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Quelle est l’appréciation du juge dans les procédures de déspécialisation ?

La déspécialisation est la procédure qui permet d’étendre l’activité initialement prévue par la destination du bail.
Deux types de déspécialisation sont possibles :
– La déspécialisation partielle, laquelle autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à son commerce (régie par l’article L. 143-47 du Code de commerce) ;
– La déspécialisation totale, qui suppose un changement total de destination et est donc subordonnée à des conditions plus strictes (article L. 145-48 du Code de Commerce).

Les cas de déspécialisation partielle, aussi nommée restreinte

Cette déspécialisation restreinte est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause contraire ne peut l’interdire.
La procédure est simple. Le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités connexes ou complémentaires dont l’exercice est envisagé. Le bailleur dispose alors de deux mois pour contester l’exercice de cette activité, à défaut de quoi il sera déchu de tout droit d’opposition, ce qui signifie que son silence vaudrait acceptation. Il est à noter que le bailleur ne peut s’y opposer qu’en contestant le caractère connexe ou complémentaire des activités prévues. Ce sera alors au Tribunal de Grande Instance de trancher. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le caractère connexe et complémentaire de l’activité. Les tribunaux ont pu considérer que sont complémentaires les activités qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale. Comme il l’a été précisé, l’appréciation de ces critères relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers doivent prendre en considération les usages commerciaux. L’appréciation se fait par le Tribunal au cas par cas, in concreto.

Quels sont les cas répertoriés d’activité connexes ou complémentaires ?

Ont notamment été considérés comme activités connexes ou complémentaires :
– L’activité de restauration rapide pour une activité de café-bar dans la mesure où cette activité ne nécessitait pas d’aménagements importants et visait la même clientèle ;
– La vente de produits alimentaires dans une station-service.
Il a néanmoins été jugé que le commerce de restaurateur ou celui de préparateur et vendeur de plats du jour n’est ni connexe ni complémentaire de celui de débitant de boissons.
Attention, le changement d’activité peut entraîner le paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l’existence. Il peut s’agir, par exemple, d’une diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, d’un accroissement des charges, etc. De même, une majoration de loyer pouvait intervenir à l’amiable ou lors de la première révision triennale suivant la notification de déspécialisation. Enfin, lors du renouvellement, un déplafonnement du loyer pourrait être envisagé.

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