Dans le cadre de l’organisation de la société pour sa transmission, le chef d’entreprise aura le choix entre inscrire l’immobilier à l’actif de son entreprise/ de sa société, soit de séparer l’immobilier de son exploitation.
Le démembrement de propriété est l’outil privilégié de transmission. En effet, il permet d’une part, de minorer la base imposable des biens transmis en nue-propriété, et d’autre part, d’éviter une situation d’indivision (non souhaitable) entre les héritiers.
L’activité de marchand de biens consiste à acheter et revendre, de façon habituelle, des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’objectif de percevoir une plus-value. Il s’agit d’une activité commerciale qui, par conséquent, ne peut être exercée que dans le cadre d’une société commerciale. Parmi ces sociétés, l’on retrouve notamment la SARL, la SAS qui ont l’avantage d’être à risque limité, ce qui signifie que la responsabilité des associés est définie, car limitée au montant de leurs apports, et conjointe.
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Lorsqu’une entreprise vend un immeuble figurant à l’actif immobilisé de son bilan, il lui est imposé de le faire dans l’intérêt de l’exploitation. Cela implique que le prix de l’immeuble soit fixé en fonction de sa valeur vénale ou à défaut, que l’entreprise ait retiré une contrepartie indirecte à cette cession ou n’ait eu d’autre choix que de céder le bien. Si l’acte est jugé anormal, l’administration fiscale pourra opérer un redressement judiciaire.
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La mise en copropriété d’un bien immobilier neuf consiste à diviser un même immeuble en plusieurs lots achetés par différents propriétaires. Elle est indispensable pour pouvoir vendre à un acquéreur souhaitant faire de la location ou occuper le bien. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la mise en copropriété dans l’immobilier neuf.
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De plus en plus de particuliers se mettent à faire de la location saisonnière et de tourisme par le biais de plateformes telles que Airbnb, Abritel ou encore Le bon coin. On appelle ces bailleurs les LMNP : loueurs de meublés non professionnels.
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La société holding est une société qui a pour vocation de détenir des parts ou actions de sociétés afin d’en assurer une unité de direction et de contrôle. La holding est une personne morale qui se caractérise par une participation financière dans d’autres sociétés. Il y a plusieurs façons de détenir l’immobilier d’entreprise. Les modalités de détention permettent de dissocier l’immobilier des structures opérationnelles. Elles facilitent l’analyse des résultats d’exploitation, la cession à titre onéreux et la transmission à titre gratuit au profit des enfants.
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La location équipée une stratégie fiscale particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant être assujetties à une imposition forte de leurs revenus fonciers.
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La transmission d’un patrimoine à ses héritiers est souvent onéreuse. En effet, au-delà de certains abattements, les droits de succession et de donation sont particulièrement élevés. Heureusement, il existe des techniques pour permettre une réduction significative de ces droits.
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Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile qui a un objet immobilier. En principe, les SCI ont comme régime fiscal l’impôt sur le revenu (IR), conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts. Cependant, il est possible pour les associés d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).
Ainsi, au lieu de rendre personnellement imposable chaque associé sur sa part du bénéfice de l’entreprise, les sociétés qui optent pour l’IS voient leur imposition concentrée sur les bénéfices de celle-ci. Cette taxe est alors prélevée sur le résultat annuel de la SCI.
Le choix d’opter pour ce régime se répercute sur l’imposition des plus-values immobilières et des revenus générés par la société.
Afin de déterminer s’il serait judicieux pour votre SCI d’opter pour l’IS, et vous accompagner dans cette démarche, le conseil d’un avocat fiscaliste est essentielle.
Sommaire
En choisissant l’IS pour leur SCI, les associés envisagent d’imposer les bénéfices et les plus-values directement à la SCI. Ainsi, les associés ne seront imposés que sur les dividendes qu’ils se sont attribués.
L’impôt sur les sociétés est appliqué sur les résultats de la SCI. En conséquence, les déficits ne peuvent être compensés que par des bénéfices réalisés postérieurement par l’entreprise.
En ce qui concerne les plus-values de cession immobilière, les règles qui s’appliquent sont identiques à celles applicables en matière de plus-values professionnelles. Ainsi, chaque plus-value réalisée par la SCI s’ajoutera au bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés. Les plus-values pouvant être conséquentes en raison de l’amortissement, l’imposition peut également l’être. Il faut donc être vigilant à cet égard.
Concernant la cession de parts d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés par un associé, ce dernier sera imposé sur la base des règles des plus-values professionnelles, si c’est une personne morale, ou des plus-values sur valeurs mobilières, si c’est une personne physique.
Si l’associé cédant est une personne physique, un abattement pour durée de détention, variant en fonction du nombre d’années de détention, s’applique sur la plus-value.
Ainsi, 50% d’abattement est prévu lorsque les titres sont détenus entre 2 et 8 ans, et 65% si la durée est supérieure à 8 ans.
Recourir à un avocat fiscaliste permet de reprendre le contrôle de votre fiscalité immobilière et ainsi de réaliser des économies fiscales importantes chaque année. Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est compétent pour vous accompagner.
Opter pour une SCI imposée à l’IS présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, en optant pour l’impôt sur les sociétés, l’amortissement fiscal des biens immobiliers est possible. En effet, l’IS a l’avantage de déduire les dotations annuelles aux amortissements sur le coût des travaux d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction des immeubles et sur leur prix d’achat.
En outre, un autre avantage de l’option pour l’IS est la déduction des charges engagées dans l’intérêt de la société. En effet, les frais d’acquisition des immeubles tels que les honoraires de notaire peuvent être déduits. La rémunération du dirigeant est également déductible.
Enfin, l’option pour l’impôt sur les sociétés présente l’avantage pour les associés de n’être imposés que sur les dividendes qu’ils se sont octroyés. En conséquence, s’il n’y a pas de distribution effectuée, les associés ne sont pas taxés à titre personnel.
Afin de bénéficier des avantages de l’option pour l’IS de votre SCI, vous pouvez faire appel à notre Cabinet d’Avocats qui saura vous accompagner dans vos démarches (création et montage efficace).
Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.
Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.
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