Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Prenons l’exemple d’un bailleur, qui a conclu avec une société un bail commercial : ce bail portant sur le terrain sur lequel ladite société exploite un fonds de commerce de camping.
À la fin du bail, le bailleur lui a délivré congé mais avec une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant. La société locataire a alors contesté le prix du loyer de renouvellement car elle estime qu’elle avait déjà financé tous les aménagements du terrain de camping auparavant, travaux qui n’ont pas été sans coûts.
Le bailleur a alors assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant. Mais la locataire a réclamé, lors de la procédure de fixation du loyer, un abattement de 40 % sur la valeur locative du terrain loué en évoquant les dispositions de l’article R. 145-10 du Code du Commerce, applicable en France, qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail commercial à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Verdict et conclusion

Sa demande d’abattement est rejetée lors du pourvoi par la Cour de Cassation, qui a estimé que le bail commercial portant sur des locaux construits pour une seule utilisation (locaux monovalents), l’article R. 145-8 du Code de Commerce n’était pas applicable à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation.
Le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, voir le Code du Commerce à l’article R. 145-10.
Du coup, en l’espèce, à la valeur locative calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings.

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Sur la nature du sol d’un appartement en copropriété

Nature du sol d’un appartement en copropriété selon la législation en vigueur

En vertu de la législation en vigueur, qui s’applique en l’absence de règlement intérieur de copropriété, le sol d’un appartement en copropriété n’en demeure pas moins une partie commune à usage privatif.
En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version consolidée au 28 mars 2018) dispose que :
Article 1er : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
Article 3 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
–  le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
–  le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
–  les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
–  les locaux des services communs ;
–  les passages et corridors. »

Le droit positif prévoit que le sol privé sur lequel eut être effectué des travaux soit
une partie commune, ce qui a donc des effets considérables sur le régime s’appliquant à la réalisation de travaux sur une telle partie commune.

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Sur le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

Le régime légal

Le régime mis en place par la loi du 10 juillet 1965 concernant les parties communes, le sol en faisant partie, encadre strictement les travaux entrepris par un copropriétaire.
En effet, par principe, et dès lors que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d’une autorisation de l’assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Continuer la lecture de Sur le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

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Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Si un immeuble est construit et placé sous le régime de la copropriété en 1980, il se retrouve soumis aux normes acoustiques en vigueur au moment de sa construction, à savoir l’article 2 de l’arrêté du 14 juin 1969 relatif à l’isolation acoustique dans les bâtiments d’habitation modifié par l’arrêté du 22 décembre 1975, qui précise notamment que le niveau de pression acoustique du bruit perçu dans chaque pièce principale ne peut dépasser 70 dB. Continuer la lecture de Le respect des normes acoustiques dans un appartement

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Faut-il choisir l’impôt sur les Sociétés plutôt que l’impôt sur les Revenus pour ses biens immobiliers ?

Faut-il choisir l’impôt sur les Sociétés ?

Choisir la première option, à savoir l’impôt sur les sociétés, présente un certain nombre d’intérêts non négligeables. En effet, pouvoir amortir la valeur soit d’un bien immobilier, soit d’un immeuble carrément peut ouvrir de multiples nouvelles possibilités d’optimisation.
Par contre, en contrepartie, il faut s’attendre à supporter des impôts plus conséquents lors d’une éventuelle session.
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Les sommes versées sur un plan d’épargne retraite populaire peuvent-elles être débloquées avant le départ en retraite ?

Les sommes versées sur un plan d’épargne retraite populaire peuvent-elles être débloquées avant le départ en retraite ?

En principe, une fois ouvert, un PERP ne peut pas être fermé (sauf dans les 30 jours de la signature du contrat). En conséquence, le souscripteur ne peut effectuer aucun retrait (rachat), même partiel, ni demander une avance : les sommes versées sur son PERP sont bloquées jusqu’au départ en retraite, date à laquelle le bénéficiaire peut commencer à percevoir sa rente. Continuer la lecture de Les sommes versées sur un plan d’épargne retraite populaire peuvent-elles être débloquées avant le départ en retraite ?

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Les sommes versées sur un plan d’épargne retraite populaire peuvent-elles être débloquées pendant la phase de rente ?

Les sommes versées sur un PERP peuvent-elles être débloquées

Comment ça se passe concrètement ?

En théorie, une fois arrivé à la retraite la sortie du PERP s’effectue sous forme de rente viagère : un revenu est versé à l’adhérent jusqu’à son décès. Ainsi, si jusqu’à 20% de l’épargne peut être versée en capital une fois l’âge de la retraite atteint, la somme restante est reversée sous forme de rente, selon la périodicité choisie (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle). Continuer la lecture de Les sommes versées sur un plan d’épargne retraite populaire peuvent-elles être débloquées pendant la phase de rente ?

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Comment se porte le secteur de l’immobilier de luxe dans la Ville Lumière ?

Comment se porte le secteur de l’immobilier de luxe dans la Ville Lumière ?

N’en déplaise aux Cassandre et aux adeptes du déclin français, Paris continue d’attirer. Le classement 2016 « Cities of Opportunity » du cabinet d’audit PwC, place la Ville Lumière à la quatrième place des villes les plus attractives de la planète.
La ville de Paris compte plus de 2 190 000 habitants et environ 1 336 200 logements pour un revenu net moyen par foyer fiscal et par an de 37 500 euros environ. Paris possède des biens immobiliers de luxe divers et variés. Continuer la lecture de Comment se porte le secteur de l’immobilier de luxe dans la Ville Lumière ?

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Monter sa Société Civile Immobilière : bonne ou mauvaise idée ?

Aujourd’hui, une SCI ou Société Civile Immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreuses souplesses tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel. Continuer la lecture de Monter sa Société Civile Immobilière : bonne ou mauvaise idée ?

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