Les différents moyens de lutter contre la procédure d’expulsion

Les différents moyens de lutter contre la procédure d’expulsion

 

Il faut distinguer deux grandes phases à partir desquelles on peut, sinon arrêter, du moins suspendre une procédure d’expulsion

: la procédure au stade de l’assignation et la procédure après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux.
 

Procédure au stade de l’assignation

Au stade de la décision de justice, plusieurs solutions s’ouvrent pour le juge, qui peuvent permettre notamment de suspendre la procédure d’expulsion.
 
Dans un premier temps, il peut accorder des délais de paiement au locataire.
Ainsi, le locataire disposera d’un temps supplémentaire afin de payer sa dette au propriétaire. Cependant, cet octroi de délais supplémentaires s’accompagne de certaines conditions.
Ainsi, il est impératif pour le locataire de respecter à la lettre les délais de paiement, et dans le cas contraire, le bail sera résilié immédiatement.
Le juge peut aussi refuser d’accorder un délai de paiement mais accorder un délai au locataire pour quitter les lieux.
Ce délai va de trois mois à trois ans. Si elle ne permet pas de stopper la procédure d’expulsion, cette dernière solution en suspend tout de même l’exécution, pendant une durée pouvant être relativement élevée.
 
Pour retarder l’expulsion, il est aussi possible pour les locataires de recourir à une solution classique : interjeter appel. Cependant, il est important de noter que la décision d’expulsion de première instance est souvent accompagnée d’une décision d’exécution provisoire, ce qui a pour conséquence de supprimer l’effet suspensif de l’appel. Toutefois, dans le cas où le jugement ne serait pas assorti de l’exécution provisoire, la mesure d’expulsion sera suspendue jusqu’à la décision de la cour d’appel.
 

Procédure au stade du commandement de quitter les lieux

 
Le commandement de quitter les lieux est un acte d’huissier signifiant au locataire expulsé son obligation de quitter les lieux afin d’en rendre la jouissance au propriétaire. Si cela met normalement fin à la procédure d’expulsion, il est encore possible de l’arrêter ou d’en suspendre l’exécution.
 
Il est premièrement possible d’obtenir des délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution. Cette saisine ne suspend toutefois pas la procédure, il est donc possible d’être expulsé alors même que le locataire aurait saisi ce juge.
Le juge de l’exécution peut donc lui aussi accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux allant de trois mois à trois ans. Cependant, sa décision est subordonnée à la démonstration d’une certaine bonne foi. Ainsi, le locataire qui n’aurait entrepris aucune démarche afin de trouver un nouveau logement aurait peu de chance de voir sa demande acceptée par le juge.
 
Une autre possibilité pour le locataire est de demander la suspension des mesures d’expulsion devant la Commission de surendettement des particuliers. Cette commission a en effet pour but d’aider les débiteurs qui se retrouveraient dans l’impossibilité d’honorer les dettes qu’ils doivent à leur créancier.
Dans le cadre des mesures d’expulsion, la commission de surendettement des particuliers peut, si le dossier du locataire est estimé recevable, suspendre la procédure d’expulsion en accordant des délais pouvant aller jusqu’à deux ans.
 
Pour les locataires résidant dans des logements sociaux, il y a enfin la possibilité de recourir au protocole de cohésion sociale . Il s’agit d’un protocole signé entre le locataire et le bailleur, qui vaut titre d’occupation. Ce protocole est valable pour deux ans, mais il peut être renouvelée pour une troisième année. Il est toutefois impératif que le locataire paye régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges, auquel cas la procédure d’expulsion reprend.
Durant cette période de deux (ou trois) ans, il doit être proposé un plan d’apurement de la dette, qui est censé permettre au locataire de s’organiser pour payer ses dettes et d’éviter un recours en justice.
 

L’impossibilité d’expulsion durant la trêve hivernale

L’article 613-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit une interruption des procédures d’expulsion durant la trêve hivernale. Cette dernière se déroule à partir du 1er novembre jusqu’au 31 mars de chaque année.
Ce même article prévoit toutefois certaines exceptions à ce principe. Premièrement, si les intéressés peuvent être relogés « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille », alors il pourra être possible de les expulser.
L’alinéa 2 de l’article L613-3 prévoit quant à lui deux autres exceptions : lorsque les personnes sujettes à expulsions sont entrées dans l’immeuble par voie de fait, ou lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de péril.

La première expiation posée par l’alinéa 2 concerne les squatteurs, qui étaient jusqu’à peu protégés des mesures d’expulsion. Toutefois, la loi Elan de novembre 2018 a supprimé cette immunité, pour les personnes qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, autrement dit les squatteurs.

La deuxième exception concerne les logements ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. C’est un acte pris par le maire lorsque la solidité d’un immeuble est compromise et que cela met en danger les locataires qui y résident. Dans ce cas, la sécurité des locataires impose que ces derniers puissent être expulsés même durant la trêve hivernale.

 

Éclaircissement sur l’octroi de délais supplémentaires par le juge

 
Cette possibilité est prévue par l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation ».
Le deuxième alinéa de cet article précise lui que « Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».
 
 

L’octroi de délais supplémentaires peut être demandé premièrement auprès du juge qui prononce la mesure d’expulsion

 
Plusieurs juges sont donc habilités à octroyer ces délais supplémentaires. Ci-dessous, un schéma expliquant cette répartition.

Si le juge précédent n’est pas saisi d’une telle demande, il est possible de demander ces délais supplémentaires auprès du juge des référés
Si le commandement de quitter les lieux a déjà été délivré, il faudra alors s’adresser au juge de l’exécution

 
 
De plus, l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution pose une condition à cet octroi de délais supplémentaires dans son troisième alinéa. Ainsi, ces délais ne peuvent pas être accordés si le propriétaire exerce son droit de reprise.
 
Le Cabinet Schaeffer Avocats, établi au 10 rue Louis Vicat, 75015-Paris, dispose d’une équipe d’experts en droit immobilier qui vous accompagnera dans vos démarches relatives aux contentieux entre locataires et bailleurs. Quelle que soit votre problématique aux différents stades de la procédure, nous nous ferons un plaisir de répondre à toutes vos questions pour défendre au mieux vos intérêts. Un seul numéro pour tous vos renseignements : 01.55.90.55.15.

Continue Reading
Comment créer une SCI familiale : avantages & inconvénients

Comment créer une SCI familiale : avantages & inconvénients

 

Un type de société privilégié par les familles pour gérer leur patrimoine

La société civile immobilière, principalement composé de biens immeubles, peut être créée à tout moment. Titulaire d’un patrimoine qui lui est propre, la SCI est fréquemment conseillée en matière familiale notamment pour éviter les blocages de l’indivision. Mais elle peut aussi se révéler intéressante pour aménager son régime matrimonial, acheter un bien avec son concubin ou encore pour transmettre le patrimoine familial à ses enfants ou petits-enfants.

Notre équipe d’experts en droit immobilier vous éclaire sur les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale.

 

Les intérêts de la SCI familiale

La SCI familiale a pour avantage premier d’éviter les blocages de l’indivision. Lors d’une succession, les héritiers peuvent se retrouver en indivision sur un même bien immeuble. Toute décision relative au bien nécessite alors l’accord de tous les indivisaires et chacun d’entre eux peut provoquer le partage de l’indivision et obtenir la vente du bien indivis.
Face à ces risques de blocages, la forme sociétaire leurs permet de nommer un gérant de la société chargé de la gestion de l’immeuble sans qu’il n’ait à demander l’accord des membres de l’indivision. La SCI familiale a alors pour atout d’organiser la gestion du bien et de prévenir la mauvaise entente entre indivisaires.

La SCI familiale apparaît également utile pour aménager son régime matrimonial. Deux conjoints qui souhaitent modifier le régime applicable aux biens qu’ils possèdent ont intérêt de soustraire ce bien aux règles définies par leur régime matrimonial pour le soumettre aux règles qu’ils auront eux-mêmes fixées dans les statuts de la société. L’idée est alors de pouvoir gérer ensemble un bien propre ou personnel ou de gérer seul un bien commun.

Dans la continuité de cette logique familiale, la SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine, du vivant des ascendants à leurs descendants. Ce sont alors les parts de la société qui sont données, lesquelles sont source d’optimisation à deux niveaux : patrimoniale et fiscale.

Pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en continuant à gérer eux-mêmes ce patrimoine, la société est un bon moyen de dissocier la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. Outre le pouvoir de gestion, les parents souhaitant conserver les revenus du patrimoine transmis à leurs enfants, la création d’une société civile peut alors être avantageusement combinée avec la technique du démembrement de propriété.

En outre, au regard des droits de donation, la SCI familiale permet de pratiquer une décote sur la valeur du patrimoine transmis. Pour des sociétés à caractère familial, une décote d’au minimum 10% peut être pratiquée pour tenir compte de l’absence de marché et de l’existence de clauses limitant la liberté de cession.

La transmission des parts de la société civile sous forme de donation, réalisées tous les quinze ans, permet aussi de profiter au mieux des abattements prévus en faveur des donations aux enfants et petits-enfants. Il est plus facile de respecter les plafonds d’abattements (100 000 € par enfant et 31 865 € pour chacun des petits-enfants) lorsque les biens transmis sont des parts de société que lorsqu’il s’agit d’un patrimoine immobilier, par nature difficilement divisible.

Le recours à la SCI familiale permet ainsi de répondre à des objectifs, susceptibles d’évoluer dans le temps. Sa souplesse lui permet de s’adapter aux souhaits de ses fondateurs et de la génération qui leurs succède.

Toutefois, la décision de créer une société civile doit résulter d’un examen précis et exhaustif en fonction de la situation de l’ensemble des associés, de leurs objectifs et de leurs contraintes. La constitution d’une société civile peut dans certains cas présenter des inconvénients dont il faut tenir compte.
 

Les contraintes de la SCI familiale

Si elle peut par exemple permettre de réaliser des économies d’impôt, la création d’une société civile doit également être motivée par d’autres préoccupations que fiscales, au risque d’être remise en cause sur le terrain de l’abus de droit.

La constitution d’une SCI requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques. Si elles peuvent sembler être à contre-courant avec l’idéal d’une gestion de famille, ces formalités juridiques telles que la rédaction de statuts, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou la parution dans un journal d’annonces légales s’avèrent souvent nécessaires pour prévenir et désamorcer en amont d’éventuels conflits. Elles constituent un socle commun à la gestion du bien familial.

La SCI familiale exige également une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire. Cette réunion annuelle est néanmoins une contrainte qui se révèle efficace lorsqu’elle permet de débattre d’un sujet spécifique ou de rappeler certains objectifs familiaux.
Il est à noter que la comptabilité est obligatoire uniquement si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés.

En raison de sa souplesse et de sa transparence, la SCI familiale peut donc être un moyen de gestion efficace des biens immobiliers d’une même famille, devançant même ses contraintes inhérentes à la forme sociétaire.
 


Afin de défendre au mieux vos intérêts dans la création de votre SCI familiale, le Cabinet Schaeffer Avocats et ses avocats spécialistes de droit immobilier vous accompagnent en toute confidentialité et vous proposent des devis gratuits sans engagement pour réaliser vos opérations.

Continue Reading
Quel bail choisir : bail commercial ou bail professionnel ?

Quel bail choisir : bail commercial ou bail professionnel ?

 

La législation relative au contrat de bail figure aux articles 1714 à 1778 du Code civil.

Cette législation s’accompagne aussi d’une réglementation spécifique qui tient compte de la nature du bail.
Par exemple, un bail peut être qualifié de bail commercial ou de bail professionnel. Cette qualification dépend de la catégorie du locataire et donne lieu à l’application d’un régime distinct. Le choix d’un bail dépend donc des règles que l’on souhaite voir s’appliquer.

 

La notion de bail commercial et de bail professionnel

A qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il s’agit d’une convention portant sur un local à usage commercial, agricole ou artisanal.
Il doit être conclu par écrit et décrire précisément l’activité exercée au sein des locaux. Toutefois, les parties peuvent choisir d’insérer une clause « tous usages », qui écarte toute restriction d’activité.
 

A qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel relève des articles 1714 à 1788 du Code civil, auxquels s’ajoute l’article 57 A (cf. loi du 23 décembre 1986).
En principe, le contrat de bail professionnel doit être établi par écrit mais un bail verbal reste tout à fait valable, le texte ne retenant aucune sanction en l’absence d’écrit (CA Paris, 6e ch., sect. C, 16 oct. 2001, n° 2001/08223).
Le bail professionnel est un bail portant sur des locaux dans lesquels est exercée une profession qui n’est « ni agricole, ni commerciale, industrielle ou artisanale » (CA Paris, 16e ch., sect. A, 26 avr. 2000, n° 1997/13255). Il s’adresse donc aux professions dites libérales, non réglementées et qui réalisent des bénéfices non commerciaux (BNC). Par exemple, sont concernés les apporteurs d’affaires, les avocats, les infirmières, les médecins et les notaires etc.
 

Le régime relatif au bail commercial et au bail professionnel

Durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Toutefois, les parties peuvent choisir une durée plus longue.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans au bénéfice du locataire.
 

Montant du loyer

Dans le cadre du bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties. La révision du loyer peut être prévue dans une clause d’échelle mobile, qui permet aux parties d’ajuster le prix du loyer tous les trois ans. Cette révision est calculée selon l’indice ICC (indice du coût de la construction) ou l’indice ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), en fonction de l’activité du locataire.
Dans le cadre du bail professionnel, le loyer est fixé librement par les parties. Il peut faire l’objet d’une révision, à condition qu’une clause ait été prévue à cet effet. Cette révision est calculée selon les mêmes indices que le bail commercial.
 

Droit de résiliation

Dans le cadre du bail commercial, il faut distinguer la résiliation demandée par le locataire et celle demandée par le bailleur. Concernant le locataire, celui-ci dispose d’une faculté triennale de résiliation. Il peut notifier son congé après trois, six ou neuf ans en respectant un préavis de six mois. Concernant le bailleur, il ne peut résilier le contrat que pour des motifs prédéfinis : la construction ou reconstruction de l’immeuble ; l’exécution de travaux ; la surélévation de l’immeuble.
Dans le cadre du bail professionnel, chacune des parties peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat, en respectant un délai de préavis de six mois. A défaut, s’opère une reconduction tacite du contrat pour la même durée. A noter que le locataire n’a pas à motiver ou à justifier la résiliation du bail.
 

Renouvellement du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le locataire pourra lui demander, en guise de compensation, une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans. Cette indemnité vise à couvrir les frais de déménagement et la perte de clientèle etc. Par exception, le bailleur ne sera pas tenu de lui verser cette indemnité dès lors que :

  • Le contrat a bénéficié, à tort, du régime des baux commerciaux.
  • L’immeuble est insalubre et dangereux.
  • L’immeuble nécessite des travaux de (re)construction.
  • Des motifs et graves et légitimes sont invoqués par le bailleur (ex : loyers impayés).

Dans le cadre du bail professionnel, les parties doivent conclure un nouveau bail. A noter qu’il n’existe pas de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé et le prix ne peut pas faire l’objet d’une révision par le juge. La clause de prix, prévue dans le bail d’origine, continue donc de s’appliquer (CA Paris, 6e ch. C, 7 mars 1994).

 

Du bail professionnel au bail commercial

Le choix de la qualification du bail par les parties

Depuis la loi LME du 4 août 2008, le bailleur et le preneur peuvent adopter le statut des baux commerciaux alors même que le contrat de bail relèverait a priori de la catégorie des baux professionnels.
Cette faculté est prévue par l’article L.145-2, 7° du Code de commerce. L’ensemble des règles relatives aux baux commerciaux s’appliquent si les parties décident d’appliquer ce statut.
Lorsque le bailleur et le preneur décident de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux, celles-ci doivent impérativement mentionner leur choix dans l’acte. A défaut, le contrat serait soumis de plein droit au régime des baux professionnels.
 

La requalification par le juge du bail professionnel en bail commercial

Le preneur ou le bailleur peuvent tout à fait intenter une action en justice pour obtenir une requalification de leur contrat de bail professionnel en bail commercial.
Une telle action doit être introduite dans les deux ans suivant la conclusion du bail professionnel (art. L.145-60 du Code de commerce).
La partie qui réclame cette requalification devra également rapporter la preuve, par tous moyens, que le contrat de bail entre dans le champ d’application du statut des baux commerciaux.

 


Pour plus de renseignements en matière de bail professionnel et/ou de bail commercial, notre équipe d’experts immobiliers se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques. Quelle que soit votre problématique, nous nous engageons à vous fournir un devis gratuit, sans engagement, pour défendre vos intérêts en toute confidentialité.

Continue Reading
Dix conseils pour réussir un investissement immobilier locatif

Dix conseils pour réussir un investissement immobilier locatif

L’investissement locatif est perçu depuis longtemps comme l’investissement clé par les français, car il offre des perspectives de rendement et d’améliorations de la situation patrimoniale.

Pourtant, leur réglementation est souvent complexe (Loi Pinel, Censi-Bouvard, Malraux…) et les contraintes dans l’immobilier locatif ne manquent pas.
Pour faire de votre projet une réussite, encore faut-il prendre les bonnes décisions. Notre équipe d’experts en droit immobilier s’engage à répondre à toutes vos questions en toute confidentialité et partout en France.
Quelle que soit votre problématique, nous vous proposons un devis gratuit sans engagement, et vous accompagnerons en répondant à vos interrogations, du choix de l’investissement au lieu du placement, en passant par l’examen des lois et dispositifs en vigueur.

Le cabinet vous propose dix conseils pour démarrer sur de bonnes bases votre projet immobilier.

 

  • 1. Fixez vos objectifs

    Pour un investissement réussi, une analyse de vos objectifs principaux est primordiale : priorité au rendement ou au patrimoine ?

    D’abord, définissez le type de location que vous voulez mettre en place. Entre la location saisonnière, la location meublée ou nue, la location étudiante, le para hôtelier, ou un mix entre location et utilisation comme résidence secondaire, les modes de location des biens sont très variés et s’adaptent à chaque profil d’investisseur.

    Le mode d’investissement choisi doit aussi prendre en compte les objectifs patrimoniaux. Ainsi, un investisseur qui souhaite augmenter ses revenus choisira un investissement différent de celui qui souhaite alléger ses impôts, ou transmettre son patrimoine à ses héritiers.

  •  

  • 2. Optez pour un lieu stratégique

    Un investissement immobilier réussi repose avant tout sur la localisation du bien. Préférez une ville dynamique alliant plusieurs opportunités de travail et d’étude.

    Adaptez également le lieu à la clientèle visée. Par exemple, si votre investissement porte sur un logement de petite surface, prisé par les étudiants et les jeunes travailleurs, assurez vous qu’il soit bien desservi par les transports en commun et proche des universités.

    A l’inverse, si vous optez pour la location nue destinée à des familles, privilégiez un quartier calme et sûr, quitte à ce qu’il soit légèrement éloigné du centre névralgique de la ville.

  •  

  • 3. Chiffrez le loyer optimal

    Le prix du loyer doit être calculé rigoureusement car il aura une forte influence sur le rendement de votre bien ainsi que sur la demande.

    Pour évaluer le prix de la location, des sources d’informations existent :
    – Les rapports sur l’évolution des loyers en France établi par des organismes publics ou privés.
    – L’indice de référence des loyers publié par l’Insee.

    Parce qu’il est parfois difficile de fixer le loyer de son investissement, nos avocats experts en droit immobilier sauront vous conseiller pour fixer votre loyer au plus juste.

  •  

  • 4. Évaluez la possibilité de gain de la rentabilité du logement

    Comme tout investissement, la rentabilité suite à l’acquisition d’un bien immobilier est susceptible d’évoluer. Étudier le loyer potentiel ainsi que le loyer futur est une étape primordiale de l’investissement. Le loyer potentiel correspond au loyer qui peut être obtenu après peut-être quelques travaux. Le loyer futur correspond à la progression supposée du bien.

    Des prévisions sur le cours de l’immobilier au cours des années suivant l’investissement sont primordiales afin de se prémunir des risques d’un investissement qui se révèlerait déficitaire.

  •  

  • 5. Prévoyez une durée d’emprunt adaptée

    La durée d’emprunt conseillée est de moins de vingt ans, mais il ne s’agit que d’une moyenne ; plusieurs exceptions sont envisageables. Les mensualités doivent être cohérentes avec votre capacité de remboursement.
    N’ayez pas peur de l’endettement . Même si vos capacités vous permettent de rembourser l’emprunt sur 10 ans, il est préférable de recourir à la dette sur une vingtaine d’années pour profiter de l’effet de levier de l’emprunt, et développer ainsi plus rapidement votre patrimoine.

  •  

  • 6. Profitez des dispositifs incitatifs en vigueur

    Dans le but de maximiser votre investissement il est parfois avantageux d’utiliser les lois et dispositifs existants, à l’instar de la loi Pinel par exemple.

    Aperçu sur le dispositif PINEL

    La loi Pinel (lien) a été mise en place en septembre 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel. Tout contribuable français peut en bénéficier.
    Le dispositif présente cinq avantages pour les contribuables :

    1. Une réduction d’impôt importante,
    2. La possibilité d’investir sans apport,
    3. La constitution d’un patrimoine immobilier,
    4. La possibilité de louer à sa famille,
    5. Un outil pour préparer sa retraite.
  •  

  • 7. Nommez votre locataire intelligemment

    Votre investissement dépend de votre preneur à bail. Cette décision est donc primordiale.
    Il est important d’avoir un locataire qui paye régulièrement son loyer et qui entretien correctement les lieux.

    Le risque de non-paiement des loyers est un des risques les plus répandus, c’est pour cela qu’une garantie loyers impayés (GLI) peut s’avérer bien utile. Elle vous permettra de percevoir le versement des loyers en cas d’impayés.

  •  

  • 8. Déléguez à un tiers spécialisé votre investissement locatif

    Vous pouvez faire appel à une agence pour la gestion de votre bien. L’agence vous permettra d’éviter tout problème de gestion et vous déchargera des litiges éventuels et des démarches.

  •  

  • 9. Optez pour une SCI

    Le recours à la société civile immobilière (SCI) peut être conseillé pour réaliser un investissement locatif, surtout lorsque l’acquisition est réalisée à plusieurs.
    Les avantages de la SCI sont multiples :
    Elle permet d’assurer une certaine continuité : la sortie d’associés n’a pas d’incidence, le propriétaire des biens donnés en location restant la société ;
    Un bien logé dans une SCI facilite la transmission car il est plus simple de transmettre des parts de société à ses héritiers que des biens détenus en direct.

    N’hésitez pas à consulter nos articles sur la SCI (lien) pour en apprécier les avantages potentiels.

  •  

  • 10. Elargissez vos projets

    Notre dernier conseil est d’élargir vos investissements afin de lutter face aux risques liés aux placements immobiliers. Ainsi, privilégiez l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents emplacements plutôt qu’un seul bien immobilier.
    Pourquoi les petites surfaces ?
    Elles sont tout d’abord plus faciles à acquérir, puisqu’elles demandent un financement moins important ;
    Elles se louent surtout plus facilement, plus rapidement et proportionnellement plus cher que les logements dotés d’une surface supérieure.

    Il existe toutefois un inconvénient : la rotation des locataires est plus importante pour les petites surfaces. En effet, ce type de logement attire généralement des étudiants ou des jeunes actifs, par conséquent très mobiles.

  •  


En définitive, avec une offre de plus en plus riche mais aussi de plus en plus complexe, le choix du bon placement s’avère délicat.
Chacun recherche un placement idéal, le plus rentable et tout en minimisant les risques.
Mais il faut garder à l’esprit que l’intérêt d’un placement dépend également de la situation et des objectifs de chacun et qu’il n’y a donc pas un seul placement qui soit meilleur que tous les autres.
Ainsi, le cabinet d’avocats Schaeffer Immobilier vous aidera à déjouer les pièges et saisir les opportunités pour réussir votre investissement immobilier locatif.

Continue Reading
Cession de fonds de commerce : fiscalité et plus-value

Cession de fonds de commerce : fiscalité et plus-value

Le contrat le plus usuel, et donc le plus important, ayant pour objet le fonds de commerce est sans doute celui de la vente.

L’opération de cession du fonds de commerce, en raison de sa forte valeur, emporte avec elle de nombreuses conséquences fiscales pour les deux parties. Par exemple, en fonction d’une éventuelle plus-value réalisée lors de la vente, s’ajoutera à la fiscalité du cédant l’imposition de celle-ci.
 

La fiscalité pour le cessionnaire d’un fonds de commerce

Droits d’enregistrement

Le cessionnaire doit effectuer l’enregistrement de l’acte de vente dans le mois qui suit la cession du fonds de commerce auprès du service des impôts (SIE).

Si le prix de la cession dépasse 23 000 €, l’acquéreur doit verser un droit d’enregistrement et des taxes additionnelles. Cumulés cela donne un taux global de 3% sur la partie du prix supérieure à 23 000 € et n’excédant pas 200 000 €, et de 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €. Aucun droit n’est dû pour la partie du prix n’excédant pas 23 000 €.
Ce taux est applicable uniquement sur les cessions globales portant sur l’ensemble des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, à l’exception des ventes des marchandises neuves incluses dans la cession du fonds de commerce lorsqu’elles donnent lieu à perception de la TVA.
 

Solidarité fiscale

L’acquéreur d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou minière peut être tenu responsable solidairement avec le vendeur, dans la limite du prix du fonds de commerce, du paiement de certains impôts.
Cela concerne la taxe d’apprentissage, l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés afférents aux bénéfices réalisés par le cédant au cours l’exercice de la cession jusqu’au jour de cette dernière, ou de l’exercice précédent lorsque, la cession étant intervenue dans le délai normal de déclaration et que ces bénéfices n’ont pas été déclarés par le cédant avant la date de la cession.
La pratique veut que le prix de cession fasse l’objet d’un séquestre, chez un avocat ou notaire, en garantie du paiement des impôts dus à échoir.

Cette solidarité fiscale en matière de vente de fonds de commerce commence à courir du jour du dépôt de la déclaration des bénéfices prévu au 3 de l’art. 201 du CGI.
Le délai de la solidarité fiscale est de 90 jours, mais il peut être ramené à 30 jours lorsque toutes les obligations déclaratives mentionnées à l’article 201 du CGI ont été respectées.
 

La fiscalité du cédant d’un fonds de commerce

Imposition immédiate des bénéfices

La cession du fonds de commerce entraine l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice clos jusqu’à la date de cession et des bénéfices en sursis d’imposition. Les bénéfices seront imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, en fonction de la situation de l’entreprise.
Le cédant doit pour cela faire parvenir à l’administration fiscale une déclaration de cession dans les 45 jours à compter de la publication de la vente du fonds dans un journal d’annonce légale (JAL)
Il doit également faire parvenir à l’administration fiscale une déclaration des bénéfices ou du résultat dans les 60 jours suivant la publication de la cession dans un JAL.
 

Paiement de la TVA et de la contribution économique territoriale

Le cédant a l’obligation de procéder au dépôt d’une déclaration de TVA au SIE dans les 30 jours de la cession du fonds. Ce délai est prolongé jusqu’à 60 jours si le cédant du fonds dépend du régime simplifié de la TVA.
Par exception, le cédant pourra être exonéré de TVA à condition que le cessionnaire du fonds soit assujetti à la TVA et que cession porte sur l’intégralité des éléments composant le fonds de commerce.

Concernant la contribution économique territoriale (CET), comme c’est un impôt dû pour l’année entière, le cédant restera redevable de cet impôt. Il est néanmoins possible pour les parties de prévoir une solidarité qui pèsera sur le cessionnaire. Concrètement, les parties vont se répartir le paiement de la CET.
 

Réalisation d’une plus-value sur la cession de fonds de commerce

Régime de la plus-value

Le cédant est susceptible de réaliser une plus-value sur la vente du fonds de commerce. Cette plus-value est égale au prix de vente, ou valeur vénale, moins la valeur d’origine. L’imposition de la plus-value diffère en fonction que l’entreprise soit soumise à l’IS ou que l’entreprise soit soumise à l’IR.

En ce qui concerne la cession faite par l’entreprise soumis à l’IR (un entrepreneur individuel par exemple), il faut distinguer la plus-value à court terme de la plus-value à long terme.
Lorsqu’il y a plus-value à court terme, c’est-à-dire que la durée de détention du fonds de commerce est inférieure à deux ans, la plus-value est ajoutée aux résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun.
Pour la plus-value à long terme, c’est-à-dire pour une durée de détention du fonds de commerce supérieure à deux ans, celle-ci est imposée à la flat-tax au taux de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales au taux de 17,2 %.

En ce qui concerne la cession faite par l’entreprise soumis à l’IS, la plus-value est imposable au taux normal de l’impôt sur les sociétés, soit 28 % ou 15 % jusqu’à 38 120 € pour les PME.
 

Cas d’exonération

Lorsque l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 250 000 € (BIC) ou 90 000 € (BNC), il y a exonération totale pour les PME. Au-delà de ces seuils mentionnés, l’exonérations est partielle jusqu’à un certain seuil.

Il y a exonération totale lorsque l’entreprise exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et que la valeur du fonds cédé est inférieure à 300 000 €, et exonération partielle pour un prix inférieur à 500 000 €.
Il y a exonération totale de la plus-value en cas de départ à la retraite de l’exploitant d’une PME relevant de l’IR à condition que l’activité est exercée depuis 5 ans, que le contribuable exerce son activité professionnelle dans l’entreprise et qu’il cesse toute activité dans l’entreprise et fait valoir ses droits à la retraite.


Pour plus de renseignements en matière de cession de fonds commercial, notre équipe d’avocats experts en immobilier se tient à votre disposition pour répondre à vos questions.

Continue Reading
Assurance loyers impayés : avantages et inconvénients

Assurance loyers impayés : avantages et inconvénients

Il peut arriver que des locataires, par manque de moyens financiers, ne parviennent plus à régler leur loyer.

C’est la raison pour laquelle a été créée une assurance pour loyers impayés, aussi appelée « garantie loyers impayés ». Cela permet au bailleur qui souscrit cette assurance de se prémunir contre les risques locatifs qui peuvent survenir durant toute la durée de location de son bien immobilier, notamment les impayés et les dégradations matérielles.

Par ailleurs, il convient d’ores et déjà de préciser qu’il ne faut pas confondre cette assurance avec le dispositif « VISALE » (Visa pour le Logement et l’Emploi) entré en vigueur le 20 Janvier 2016, qui ne concerne pas les bailleurs mais les locataires. En effet, cette action logement accorde une avance aux locataires défaillants en payant directement au bailleur les loyers impayés.
 

Les avantages de l’assurance pour loyers impayés

Une assurance présentant de nombreuses garanties à son souscripteur

Le principal objectif de cette garantie pour loyers impayés est bien évidemment de se prémunir contre le mauvais payeur et donc de percevoir les loyers en toutes situations, mais aussi le remboursement des charges et des taxes afférentes. Cela correspond à la garantie de base, c’est-à-dire celle comprise automatiquement dans le contrat d’assurance.

Mises à part les garanties de base, il est possible de trouver des garanties qui, selon l’assureur, peuvent être optionnelles ou non. C’est le cas notamment de la couverture des frais de procédures tels que les frais d’avocat ou d’huissier. Par ailleurs, il est aussi souvent retrouvé une indemnisation pour le départ prématuré du locataire, ou encore la prise en charge des frais de réparation liés aux dégradations causées par lui et constatées à son départ ou suite à une expulsion et aux dommages matériels liés à la procédure d’expulsion. De plus, certains assureurs proposent des garanties très spécifiques tel que le paiement des frais de déménagement du locataire.
Néanmoins, il convient tout de même de préciser que dans tous ces contrats sont négociés des plafonds globaux d’indemnisation et des durées d’indemnisation maximales.

Il convient donc de remarquer que, contrairement à la caution solidaire, les garanties proposées par l’assurance sont beaucoup plus nombreuses.
 

Une obligation d’indemnisation de la part de l’assureur

Lorsque les conditions d’indemnisation sont remplies (profil financier du locataire de qualité, risques garantis dans le contrat d’assurance), l’assureur a l’obligation d’indemniser le bailleur. Cela représente un véritable avantage en comparaison avec le mécanisme de la caution solidaire. Ce dernier est le dispositif le plus utilisé aujourd’hui, or, il présente des risques non négligeables. En effet, la personne s’étant portée caution peut, par exemple, à cause d’un accident de la vie, ne plus être solvable. Cette même personne peut aussi se rendre indisponible à cause de son décès ou encore de son déménagement. L’assurance pour loyers impayés permet ainsi d’éviter ces risques en garantissant au bailleur le paiement des loyers.
 

Un avantage fiscal

L’assurance pour loyers impayés représente un coût pour les bailleurs, mais ce coût peut être compensé. Effectivement, les primes d’assurances sont considérées comme des charges fiscalement déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel. Néanmoins, il convient de ne déduire que la fraction de la prime destinée à couvrir les loyers, la garantie des autres risques n’étant pas déductible des revenus fonciers.
Par ailleurs, le coût de l’assurance peut être minoré dans le cadre d’un contrat de groupe (entre 1,5% et 2,5% du montant des loyers annuels bruts).
 

Les inconvénients de l’assurance pour loyers impayés

Le profil du locataire : une condition déterminante pour la souscription de l’assurance loyers impayés

Afin que le bailleur puisse bénéficier des garanties de l’assurance pour loyers impayés, le locataire doit présenter certains critères présentés dans le contrat d’assurance. En effet, il est fréquent que les assureurs demandent à ce que le locataire soit en contrat à durée indéterminée afin de s’assurer que le niveau de ressources de ce dernier soit suffisant. En effet, cette assurance n’est mise en place qu’en cas d’accident, c’est la raison pour laquelle le profil financier du locataire doit être de qualité. Il est donc important de bien vérifier que le futur locataire répond aux critères listés dans le contrat d’assurance souscrit. Par ailleurs, si le locataire est un étudiant ou un apprenti, il devra fournir un engagement de caution d’une personne justifiant de sa solvabilité (il convient de préciser que dans les autres cas, la caution ne peut être cumulée avec la GLI – article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, il est important de bien se renseigner auprès de son assureur concernant les critères relatifs au profil du locataire, sous peine de voir l’indemnisation être refusée en cas de défaillance d’un locataire ne remplissant pas lesdits critères.
 

Le coût de l’assurance

Le coût de ces garanties pour loyers impayés n’est pas négligeable. En effet, le coût est calculé selon le montant du loyer annuel brut et oscille selon les assurances entre 2 % et 4 %. Selon les assureurs, les coûts sont très variables, il convient donc de bien se renseigner afin de savoir si le coût de l’assurance comprend des garanties suffisantes et correspondant aux besoins du bailleur.
 

Une prise en charge décalée dans le temps

Lorsque le dossier pour demander le remboursement de certaines charges ou pertes du bailleur a été déposé auprès de l’assureur, la prise en charge par ce dernier n’intervient le plus souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier impayé. C’est un inconvénient considérable, même si les loyers impayés durant cette période seront tout de même remboursés par l’assureur. Cela peut poser problème lorsque les réserves de trésorerie des bailleurs sont faibles ou que ces loyers constituent la majeure partie de leurs revenus. Il en est de même pour les bailleurs qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser.
Par ailleurs, il convient de préciser que lorsque le contrat d’assurance est souscrit durant le bail, il est possible que ledit contrat applique un délai de carence d’un ou deux mois entre la date de souscription du contrat et celle de début de couverture des garanties. Cela suppose alors que si le locataire ne paie pas ses loyers durant cette période, il n’y aura pas d’indemnisation du bailleur pour cette même période.


La situation de chacun étant différente et les assureurs présentant des garanties diverses et parfois non identiques, le choix peut s’avérer complexe. C’est la raison pour laquelle notre équipe d’avocats experts en droit immobilier pourra vous être utile afin de vous aider dans vos démarches et répondre à toutes vos questions.
Par ailleurs, en cas de litige avec votre assureur, il vous est toujours possible de faire appel à nos services pour défendre vos intérêts. Quelle que soit la difficulté qui vous oppose à votre assureur ou même à votre locataire notre équipe vous conseillera sur la conduite à adopter et la procédure à envisager. Nous vous fournirons ainsi un devis gratuit, sans engagement. Un seul numéro pour tous vos renseignements : 01 55 90 55 15.

Continue Reading
Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Cas d’un bail commercial d’un local, construit pour une seule utilisation

Prenons l’exemple d’un bailleur, qui a conclu avec une société un bail commercial : ce bail portant sur le terrain sur lequel ladite société exploite un fonds de commerce de camping.
À la fin du bail, le bailleur lui a délivré congé mais avec une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d’un certain montant. La société locataire a alors contesté le prix du loyer de renouvellement car elle estime qu’elle avait déjà financé tous les aménagements du terrain de camping auparavant, travaux qui n’ont pas été sans coûts.
Le bailleur a alors assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant. Mais la locataire a réclamé, lors de la procédure de fixation du loyer, un abattement de 40 % sur la valeur locative du terrain loué en évoquant les dispositions de l’article R. 145-10 du Code du Commerce, applicable en France, qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail commercial à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Verdict et conclusion

Sa demande d’abattement est rejetée lors du pourvoi par la Cour de Cassation, qui a estimé que le bail commercial portant sur des locaux construits pour une seule utilisation (locaux monovalents), l’article R. 145-8 du Code de Commerce n’était pas applicable à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation.
Le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, voir le Code du Commerce à l’article R. 145-10.
Du coup, en l’espèce, à la valeur locative calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings.

Continue Reading
Sur la nature du sol d’un appartement en copropriété

Sur la nature du sol d’un appartement en copropriété

Nature du sol d’un appartement en copropriété selon la législation en vigueur

En vertu de la législation en vigueur, qui s’applique en l’absence de règlement intérieur de copropriété, le sol d’un appartement en copropriété n’en demeure pas moins une partie commune à usage privatif.
En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version consolidée au 28 mars 2018) dispose que :
Article 1er : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
Article 3 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
–  le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
–  le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
–  les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
–  les locaux des services communs ;
–  les passages et corridors. »

Le droit positif prévoit que le sol privé sur lequel eut être effectué des travaux soit
une partie commune, ce qui a donc des effets considérables sur le régime s’appliquant à la réalisation de travaux sur une telle partie commune.

Continue Reading
Sur le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

Sur le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

Le régime légal

Le régime mis en place par la loi du 10 juillet 1965 concernant les parties communes, le sol en faisant partie, encadre strictement les travaux entrepris par un copropriétaire.
En effet, par principe, et dès lors que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d’une autorisation de l’assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Continuer la lecture de Sur le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

Continue Reading
Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Si un immeuble est construit et placé sous le régime de la copropriété en 1980, il se retrouve soumis aux normes acoustiques en vigueur au moment de sa construction, à savoir l’article 2 de l’arrêté du 14 juin 1969 relatif à l’isolation acoustique dans les bâtiments d’habitation modifié par l’arrêté du 22 décembre 1975, qui précise notamment que le niveau de pression acoustique du bruit perçu dans chaque pièce principale ne peut dépasser 70 dB. Continuer la lecture de Le respect des normes acoustiques dans un appartement

Continue Reading