Bail d’habitation : Le congé pour vendre
Le locataire en vertu d’un bail d’habitation peur mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif, à condition de respecter un délai de prévenance.
Pour le propriétaire en revanche, il est beaucoup contraignant de mettre fin à un contrat de location, aussi bien sur le fond que sur la forme.
Si le locataire a manqué à certaines de ses obligations (payer le loyer à échéance, occuper les lieux paisiblement et en bon état d’entretien et de réparations…), le bailleur peut solliciter en justice que soit constatée ou prononcée la résiliation du bail.
A défaut de faute du locataire, le bailleur ne peut mettre fin au bail (lorsqu’il s’agit de l’habitation principale de son locataire) qu’à la condition, soit de vouloir reprendre le logement pour lui- même où un de ses proches, soit de vouloir vendre le logement.
Dans ce cas, pour mettre fin au bail, le bailleur doit d’abord faire délivrer un congé à son locataire.
Ce congé doit être impérativement adressé au locataire plus de 6 mois avant la date d’expiration du bail et doit revêtir une des trois formes suivantes :
– Acte extrajudiciaire, c’est-à-dire acte d’huissier
– Lettre recommandée avec AR
– Remise contre récépissé.
Le congé doit préciser impérativement :
– Le motif de la reprise (c’est-à-dire la volonté de vendre le logement libre de toute occupation)
– Le prix et les conditions de la vente projetée
– L’information donnée au locataire de son droit de préemption et des conditions de sa mise en œuvre
– La superficie du bien dont la vente est envisagée
En effet, le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il peut exercer durant les deux premiers mois suivant la délivrance du congé (durant ce délai, le bailleur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre).
Il est impossible de déroger à ces règles qui sont d’ordre public.
A l’expiration du bail, et si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption, il doit avoir quitté les lieux. S’il se maintient dans les lieux au-delà de cette date, le bailleur devra alors saisir le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble afin de faire valider le congé délivré au locataire et d’obtenir l’autorisation de procéder à son expulsion.
Le bailleur peut également décider de vendre le logement occupé : dans ce cas il peut faire une offre d’achat préalablement au locataire mais il n’y est pas obligé. Le contrat de bail sera transmis au nouveau propriétaire du bien qui deviendra donc le nouveau bailleur.
