Locations de courte durée de type Airbnb et règlement de copropriété : cadre juridique, limites et obligations
Le développement massif des plateformes de location meublée de courte durée, au premier rang desquelles Airbnb, a profondément modifié l’usage de nombreux immeubles d’habitation, en particulier en milieu urbain dense.
Cette évolution a fait émerger de nombreuses tensions entre, d’une part, la liberté pour un copropriétaire de disposer de son lot et d’en tirer un rendement économique, et, d’autre part, l’exigence de respect de la destination de l’immeuble, du règlement de copropriété et du droit à une jouissance paisible des autres occupants.
Le cadre juridique applicable repose sur un ensemble cohérent de normes articulant :
- La force contractuelle du règlement de copropriété, dont la portée est constante en jurisprudence,
- Les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 8 et 9,
- Une jurisprudence désormais abondante, qui encadre strictement la compatibilité des locations de courte durée avec la destination des immeubles.
La location de type Airbnb, loin d’être juridiquement neutre, doit ainsi être appréciée au regard de la qualification de l’activité exercée et des contraintes propres à la copropriété.
Sommaire :
- I. La qualification juridique des locations de courte durée en copropriété
- II.Le rôle central du règlement de copropriété
- III. Le rôle et les limites des décisions d’assemblée générale
- IV. Enseignements jurisprudentiels récents
- V. Les recours ouverts au syndicat et aux copropriétaires
- VI. Sécurisation juridique de la location pour les bailleurs
I. La qualification juridique des locations de courte durée en copropriété
La location meublée de courte durée relève, en principe, du régime de la location meublée touristique, définie par le Code du tourisme comme la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage pour de courtes périodes.
Toutefois, cette qualification peut évoluer lorsque l’activité s’accompagne de prestations assimilables à des services hôteliers ou para-hôteliers (accueil personnalisé, fourniture de linge, ménage régulier, gestion professionnelle).
Dans une telle hypothèse, la jurisprudence tend à assimiler l’exploitation du lot à une activité commerciale, ce qui n’est pas sans conséquence au regard du règlement de copropriété.
En copropriété, cette activité se heurte à trois exigences fondamentales :
- Le respect de la destination de l’immeuble, telle que définie par le règlement,
- L’obligation de ne pas porter atteinte à la jouissance paisible des autres copropriétaires,
- L’interdiction de toute activité contraire aux stipulations contractuelles du règlement.
II. Le rôle central du règlement de copropriété
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La destination de l’immeuble
Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble, laquelle peut être, notamment, à usage d’habitation bourgeoise, d’habitation familiale ou à usage mixte.
La Cour de cassation juge de manière constante que la location meublée de courte durée est incompatible avec un immeuble soumis à une destination d’habitation bourgeoise, même en l’absence de clause d’interdiction expresse.
Cette incompatibilité repose sur des critères objectifs : rotation importante des occupants, atteinte à la sécurité, nuisances répétées, et transformation de facto de l’immeuble en structure d’accueil temporaire assimilable à un usage hôtelier.
La destination contractuelle constitue ainsi une limite intrinsèque à la liberté d’exploiter un lot.
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L’interdiction des activités commerciales
Lorsque le règlement prohibe expressément toute activité commerciale dans les lots à usage d’habitation, l’exploitation d’un logement via Airbnb peut être frappée d’illégalité.
La jurisprudence considère en effet que la répétition de locations de courte durée, assorties de prestations, caractérise une activité commerciale incompatible avec un immeuble d’habitation.
Cette analyse s’impose indépendamment de la qualification fiscale retenue par le bailleur.
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L’obligation de jouissance paisible
L’article 9 de la loi de 1965 impose à chaque copropriétaire d’user de son lot sans porter atteinte aux droits des autres.
Même en l’absence de clause restrictive, une activité générant des nuisances répétées (bruits nocturnes, sur-fréquentation, dégradations des parties communes) peut être jugée illicite.
Les juridictions sanctionnent régulièrement les locations de courte durée lorsqu’elles excèdent les inconvénients normaux de voisinage.
III. Le rôle et les limites des décisions d’assemblée générale
L’assemblée générale des copropriétaires ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire pour interdire une activité licite.
Elle ne peut ni modifier la destination d’un lot, ni restreindre les droits des copropriétaires, sans respecter les règles de majorité prévues par la loi.
Selon la nature de la décision envisagée :
- Les décisions courantes relèvent de la majorité simple,
- Les restrictions d’usage exigent une majorité renforcée,
- La modification de la destination de l’immeuble ou des droits attachés aux lots peut requérir une majorité qualifiée, voire l’unanimité.
Toute interdiction générale de la location de courte durée suppose donc, en principe, une modification formelle du règlement de copropriété, régulièrement votée et publiée.
IV. Enseignements jurisprudentiels récents
La jurisprudence confirme une approche restrictive et pragmatique :
- La protection de la destination bourgeoise est constante, même en l’absence d’interdiction expresse,
- L’activité Airbnb est fréquemment qualifiée d’activité commerciale lorsqu’elle est répétée et organisée,
- Les troubles anormaux du voisinage constituent un fondement autonome de condamnation,
- La responsabilité du copropriétaire bailleur est engagée, y compris lorsque les nuisances sont imputables au locataire ou au sous-locataire.
Le propriétaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’autonomie de gestion du locataire.
V. Les recours ouverts au syndicat et aux copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs leviers juridiques :
- La mise en demeure du copropriétaire contrevenant,
- L’action en cessation de l’activité illicite,
- La demande d’astreinte,
- L’action en responsabilité civile pour obtenir réparation du préjudice subi.
Une action peut également être dirigée directement contre l’occupant à l’origine des nuisances, sans préjudice de la responsabilité du propriétaire.
VI. Sécurisation juridique de la location pour les bailleurs
Tout projet de location de courte durée en copropriété doit être précédé d’une analyse rigoureuse :
- Examen approfondi du règlement de copropriété,
- Vérification de la destination de l’immeuble,
- Respect des obligations déclaratives et d’urbanisme,
- Encadrement strict de la sous-location,
- Adaptation des garanties d’assurance.
À défaut, le bailleur s’expose à une action en cessation, à des sanctions financières et à une remise en cause durable de son droit d’usage.
Conclusion
La location meublée de courte durée en copropriété n’est ni libre ni prohibée par principe.
Elle s’inscrit dans un cadre juridique exigeant, dominé par la primauté du règlement de copropriété, la protection de la destination de l’immeuble et le respect de la jouissance paisible des occupants.
Les syndicats disposent d’outils efficaces pour faire cesser les abus, tandis que les bailleurs doivent sécuriser juridiquement leur activité en amont.
En pratique, chaque situation appelle une analyse individualisée, tant les enjeux juridiques, financiers et contentieux peuvent être significatifs.
FAQ
Une copropriété peut-elle interdire la location de type Airbnb ?
Une copropriété peut valablement s’opposer à la location meublée de courte durée dans plusieurs hypothèses.
En premier lieu, une telle interdiction peut résulter directement du règlement de copropriété lorsque celui-ci prohibe expressément ce type d’usage, en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, lequel confère au règlement une force contractuelle obligatoire à l’égard de l’ensemble des copropriétaires.
En second lieu, même en l’absence de clause d’interdiction expresse, la location de courte durée peut être jugée illicite lorsqu’elle est incompatible avec la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a ainsi jugé que l’exploitation répétée d’un lot à des fins de location touristique est incompatible avec un immeuble à destination d’habitation bourgeoise, en raison notamment de la rotation des occupants et des nuisances inhérentes à ce type d’activité.
Enfin, une interdiction peut résulter d’une modification régulière du règlement de copropriété, votée en assemblée générale dans les conditions de majorité prévues à l’article 26 de la loi de 1965, sous réserve que cette modification ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires.
Quels sont les risques encourus par un copropriétaire qui loue en violation du règlement ou de la destination de l’immeuble ?
Le copropriétaire qui persiste à exploiter son lot en location de courte durée en méconnaissance des règles applicables s’expose à plusieurs types de sanctions.
Le syndicat des copropriétaires peut tout d’abord engager une action en cessation afin d’obtenir judiciairement l’arrêt de l’activité litigieuse, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Cette action peut être assortie d’une demande d’astreinte afin de contraindre le copropriétaire à se conformer à la décision judiciaire.
Par ailleurs, la responsabilité civile du copropriétaire peut être engagée sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965 et des articles 1240 et suivants du Code civil, notamment lorsque l’activité génère des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Des dommages-intérêts peuvent alors être alloués en réparation du préjudice subi par le syndicat ou par les copropriétaires individuellement lésés.
Enfin, la jurisprudence retient de manière constante que le propriétaire demeure responsable à l’égard du syndicat, y compris lorsque les nuisances sont causées par le locataire ou le sous-locataire occupant les lieux.
L’activité de location meublée de courte durée doit-elle faire l’objet de formalités déclaratives ?
La location de courte durée est soumise à un ensemble d’obligations administratives et d’urbanisme, indépendamment des règles de copropriété.
Tout bailleur doit, en principe, procéder à une déclaration préalable en mairie conformément aux dispositions du Code du tourisme. Dans certaines communes, et notamment dans les grandes agglomérations soumises à un régime de tension du marché locatif, l’exploitation répétée d’un logement en location meublée touristique peut également nécessiter un changement d’usage du local au sens du Code de la construction et de l’habitation.
En outre, certaines collectivités ont instauré une obligation d’enregistrement préalable, assortie de la délivrance d’un numéro devant impérativement figurer sur les annonces de location. À Paris, cette obligation est strictement contrôlée et son non-respect expose le bailleur à des sanctions administratives et financières significatives.
