Développer son patrimoine immobilier sans payer l’IFI

SOMMAIRE:

Vous serez soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.

Comment ne plus payer d’impôt sur la fortune immobilière ?

Vous êtes soumis à l’IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2020.

Vous devez déclarer notamment :

  • les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
  • les bâtiments classés monument historique,
  • les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2020,
  • les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
  • les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :

  • les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
  • les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel,
  • les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation),
  • les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Certains placements liés à l’immobilier sont à déclarer dans l’IFI. Ainsi, notamment :

  • Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les immeubles détenus par la société ou l’organisme. Toutefois, l’immobilier ainsi détenu indirectement n’est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l’activité de la société qui en est propriétaire ou d’une société liée
  • Biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier 2020
  • la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2020 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Il existe des montages particuliers pour ne plus payer d’impôt sur la fortune immobilière. Dès lors, eu égard à ces informations importantes, nous pouvons nous demander comment réduire son impôt sur la fortune immobilière. Notre cabinet est compétent en ce domaine.

IFI quelques astuces pour alléger la facture fiscale

Réaliser des dons

Pour diminuer l’IFI, une option bien connue consiste à défiscaliser les dons adressés aux associations et aux organismes d’intérêt général. En agissant ainsi, le contribuable peut déduire 75% de son impôt sur la fortune immobilière. Ce dernier est plafonné à 50 000 euros par an et par foyer fiscal, et que pour que votre réduction d’impôt soit comptabilisée dans le calcul de votre IFI en 2019, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année (date de déclaration et de paiement de l’IFI). 

Penser à la SCI

La SCI est une des stratégies traditionnelles pouvant être mises en œuvre en vue de réduire l’IFI. Si la plupart du temps, la création de SCI permet de diminuer considérablement l’IFI, elle permet parfois de le supprimer dans son intégralité, si le montage est pertinent et sécurisé juridiquement par un avocat.

En réalité, il s’agit de créer une SCI familiale. Par exemple, pour un propriétaire foncier, l’opération consiste à apporter un bien à la SCI, puis à réaliser une donation des parts de cette SCI à ses enfants majeurs. Les enfants seront exonérés d’IFI si leur valeur nette taxable est inférieure à 1,3 millions d’euros. Néanmoins, il s’agit de reculer pour mieux sauter, et cela ne fait que décaler votre problème, en le transférant à vos enfants.

Pour véritablement supprimer ou diminuer au mieux l’IFI, il convient de mettre en place d’autres stratégies complémentaires afin d’être le plus efficace.

Investir en nue-propriété

Pour réduire un patrimoine taxable à l’IFI, il peut également se révéler opportun d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier. Comme au temps de l’ISF, les contribuables peuvent se constituer un patrimoine immobilier sans en subir immédiatement les conséquences fiscales. 

Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur. Avantage : le prix d’acquisition fait l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante.

Opter pour le foncier rural

Enfin, l’un des derniers aspects sur lequel il peut s’avérer pertinent de se pencher n’est autre que le foncier rural. Certaines exonérations partielles en vigueur dans le calcul de l’ISF ont été transposées dans le cadre de l’instauration de l’IFI. C’est notamment le cas du foncier rural. Un contribuable assujetti à l’IFI peut souscrire des parts d’un Groupement Foncier Viticole (GFV). Cela revient à détenir les parts d’une société civile détentrice de biens fonciers viticoles dont l’exploitation est confiée à un viticulteur à travers un bail à long terme.

L’avantage c’est que ce type d’investissement donne lieu à une exonération d’IFI de 75% dans la limite d’une valeur des parts de 101 897 euros. Au-delà de ce seuil, la réduction d’assiette est limitée à 50% de la valeur des parts. Pour pouvoir en bénéficier, il est cependant nécessaire de détenir ses parts depuis deux ans minimum au 1er janvier de chaque année, soit avant le 1er janvier 2017 pour l’IFI 2019. Un investissement fin 2019 fera donc l’objet d’une exonération d’IFI en 2022.

Une solution optimale : la location meublée professionnelle

Si vous êtes, en tant que propriétaire, passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens immobiliers mis en location meublée sous le statut de loueur en meublé professionnel bénéficient d’une exonération pour le calcul de cet impôt, ce qui n’est pas le cas des biens mis en location sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Les biens immobiliers donnés en location meublée sont susceptibles d’être exonérés d’IFI si les conditions relatives au régime des biens professionnels sont respectées.

Lorsque l’activité est exercée par une personne physique, trois conditions doivent être respectées (CGI, art. 975, V) :

    1. l’activité doit être exercée à titre principal ;
    2. les recettes annuelles réalisées doivent être supérieures à 23 000 euros TTC ;
    3. le foyer fiscal doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus imposables dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI ;

Pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, il faut cumuler le statut et LMP et que le résultat d’activité soit positif.

De plus, sous le statut LMP et si vous exercez une activité de location meublée depuis au moins 5 ans (de manière continue ou discontinue), vous bénéficiez d’une exonération de plus-value totale sur les immeubles meublés vendus, si vos recettes issues de la location meublée au cours des deux années précédentes sont inférieures à 90 000 €. Si ces recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération sur la plus-value est partielle.

 

Le cabinet Schaeffer Avocats est à votre disposition pour accompagner et vous conseiller dans vos démarches fiscales. Dans ce cadre il est très important d’être conseillé pour sécuriser les démarches et protéger ses intérêts. Notre cabinet sera ravi de vous accompagner au 01-55-90-55-15.

 

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