Location meublée vs location nue : quel régime fiscal choisir ?
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous avez deux options : la location nue donc sans meubles et la location meublée
Ces deux types de location ont des règles fiscales différentes, notamment pour les impôts et la plus-value immobilière. Se pose la question de savoir quelle est l‘option la plus avantageuse ?
Sommaire :
- I. Location nue : cadre fiscal
- II. Location meublée : cadre fiscal
- III. Comparaison des deux régimes
I. Location nue : cadre fiscal
Imposition au titre des revenus fonciers
Les loyers d’une location nue sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt. Le propriétaire peut choisir entre deux régimes :
– Régime micro-foncier : si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, un abattement de 30 % est appliqué automatiquement, ce qui réduit l’impôt.
– Régime réel : si les charges (travaux, intérêts d’emprunt, impôts) dépassent 30 % des loyers, il peut être plus avantageux. Dans ce cas, toutes les dépenses réelles peuvent être déduites, mais avec plus d’obligations comptables.
Impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente :
Lors de la vente d’un bien loué nu, la plus-value immobilière est imposée. Cependant, il existe des réductions fiscales en fonction de la durée de détention du bien :
– Exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans.
– Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
II. Location meublée : cadre fiscal
Imposition au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
La location meublée est imposée sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), différent des revenus fonciers. Il existe deux statuts :
– LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer.
et
– LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : si ces seuils sont dépassés, le bailleur devient professionnel et doit payer des cotisations sociales.
Régimes fiscaux en LMNP
– Micro-BIC : si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an, un abattement de 50 % s’applique.
– Régime réel : toutes les charges peuvent être déduites et le bien peut être amorti, ce qui réduit considérablement l’impôt.
Plus-value immobilière lors de la vente
– En LMNP, la plus-value est imposée comme en location nue, avec les mêmes abattements selon la durée de détention.
– En LMP, la plus-value peut être totalement exonérée après 5 ans, si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 90 000 €.
III. Comparaison des deux régimes
La location nue est imposée comme des revenus fonciers, alors que la location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En micro-foncier, un abattement de 30 % s’applique contre 50 % en micro-BIC. En régime réel, la location nue permet de déduire les charges réelles, tandis que la location meublée offre en plus la possibilité d’amortir le bien.
La gestion d’une location nue est plus simple, surtout en régime micro, alors que la location meublée est plus exigeante, notamment en régime réel. Côté rentabilité, la location meublée est souvent plus intéressante, car elle permet d’appliquer des loyers plus élevés. Concernant la plus-value immobilière, les deux régimes bénéficient d’un abattement progressif à partir de 6 ans et d’une exonération totale après 22 ans, sauf pour le LMP, qui peut bénéficier d’une exonération plus rapide sous certaines conditions.
Pour résumer, la location meublée est souvent plus rentable, mais elle demande plus de gestion. La location nue est plus simple et plus sécurisante sur le long terme. Le choix dépend donc des objectifs du propriétaire et de son niveau d’implication dans la gestion du bien.
