en vigueur disposent que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Le locataire qui bénéficie de cette protection doit satisfaire plusieurs conditions cumulatives :

  • être âgé de plus de soixante-dix ans, étant entendu que l’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire ; et
  • avoir un niveau de ressources inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, étant entendu que seules les ressources régulières sont prises en compte et qu’il faut donc se fonder sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Exception toutefois, le bailleur peut tout de même donner congé s’il est mesure de proposer un logement équivalent ¬correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire et dans une zone située à proximité de l’ancien logement.

II- L’exception

L’exception relative à la protection du locataire n’est toutefois pas applicable si le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans (et non 70 ans comme pour le locataire) ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, étant entendu que ces conditions sont alternatives et non cumulatives.

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La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

Le dépôt de garantie : définition et explications

Un dépôt de garantie correspond à une somme versée à la signature du bail par le locataire, que le propriétaire encaisse et qu’il conserve durant la durée de la location. L’intérêt principal est de constituer une réserve d’argent en cas de litige à la fin du bail, dans laquelle le bailleur pourra puiser pour couvrir d’éventuels manques à gagner dus à des dégradations ou non-paiement. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit figurer obligatoirement sur le contrat de bail. Le dépôt de garantie peut être versé en chèque, en virement ou en espèces, mais dans ce cas, veillez à bien fournir un reçu qui spécifie que cette somme versée l’est bien au titre du dépôt de garantie. Si le locataire bénéficie d’une aide pour financer ce dépôt, l’argent peut alors être versé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement ou sous forme de Loca-pass (un dispositif social qui permet l’avancement de la somme à rembourser en trois ans maximum sans intérêts).
Concernant le délai de restitution, si la date de signature du bail est antérieure à mars 2014, le bailleur a deux mois à partir de la restitution des clés. Si la signature a été faite après cette date, plusieurs délais existent en fonction de l’état des lieux. Si l’état des lieux de sortie correspond à l’entrée, le délai est d’un mois, si ce n’est pas le cas le délai s’allonge d’un mois supplémentaire.
Toutes les retenues sur le dépôt effectuées par le bailleur doivent être justifiées par des documents comme des photos, des factures, des devis, des contrats d’huissiers et l’état des lieux… et ne peuvent concerner que les travaux locatifs, les éventuelles dégradations, les impayés de charges et évidemment les impayés de loyers. Ces retenues ne peuvent dépasser 20% du dépôt si le bail a été signé après mars 2014 et concerne un immeuble en copropriété.
Attention, lorsque le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, en aucun cas le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas non plus servir à payer un mois de loyer.

Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

En cas de non-respect du délai imparti à la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit vite mettre en demeure son ancien propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Si ce dernier reverse le dépôt, le locataire pourra prétendre à percevoir des intérêts (dont le taux est variable selon la date de la signature du bail) à condition d’avoir bien transmis sa nouvelle adresse à son ancien bailleur. Si le propriétaire ne se plie pas à la règle et refuse le remboursement malgré la démarche entamée par le locataire, celui-ci peut alors saisir la Commission Départementale de Conciliation, dont dépend le logement. Au cas où la conciliation échoue, le litige passe devant le juge de proximité pour un montant inférieur à 4 000€ de dépôt, ou devant le Tribunal d’instance si le dépôt dépasse cette somme.

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La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

La révision du loyer

La révision du loyer peut se faire tous les ans dans la mesure où celle-ci est prévue dans le bail, sous la forme d’une clause d’indexation ou de révision, à date d’anniversaire du bail. La présence de cette clause évite au bailleur d’avoir à avertir son locataire.
L’Indice de Référence des Loyers est publié au Journal Officiel, établi sur la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres, et sert de base puisque le propriétaire ne peut augmenter plus le loyer de son locataire. Dès lors qu’il connaît cette donnée, il lui suffit d’appliquer la formule « montant du loyer de base (hors charges) x IRL de l’année = montant du nouveau loyer ». Le pourcentage d’évolution, quand-à -lui se calcule de la manière suivante : « (nouvel indice – ancien indice) / ancien indice x 100 = pourcentage d’augmentation ». (suite…)

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