Mois : juin 2015

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Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial peut résulter du congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement exprimée par le locataire. N’hésitez pas à faire valoir vos droits. Le Cabinet Schaeffer Avocats vous assiste dans toutes vos démarches amiables comme judiciaires.

Le congé donné par le bailleur

S’il souhaite renouveler le bail, le bailleur doit faire connaître sa décision au locataire en lui adressant, obligatoirement par voie d’huissier, un « congé avec offre de renouvellement », au minimum six mois avant la fin du bail en cours. Le renouvellement s’effectue alors aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Seul le montant du loyer peut être modifié. Lorsque le locataire accepte l’offre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux conditions ainsi définies. Mais le locataire peut également accepter le principe du renouvellement tout en contestant le nouveau loyer proposé. Si, à ce stade, aucun accord ne peut être trouvé entre le locataire et le bailleur, le juge des loyers saisi d’une demande en fixation du prix du loyer renouvelé viendra trancher le conflit.

La demande de renouvellement du locataire

Sans attendre que le bailleur lui signifie son congé, le locataire (s’il répond aux conditions d’application du statut) peut prendre l’initiative de demander le renouvellement. Cette demande doit obligatoirement être signifiée au bailleur par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail (ou, le cas échant, à tout moment au cours de sa prolongation tacite). Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer. A défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, mais conserve néanmoins le droit de saisir le juge s’il souhaite demander un loyer supérieur. S’il accepte expressément le renouvellement, il doit, le cas échéant, faire connaître le nouveau montant du loyer qu’il sollicite.
Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi… sauf à justifier de l’un des motifs prévus par la loi. Dans tous les cas, une action judiciaire peut être intentée par le locataire dans les deux ans suivant l’éviction.

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Le référé préventif en matière de construction

Le référé préventif est une procédure judiciaire qui permet d’obtenir en justice la nomination d’un expert judiciaire avant la réalisation de travaux importants de démolition et/ou de construction.
Cet expert a pour mission d’examiner les infrastructures autour du lieu où vont être réalisés les travaux, afin d’en noter l’état.
Cet examen est effectué en présence de toutes les parties concernées, c’est-à-dire d’une part le maître d’ouvrage (celui qui va faire réaliser les travaux), le cas échéant son maître d’œuvre (c’est-à-dire son architecte) ainsi que tous les propriétaires voisins, afin que les constatations effectuées par l’expert soient contradictoires.
L’expert va non seulement relever l’état des infrastructures et des immeubles autour du lieu du futur chantier, mais il va également se prononcer sur les éventuels risques de déstabilisation des bâtiments existants et sur les mesures à prendre pour éviter toute dégradation.

Et si j’ai des dégâts pendant les travaux ?

Si en cours de chantier des difficultés apparaissent (comme par exemple des dégâts causés par les travaux sur un bâtiment voisin), l’expert est amené à revenir sur place pour constater ces désordres, en analyser l’origine, déterminer les travaux nécessaires pour la remise en état et leur coût.
Les constatations effectuées avant travaux seront dès lors très utiles afin de déterminer si les dégâts constatés ont ou non un lien avec le chantier en cours.
C’est généralement le maître d’ouvrage qui qui prend l’initiative de saisir la justice afin de solliciter la nomination d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.
Sur les gros chantiers qui consistent en la construction d’immeubles par des promoteurs immobiliers, cela est fait quasiment systématiquement.

Des travaux organisés par des particuliers?

C’est toutefois beaucoup plus rare lorsque des travaux de construction sont entrepris par des particuliers, qui souvent ignorent l’existence de cette procédure et/ou préfèrent en faire l’économie.
Pourtant, une expertise préventive peut s’avérer indispensable pour déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et les conséquences financières…
Les voisins d’un futur chantier ont donc tout intérêt, si le maître d’ouvrage n’a pas pris l’initiative de solliciter une expertise à titre préventif, afin de préserver leurs droits en cas de dégâts causés à leur propriété en raison des futurs travaux.

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Résolution du contrat de vente immobilière et indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (appelé également promesse synallagmatique de vente), il est généralement prévu que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui est souvent séquestrée entre les mains du Notaire chargé de l’acte définitif de vente.

Selon les cas, cette indemnité soit viendra s’imputer sur le prix d’achat du bien immobilier, soit sera restituée à l’acquéreur en cas de non-réalisation de la vente.

Notamment, lorsque le futur acquéreur s’est engagé à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt nécessaire pour financer tout ou partie de cet achat, en principe, s’il ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai fixé dans le compromis, celui-ci est annulé et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Néanmoins, il appartient à l’acquéreur d’effectuer une réelle recherche de prêt et généralement, la promesse de vente prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un certain délai, et de pouvoir en justifier par tout moyen de preuve écrite.

De fait, en cas de non-obtention du prêt, l’acquéreur ne peut en principe recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée qu’en prouvant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ».

Une simple attestation de refus d’un établissement bancaire n’est généralement pas suffisante, encore faut-il que cette attestation rappelle la date de la demande, le taux, la durée, le montant, l’objet du crédit, le motif du refus (il faut pouvoir vérifier que les dossiers déposés auprès des banques étaient complets et permettaient un examen sérieux de la demande de prêt).

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

Il convient toutefois de préciser que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation est souvent requalifiée par les Tribunaux en clause pénale, ce qui permet aux Juges d’en réduire éventuellement le montant s’ils estiment que la somme fixée par la promesse est bien supérieure au préjudice réellement subi par les vendeurs (dans l’hypothèse par exemple où ils très rapidement trouvé un autre acheteur, ou bien s’ils ont vendu à un prix supérieur…).

En toutes hypothèses, le Notaire ne peut être autorisé à libérer les fonds qu’il séquestre au titre de cette indemnité d’immobilisation qu’à condition que vendeur et acheteur soient d’accord sur la personne à qui la verser.
A défaut, seul un Tribunal pourra décider de la personne à qui revient cette somme.

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Congé délivré aux personnes âgées

I- Le principe

Le droit du bailleur de donner congé à son locataire souffre d’une exception relative à l’âge de ce dernier.
En effet, les dispositions législatives en vigueur disposent que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. »
Le locataire qui bénéficie de cette protection doit satisfaire plusieurs conditions cumulatives :

  • être âgé de plus de soixante-dix ans, étant entendu que l’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire ; et
  • avoir un niveau de ressources inférieur à une fois et demi le montant annuel du SMIC, étant entendu que seules les ressources régulières sont prises en compte et qu’il faut donc se fonder sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Exception toutefois, le bailleur peut tout de même donner congé s’il est mesure de proposer un logement équivalent ¬correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire et dans une zone située à proximité de l’ancien logement.

II- L’exception

L’exception relative à la protection du locataire n’est toutefois pas applicable si le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans (et non 70 ans comme pour le locataire) ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, étant entendu que ces conditions sont alternatives et non cumulatives.

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