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Quelle TVA pour les marchands de biens ?

Le régime de TVA des marchands de biens

Quel régime TVA est applicable lorsque le marchand de biens revend le bien immobilier après rénovation : TVA sur le prix total ? TVA sur la marge ? ou pas de TVA du tout ?

Le décryptage n’est pas toujours facile et pourtant il convient de se poser la question dès l’origine du projet afin de ne pas grever sa rentabilité.

Remarque préalable : même si on va trouver des situations dans lesquelles la TVA sur marge va s’appliquer, il est révolu le temps où le marchand de biens devait systématiquement appliquer de la TVA sur marge (réforme de 2010).  

Pour bien commencer : comprendre l’enjeu de la question

Deux situations à distinguer : 

  • Commerces ou bureaux : si la revente est soumise à la TVA, l’acheteur pourra la récupérer ; Ce n’est donc pas gênant si la revente est soumise à la TVA, ce d’autant plus que le marchand de biens peut alors récupérer la TVA sur les travaux. Mais attention, pour certaines activités exonérées comme l’assurance, la banque et les professions médicales, l’acheteur ne pourra pas récupérer la TVA.
  • Locaux d’habitation : l’acheteur quel qu’il soit (institutionnel ou particulier) ne pourra pas récupérer la TVA. Il sera donc préférable quand cela est possible que la revente de locaux d’habitation ne soit pas soumise à la TVA. Si tel est le cas, le marchand de biens ne peut alors pas récupérer la TVA sur les travaux. 

Conseil du spécialiste : bien identifier le profil de l’acheteur pour chaque projet. Si l’acheteur peut récupérer la TVA, le prix sera négocié sur une base hors taxe et ce n’est pas gênant si la revente est soumise à la TVA. En revanche, en cas de revente de locaux d’habitation, il faudra toujours dans la mesure du possible éviter de soumettre la revente à la TVA car le prix de vente sera négocié sur une base TTC et le marchand de biens devra reverser cette TVA sur le prix de vente au Trésor.

Mais, on ne choisit (toujours) le régime TVA applicable ! Il faut bien appliquer les règles et distinguer les 3 situations suivantes.

CAS 1 L’immeuble a plus de 5 ans après achèvement : la revente n’est en principe pas soumise à la TVA

La cession d’un bien immobilier de plus cinq ans après son achèvement (immeuble ancien) n’est pas soumis à la TVA du tout, qu’il s’agisse de locaux d’habitation, commerces ou bureaux. Cela suppose que les travaux réalisés par le marchand de biens n’aient pas conduit à la rénovation lourde du bien immobilier (cas 3). 

Conséquence pour le marchand de biens : la TVA sur les travaux n’est pas récupérable. Il convient donc de budgéter des travaux sur une base TTC.

Conséquence pour l’acheteur : les droits d’enregistrement s’élèvent à 5,80%.

En cas de commercialisation des locaux d’habitation, c’est la situation idéale pour le marchand de biens qui n’a alors aucune TVA à reverser au Trésor sur le prix de revente. 

CAS 2 L’immeuble a plus de 5 ans après achèvement et le marchand de biens choisit d’opter à la TVA : la revente est alors soumise à la TVA sur marge. 

Si le marchand de biens commercialise des commerces ou bureaux après rénovation légère, il a la possibilité de formaliser dans l’acte de revente une option à la TVA. Cette option est intéressante car elle va lui permettre de récupérer la TVA sur les travaux. Pour autant, le prix de vente sera négocié sur une base HT lorsque l’acheteur pourra la récupérer. 

C’est donc la situation optimale lorsque le marchand de biens commercialise des bureaux et commerces à des acheteurs qui peuvent récupérer la TVA. 

CAS 3 L’immeuble a moins de cinq ans suite à des travaux de rénovation lourde : la revente est soumise à la TVA sur le prix total de manière obligatoire

Si les travaux réalisés par le marchand de biens conduisent à la remise à neuf de l’immeuble (rénovation lourde), la revente doit être soumise à la TVA sur le prix total de manière obligatoire ; ce n’est pas une option.

Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

  • Soit la majorité des fondations ;
  • Soit la majorité des éléments porteurs ;
  • Soit la majorité des façades hors ravalement ;
  • Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

 

Dans ce cas, la revente est soumise à la TVA sur le prix total, le marchand de biens peut récupérer la TVA sur les travaux, et les droits d’enregistrement pour l’acheteur ne sont que de 0,715%.

Conseil du spécialiste : si vous commercialisez des locaux d’habitation, il faut dans la mesure du possible éviter que les travaux réalisés soient considérés comme des travaux de rénovation lourde afin d’éviter d’avoir de la TVA sur le prix total de revente. La frontière entre la rénovation lourde et la rénovation légère n’est pas facile à établir et elle est fondamentale car, en cas de rénovation légère, il n’y a pas de TVA du tout (cas 1) et en cas de rénovation lourde (cas 3), il y a de la TVA sur le prix total. Il est conseillé de constituer un dossier qui justifie et documente le régime TVA retenu afin d’éviter un redressement fiscal. 

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