L’occupation à titre onéreux d’un bien acheté par une SCI

L’occupation à titre onéreux d’un bien acheté par une SCI

Dans le cadre de l’occupation à titre onéreux (location), les associés qui occupent un bien appartenant à une SCI versent en contrepartie un loyer. Dans ce cas, ces produits seront imposables au sein de la SCI mais les charges seront déductibles. Ainsi, si la société est imposée à l’IR, le résultat sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers chez les associés proportionnellement à la quote-part de capital leur appartenant. Continuer la lecture de L’occupation à titre onéreux d’un bien acheté par une SCI

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Les montages préconisés dans un objectif d’optimisation fiscale

Les montages préconisés dans un objectif d’optimisation fiscale

L’un des montages fiscaux qui peut être conseillé en fonction de la situation personnelle est de financer son bien immobilier par la technique du crédit-bail. Dans ce type de montage, une société de crédit-bail (qui est généralement un organisme de financement) serait propriétaire de l’immeuble loué à la SCI. Cette dernière pourrait alors sous-louer l’immeuble à la société d’exploitation et aux associés. Cependant, cette technique de financement n’est pas adaptée à l’achat d’un bien à usage mixte, autrement dit privé et professionnel. Continuer la lecture de Les montages préconisés dans un objectif d’optimisation fiscale

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Que faire à la fin du délai imparti lors d’une vente en réméré ?

A l’issue de ce délai, il existe deux possibilités pour le cédant temporaire.

Si le cédant rachète son bien 

Lors de la levée d’option de réméré (ou rachat du réméré), il s’agit non pas d’une vente mais d’une annulation de vente (un droit fixe sera dû). Continuer la lecture de Que faire à la fin du délai imparti lors d’une vente en réméré ?

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Est-il possible de faire une action en vileté du prix dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

Est-il possible de faire une action en vileté du prix dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

L’évaluation du prix de vente et celle du prix de rachat devant être raisonnables au regard de la valeur d’expertise du bien, il est parfois possible d’envisager une action en résolution pour vileté du prix. En effet, s’il s’avère que la vente s’est faite à vil prix, sachant qu’en outre le vendeur doit verser une indemnité d’occupation, ce dernier peut très bien demander la requalification de la vente à réméré en rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l’immeuble. Continuer la lecture de Est-il possible de faire une action en vileté du prix dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

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Quid de la nullité de la vente pour lésion dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

Compte tenu de la rareté des ventes immobilières à réméré, il est très difficile de pouvoir vendre directement à un acquéreur maîtrisant la vente à réméré.
Par rapport à une transaction classique, la vente avec faculté de rachat se fait forcément en deçà de la valeur de marché du bien, afin justement d’intégrer le risque de non-rachat pour l’investisseur. Continuer la lecture de Quid de la nullité de la vente pour lésion dans le cas d’une vente immobilière à réméré ?

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Point sur l’existence de dispositions légales ou jurisprudentielles sur les parcs de stationnement

En droit, « Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité. », selon l’article 18, du Décret du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Continuer la lecture de Point sur l’existence de dispositions légales ou jurisprudentielles sur les parcs de stationnement

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Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

Concernant les personnes morales à prépondérance immobilière, le seul critère posé par les dispositions de l’article 726 du CGI et commenté par la doctrine administrative est que l’actif brut total soit constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers en France : Continuer la lecture de Deux actes distincts dans les opérations du rachat de parts sociales d’une SCI pour les personnes morales

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Droit de mutation exigible en cas de rachat par une SCI de ses propres parts sociales 

Droit de mutation exigible en cas de rachat par une SCI de ses propres parts sociales

Ainsi, aucun droit de mutation n’est exigible si les biens sont attribués à l’apporteur (sous réserve de la publicité foncière s’il s’agit d’immeubles ou de droits immobiliers).
Enfin, il convient de rappeler qu’avant l’intervention de l’article 39 de la loi 2008-1443 du 30 décembre 2008, lorsque qu’un seul acte était établi pour constater à la fois le rachat et la réduction de capital et que la contrepartie consistait en l’attribution de biens sociaux, l’administration analysait l’opération comme un partage partiel rendant exigible le droit de partage.
Cette approche impliquait l’application du droit de partage prévu à l’article 746 du CGI aux réductions de capital des sociétés.
Or, cette doctrine a été remise en cause par la Cour de cassation.
Il convient de rappeler à cet effet qu’aux termes de l’article 746 du CGI :
« Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié, sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % ».
L’article 1844-9 du Code civil précise que :
« Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire. Les règles concernant le partage des successions, y compris l’attribution préférentielle, s’appliquent aux partages entre associés. Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport. Cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle. Tous les associés, ou certains d’entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l’indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l’indivision ».

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Que faire en cas de rachat suivi d’une réduction de capital dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

Si les opérations sont constatées par un acte unique

L’article 814 C du CGI dispose que :
« Sous réserve des dispositions du dernier alinéa du III de l’article 810, sont enregistrés au droit fixe de 375 € porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital d’au moins 225 000 € : Continuer la lecture de Que faire en cas de rachat suivi d’une réduction de capital dans le cas du rachat par une société civile immobilière de ses propres parts sociales ?

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