Fiscalité immobilière 2025 : Les nouvelles règles à connaître absolument
L’année 2025 apporte de nombreux changements dans le domaine de la fiscalité immobilière.
La loi de finances 2025, adoptée en fin d’année précédente, introduit des réformes majeures qui impactent les investisseurs, les propriétaires et les locataires. En tant qu’avocat spécialisé en fiscalité immobilière, il est essentiel de vous informer sur ces évolutions afin d’anticiper leurs conséquences et d’optimiser vos stratégies patrimoniales. Voici un panorama complet des nouvelles règles à connaître.
Sommaire :
- I. Panorama des réformes fiscales 2025
- II. Dispositif Pinel : ce qui change
- III. Quid du dispositif Denormandie ?
- IV. Autres mesures fiscales 2025
I. Panorama des réformes fiscales 2025 :
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Loi de finances 2025 : principaux changements
a. La loi de finances pour 2025 marque un tournant dans la fiscalité immobilière en France. Parmi les mesures phares :
- Réintégration des amortissements pour les LMNP : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), prisé pour ses avantages fiscaux, voit ses règles modifiées. Désormais, les amortissements comptabilisés au fil des années devront être réintégrés dans le calcul des plus-values lors de la revente du bien. Cette mesure alourdit la fiscalité pour les investisseurs et réduit l’attractivité du statut LMNP ;
- Augmentation des droits de mutation (DMTO) : Les départements ont désormais la possibilité d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés « frais de notaire ») jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant. Cette hausse pourrait peser sur les acquisitions immobilières, notamment dans les zones où les prix sont élevés ;
- Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Initialement réservé aux zones tendues, le PTZ est élargi en 2025 à toutes les zones géographiques sous certaines conditions. Cette mesure vise à encourager l’accession à la propriété dans les zones rurales et périurbaines ;
b. Nouveaux dispositifs et suppressions :
La loi de finances acte également la suppression définitive du dispositif Pinel classique à compter du 31 décembre 2024. Seul le Pinel Plus subsiste pour répondre aux exigences environnementales et sociales. Par ailleurs, MaPrimeRénov’, dispositif d’aide à la rénovation énergétique, subit une réduction budgétaire importante, limitant son accès aux travaux lourds.
c. Évolution de la fiscalité sur la détention, l’achat et la vente :
Les propriétaires bailleurs doivent également composer avec une fiscalité sur la détention plus stricte. La taxe foncière connaît une augmentation dans plusieurs communes pour financer les investissements locaux. De plus, les abattements progressifs sur les plus-values immobilières sont revus à la baisse, augmentant ainsi l’imposition pour les biens détenus depuis longtemps.
II. Dispositif Pinel : ce qui change :
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Pinel classique vs Pinel Plus :
Le dispositif Pinel classique disparaît définitivement en 2025, laissant place au Pinel Plus. Ce dernier impose des critères beaucoup plus stricts :
- Les logements doivent respecter des normes environnementales élevées (RE2020) ;
- Les bâtiments doivent être situés dans des zones prioritaires définies par le gouvernement ;
- Les avantages fiscaux restent similaires (réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour une durée de location de 12 ans), mais ils s’appliquent uniquement aux biens répondant aux nouvelles exigences ;
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Nouveaux plafonds de loyers et de ressources :
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont ajustés en fonction des nouvelles zones éligibles au dispositif Pinel Plus. Ces plafonds visent à garantir l’accès au logement pour les ménages modestes tout en préservant l’équilibre économique des investisseurs.
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Zones concernées et prolongation :
Le dispositif Pinel Plus est prolongé jusqu’en 2027 mais se concentre exclusivement sur les zones tendues où la demande locative est forte (zones A, A bis et B1). Les zones rurales ou peu peuplées sont exclues du dispositif afin d’encourager l’investissement là où il est le plus nécessaire.
III. Quid du dispositif Denormandie ?
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Fonctionnement et éligibilité :
Le dispositif Denormandie reste actif en 2025 et continue d’encourager la rénovation dans les centres-villes dégradés. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total d’acquisition (prix d’achat + travaux). Ce mécanisme permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €.
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Adaptations en 2025 :
En réponse aux critiques sur son efficacité limitée, le Denormandie est adapté en 2025 :
- Les plafonds d’investissement restent fixés à 300 000 €, mais le nombre de communes éligibles est réduit ;
- Une priorité est donnée aux villes sous convention « Opération de Revitalisation Territoriale » (ORT), afin d’assurer un impact réel sur le tissu urbain ;
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Comparaison avec Pinel :
Contrairement au Pinel Plus qui cible principalement les constructions neuves dans des zones tendues, le Denormandie se concentre sur la rénovation dans des centres-villes anciens. Ce dernier offre une alternative intéressante pour ceux souhaitant investir dans l’ancien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
IV. Autres mesures fiscales 2025 :
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Réformes des abattements sur les plus-values :
Les abattements progressifs sur les plus-values immobilières sont réduits dès cette année. Alors qu’un bien détenu depuis plus de 22 ans était auparavant totalement exonéré d’impôt sur le revenu (et après 30 ans pour les prélèvements sociaux), cette exonération complète est désormais atteinte après une durée plus longue.
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Fiscalité énergétique : bonus/malus :
La transition énergétique reste au cœur des préoccupations fiscales :
- Les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont soumis à un malus fiscal accru. À compter de janvier 2025, ces biens ne peuvent plus être mis en location sans travaux.
- À l’inverse, un bonus est accordé aux propriétaires réalisant des rénovations énergétiques majeures grâce à MaPrimeRénov’ ou via un crédit d’impôt spécifique.
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Impact sur la rénovation et l’éco-investissement :
Les incitations fiscales liées à l’éco-investissement se renforcent en 2025 :
- Les propriétaires réalisant des travaux permettant un gain énergétique significatif bénéficient d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant cinq ans ;
- Les aides financières pour l’installation de panneaux solaires ou pompes à chaleur sont maintenues malgré une réduction globale du budget alloué ;
V. Conclusion :
L’année 2025 impose une refonte stratégique pour tous ceux impliqués dans l’immobilier : investisseurs, propriétaires bailleurs ou particuliers souhaitant acheter ou vendre un bien immobilier. Entre la suppression du Pinel classique, la révision des abattements sur les plus-values et le durcissement des normes énergétiques, il est essentiel de comprendre ces évolutions afin d’optimiser vos projets immobiliers tout en respectant vos obligations fiscales.
