habitation

La résiliation du bail commercial

L’article L.145-4 du Code du Commerce précise que la durée minimale du bail commercial est de neuf années.

Les différentes formes de résiliation sont les suivantes :

1. La décision de l’une des parties.

  • Résiliation pour la fin du bail.
    Le locataire comme le bailleur peuvent mettre fin au bail pour son neuvième anniversaire. Contrairement au locataire, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction.
  • Résiliation en fin de période triennale.
    Le locataire comme le bailleur peuvent résilier le bail mais dans des conditions différentes. Le locataire reste libre alors que le bailleur devra justifier de certaines conditions. Il invoquera les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L145-23 et L.145-24 du Code du Commerce afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou, autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et, en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le bailleur devra verser, sauf cas particulier, une indemnité d’éviction.
  • Résiliation après la fin prévue du bail.
    Au-delà du neuvième anniversaire, la règle est la tacite reconduction. Il peut être mis fin au bail tant par le locataire que le bailleur, à tout moment et sans motif. Si le bailleur en prend l’initiative, il devra verser une indemnité d’éviction.

Dans ces trois cas, le congé sera donné soit par acte d’huissier ou par LRAR, avec un préavis de six mois avant le terme initial ou avant la période triennale. Les parties peuvent prévoir un délai plus long.
Si à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d’expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour du trimestre civil (ex : si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (8 avril – 8 octobre) auxquels s’ajoute le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre civil. Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul mais ses effets sont reportés à la période suivante.

2. La résiliation conventionnelle

A tout moment, les parties peuvent se mettre d’accord pour résilier le bail de manière anticipée. Cette rupture amiable n’est encadrée par aucune règle ni forme.

3. La résiliation judiciaire

En cas d’inexécution d’une obligation par le bailleur ou le preneur, un commandement visant la clause résolutoire sera signifiée par acte d’huissier. Les parties ont un délai de 30 jours pour rectifier la situation. A défaut, la partie concernée saisira le juge afin qu’il prononce la résiliation du bail.

L’information des créanciers

Quelque soit la forme de la résiliation, elle devra être notifiée par le bailleur aux créanciers inscrits du commerçant. A défaut, il s’expose à payer ses dettes.

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loyer

Le déplafonnent du loyer en fin de bail commercial

A la fin du bail commercial, propriétaire et locataire se mettent le plus souvent d’accord pour un renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé est, en principe plafonné et fixé en appliquant seulement l’indexation.
Toutefois, il existe des cas ou le loyer est déplafonné ce qui signifie que son montant est fixé à la valeur locative des locaux et non limité par l’indice des loyers commerciaux.

Comment éviter une augmentation de loyer commercial ?

Afin d’éviter qu’une forte et brutale augmentation du loyer « ne compromettent la viabilité des entreprises commerciales et artisanales » la loi Pinel limité à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.
Le Bailleur peut déplafonner le loyer dans les cas suivants :

  • Si le bail initial conclu est d’une durée supérieure à neuf années ;
  • Si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction ;
  • Si en cours de bail, le Bailleur démontre une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative des locaux

Les éléments constitutifs de la valeur locative sont les caractéristiques des locaux (surface, état…), la destination des locaux loués (la nature de l’activité autorisé par le bail…), les obligations respectives des parties (l’importance des charges supportés par le locataire …), les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports…) et les prix couramment pratiqués par le voisinage. Le caractère notable de la modification est laissé à l’appréciation souveraine du juge lequel, en pratique ordonne, préalablement à sa décision, une expertise judiciaire.
Les autres exceptions au principe du plafonnement du loyer est ceux des baux des terrains nus et des bureaux loués à usage exclusifs de bureaux.

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local commercial

Fixation du loyer d’un bail commercial

Lorsque le bail commercial est signé, le prix du loyer est fixé librement par les parties du contrat. Il n’est pas réglementé mais est basé sur la valeur locative du bien.

Comment calculer le prix du loyer ?

Le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

Au bout de trois ans minimum, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire.

Cette révision est automatique. Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé. La révision prend effet à la date de la demande de révision.

Comment définir la révision triennale ?

La révision triennale est plafonnée (sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire ou en cas de déspécialisation du bail par le locataire).

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse du loyer en cours ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La loi Pinel a créé le « plafonnement du déplafonnement ». Ainsi pour les contrats conclus ou renouvelés après 1er septembre 2024, la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10% du loyer payé en cours de l’année précédente.

De même pour ces contrats, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) n’est plus l’indice de référence.

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dépot de garantie

La condition suspensive d’obtention d’un prêt dans les promesses de vente immobilières

Généralement, les acquéreurs d’un bien immobilier doivent, pour financer au moins en partie leur acquisition, avoir recours à un crédit.

Ceci est spécifié dans les promesses synallagmatiques de vente (appelées généralement compromis de vente) qui constituent des actes de vente sous condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un crédit.
Si le crédit n’est pas obtenu, la vente n’a pas lieu et l’acompte qui a pu être éventuellement versé par l’acquéreur doit lui être restitué.
Néanmoins, l’acquéreur doit respecter scrupuleusement les obligations mentionnées dans la promesse de vente et, notamment :
– Il doit déposer sa ou ses demandes de prêt auprès des établissements bancaires dans le délai prévu, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.
– Il doit se prévaloir au plus tard à la date indiquée par la promesse, de la non obtention d’une ou plusieurs offres de prêt ou de refus de prêt.

Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.
Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté et le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.
A défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur.
Pour que l’indemnité d’immobilisation, généralement séquestrée par le Notaire, soit restituée à l’acquéreur, il faut l’accord des deux parties. A défaut, il appartiendra à la partie la plus diligente d’engager une procédure judiciaire et il appartiendra alors au Juge de déterminer si l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à l’acquéreur ou si elle doit être versée au vendeur.
En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente » (ex : Civ 1ère, 13 nov. 1997 : Bull civ I n° 310 ; Civ 3° 30 janvier 2008 : Bull civ III n° 22).
Pour ce faire, l’acquéreur doit fournir des attestations de refus émanant des banques sollicitées et comportant les caractéristiques précises des prêts qu’il devait réclamer.
Il a été jugé, par exemple, que des attestations émanant d’un courrier mentionnant simplement qu’un prêt immobilier a été sollicité auprès de telle banque et qu’il a fait l’objet d’un refus sont insuffisantes pour rapporter une telle preuve dès lors que ces documents ne donnent aucune précision sur les conditions du prêt sollicité auprès de ces établissements bancaires, en particulier la date de la demande, le taux, la durée, le montant ou encore sur la raison du refus de prêt.

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée (Civ 1ère 25 octobre 1994 : Defrénois 1995. 755)
Outre la perte de l’indemnité d’immobilisation, les acquéreurs qui ne seraient pas en mesure de satisfaire à l’exigence de preuve qu’ils ont déposé, dans le délai contractuellement prévu, la demande de prêt, pourraient également se voir condamnés à payer la clause pénale prévue généralement dans la promesse et qui peut être supérieure au montant de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

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Bail d’habitation : Le congé pour vendre

Le locataire en vertu d’un bail d’habitation peur mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif, à condition de respecter un délai de prévenance.
Pour le propriétaire en revanche, il est beaucoup contraignant de mettre fin à un contrat de location, aussi bien sur le fond que sur la forme.

Si le locataire a manqué à certaines de ses obligations (payer le loyer à échéance, occuper les lieux paisiblement et en bon état d’entretien et de réparations…), le bailleur peut solliciter en justice que soit constatée ou prononcée la résiliation du bail.
A défaut de faute du locataire, le bailleur ne peut mettre fin au bail (lorsqu’il s’agit de l’habitation principale de son locataire) qu’à la condition, soit de vouloir reprendre le logement pour lui- même où un de ses proches, soit de vouloir vendre le logement.
Dans ce cas, pour mettre fin au bail, le bailleur doit d’abord faire délivrer un congé à son locataire.
Ce congé doit être impérativement adressé au locataire plus de 6 mois avant la date d’expiration du bail et doit revêtir une des trois formes suivantes :
– Acte extrajudiciaire, c’est-à-dire acte d’huissier
– Lettre recommandée avec AR
– Remise contre récépissé.

Le congé doit préciser impérativement :
– Le motif de la reprise (c’est-à-dire la volonté de vendre le logement libre de toute occupation)
– Le prix et les conditions de la vente projetée
– L’information donnée au locataire de son droit de préemption et des conditions de sa mise en œuvre
– La superficie du bien dont la vente est envisagée

En effet, le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il peut exercer durant les deux premiers mois suivant la délivrance du congé (durant ce délai, le bailleur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre).
Il est impossible de déroger à ces règles qui sont d’ordre public.
A l’expiration du bail, et si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption, il doit avoir quitté les lieux. S’il se maintient dans les lieux au-delà de cette date, le bailleur devra alors saisir le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble afin de faire valider le congé délivré au locataire et d’obtenir l’autorisation de procéder à son expulsion.

Le bailleur peut également décider de vendre le logement occupé : dans ce cas il peut faire une offre d’achat préalablement au locataire mais il n’y est pas obligé. Le contrat de bail sera transmis au nouveau propriétaire du bien qui deviendra donc le nouveau bailleur.

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