L’avance en compte courant d’associé lors de rachat de parts sociales de SCI

Il arrive souvent en pratique, notamment pour permettre à la société de faire face à des besoins de trésorerie momentanés, que les associés, au lieu de faire des apports complémentaires, consentent à la société des avances ou des prêts, soit en versant des fonds dans la caisse sociale, soit en laissant à la disposition de la société des sommes qu’ils renoncent temporairement à percevoir (rémunérations, dividendes, etc.). Continuer la lecture de L’avance en compte courant d’associé lors de rachat de parts sociales de SCI

Quid de la cession de droits indivis ?

Comprendre l’indivision et la cession de droits indivis

Chaque indivisaire est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. En cas de cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers, les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption (selon l’Article. 815-14 du Code Civil).

Le cédant doit avertir les coïndivisaires par acte extrajudiciaire de son intention de vendre et des conditions de la vente. Ces derniers disposent alors d’un délai d’un mois pour faire connaître, également par acte extrajudiciaire, leur décision de préempter aux prix et conditions indiqués. La vente doit alors intervenir dans les deux mois. Passé ce délai, la déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet (selon l’art. 815-14, alinéa 3 du Code Civil).

La notification ne vaut pas offre de vente et l’indivisaire qui y a procédé peut donc renoncer à son projet de cession malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer le droit de préemption. En outre, l’acceptation d’une offre ne forme le contrat que si elle est en parfaite concordance avec l’offre quant à l’objet et aux modalités essentielles fixées par le pollicitant.
Toute cession opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 du Code civil est nulle.

Concernant le régime fiscal, un indivisaire qui cède ses droits indivis est imposable sur la plus-value constatée à cette occasion. Quand il s’agit d’une personne physique, la plus-value relève du régime de taxation prévu par les articles 150-0 A et suivants du CGI.
Parallèlement, la cession de droits indivis donne lieu au paiement de droits d’enregistrement.
Le droit d’enregistrement applicable à la cession des droits indivis est fixé à l’article 746 du CGI. Il est égal à 2,50%, assis sur l’actif net partagé.

La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

Le constructeur peut être tenu responsable à l’égard du maître de l’ouvrage à la suite de la construction d’un ouvrage et ce, à travers trois garanties légales (la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale). De ce fait, sa responsabilité contractuelle de droit commun peut également être engagée.

Il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée. Le tiers lésé doit donc rapporter la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (C. civ., art. 1792-4-3 , C. civ., art. 1240 et C. civ., art. 1241 ). Continuer la lecture de La responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs

Quid de la garantie décennale ?

Les débiteurs de la garantie décennale sont les constructeurs énumérés au Code Civil (C. civ., art. 1792-1). Les sous-traitants ne sont pas débiteurs de la garantie décennale. En effet, ils ne sont pas liés par un contrat avec le traitant. C’est ce dernier qui bénéficie de leur obligation de faire et s’assure de sa bonne exécution. Continuer la lecture de Quid de la garantie décennale ?

Quelle est l’appréciation du juge dans les procédures de déspécialisation

Sommaire : 

• Les cas de déspécialisation partielle
• Quels sont les cas répertoriés d’activité connexes ou complémentaires ?

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Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

En cas de départ à la retraite, le locataire peut céder le bail avec changement d’activité. Il s’agit de la procédure dite de « cession-déspécialisation », qui est une procédure simplifiée de déspécialisation plénière (donc totale) applicable au commerçant qui entend partir à la retraite. Continuer la lecture de Que faire en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial ?

La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

La responsabilité de droit commun est engagée dans le cadre de l’exécution des contrats nécessaires à la réalisation de la construction, pour ce qui concerne les rapports entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. Il est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles. Continuer la lecture de La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

Quel délai en cas d’ajouts ou de précisions d’éléments dans un état des lieux

Lorsqu’un locataire signe un contrat de bail pour un logement et se voit remettre les clés, il est habituel de lui faire remplir et signer un état des lieux d’entrée.
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Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

Qu’entend-on par transformation de locaux loués ?

Si le locataire entreprend des travaux qui concernent le gros œuvre et donc des parties essentielles du logement, il s’agit bien de transformations. Le droit immobilier, fondé sur une jurisprudence constante, considère par exemple que l’abattage de cloisons ou l’élargissement de portes constituent bien des transformations. Continuer la lecture de Les transformations par le locataire qui bénéficient au bailleur

Qu’est-ce que la résiliation triennale dans un bail ?

Généralement, un bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Cependant, le bailleur et le locataire ont la possibilité de procéder à une résiliation triennale tous les 3 ans.

SOMMAIRE:

• Les règles d’une résiliation triennale
• Conséquences de la résiliation triennale

Il est recommandé de passer par un cabinet d’avocat spécialiste en immobilier avant d’entamer la procédure de résiliation triennale dans un bail.
En effet, les règles changent si la résiliation est à l’initiative du bailleur ou du locataire et il convient de les connaître si l’on ne souhaite pas se faire flouer.
Seul un avocat en immobilier peut vous expliquer la procédure parce que la décision de résilier le bail est irrévocable.
Ainsi, le locataire peut donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance. Ceci doit être fait à l’issue de chaque période triennale. Le recours à un cabinet d’avocat spécialiste en immobilier permettra d’éviter toute erreur dans l’adresse ou dans le respect des délais.
Une indemnité en cas de congé pourra être convenue pour le bailleur, mais elle ne doit pas être dissuasive. D’ailleurs, la Loi Pinel interdit au bailleur de priver le locataire de la faculté de résiliation triennale.
Si c’est le bailleur qui désire entamer la résiliation, il pourra donner congé en notifiant, par acte extrajudiciaire, un refus de renouvellement à son locataire dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail. Le locataire peut contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans.

Un avocat devra vous prévenir qu’une fois la résiliation est notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, elle devient définitive. Le locataire est censé quitter les lieux à l’expiration de ce délai.
Sauf pour les baux de plus de neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage, le locataire n’est jamais privé de la faculté de résilier son bail.