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Bail commercial verbal : droits, obligations et risques

Bail commercial verbal : droits, obligations et risques

Les baux commerciaux sont généralement formalisés par écrit. Cependant, il arrive que certains baux commerciaux soient établis de manière informelle, sans contrat écrit.

Ce type de bail, dit verbal, bien que moins fréquent, n’en demeure pas moins reconnu par la loi, et confère des droits et obligations entre les différentes parties. 

Cet article examine en détail le régime juridique du bail commercial verbal, ses implications pour le locataire et le bailleur, ainsi que les risques juridiques potentiels. 

 

Sommaire :

 

I. Le cadre juridique du bail commercial verbal

Fondement légal

En droit Français, le bail commercial verbal repose sur le droit commun des baux encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Bien que la loi privilégie une forme écrite, elle n’exige pas expressément que le bail soit formalisé par écrit. En effet, la jurisprudence admet la validité d’un bail verbal dès lors que certaines conditions matérielles et d’usage sont respectées. Les parties s’engagent aux mêmes obligations que dans un bail écrit, avec une jouissance paisible des locaux pour le locataire et le paiement des loyers. 

 

Éléments constitutifs d’un bail commercial verbal

Pour qu’une location soit reconnue comme un bail commercial, elle doit répondre a-à trois principaux, même sans contrats écrit : 

  • L’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale : il faut nécessairement que l’activité  exercée soit de nature commerciale ou artisanale, et être réalisée de manière effective dans les lieux loués. 
  • L’existence d’une contrepartie financière : versement d’un loyer régulier est essentiel pour établir la réalité d’une relation locative. 
  • La stabilité de l’occupation : le locataire doit être en possession des lieux de manière continue et avoir la jouissance paisible de l’emplacement.  

 

Preuve de l’existence d’un bail commercial verbal

En l’absence de document écrit, en cas de litige ou de contestation, prouver l’existence d’un bail commercial peut s’avérer complexe. Néanmoins, plusieurs moyens de preuve peuvent constituer la preuve. Le locataire peut ainsi utiliser :

  • Les quittances de loyer : les paiements réguliers de loyers et les reçus constituent des preuves tangibles de la relation contractuelle. 
  • Les échanges de correspondance entre les parties : il peut s’agir d’Emails, lettres ou tout échange indiquant l’accord entre les parties sur l’usage des lieux. 
  • Les factures : permettent de démontrer une relation de localisation établie et l’acceptation par le bailleur des activités commerciales du locataire. 
  • Les témoignages : Les déclarations de tiers permettent d’attester l’existence d’une occupation continue du bien à titre commercial par le locataire. 

 

II. Les droits et obligations des parties dans un bail commercial verbal

Les droits et obligations du locataire

A l’instar du locataire dans un contrat de bail commercial écrit, le locataire partit d’un contrat de bail commercial verbal dispose des mêmes droits et obligation conférés par le droit commun des baux commerciaux : 

Droits

  • Droit de jouissance paisible des lieux ;
  • Droit de renouvellement du bail ;
  • Droit de cession du bail ;
  • Droit de sous-location.

Obligations

  • Paiement du loyer et des charges ;
  • Respect de l’usage des lieux ;
  • Entretien des locaux ;
  • Devoir d’information du bailleur en cas de cession.

 

Les droits et obligations du bailleur

Le bailleur dans un contrat de bail verbal, dispose des mêmes droits et obligations que le bailleur dans un contrat de bail commercial écrit : 

Droits

  • Percevoir le loyer et les charges ;
  • Contrôle de l’usage des locaux ;
  • Droit de reprise des lieux en fin de bail ;
  • Droit à la révision du loyer.

Obligations

  • Obligation de délivrance des lieux ;
  • Respect de la jouissance paisible du locataire ;
  • Information préalable en cas de travaux ;
  • Entretien des grosses réparations (article 606 du code civil). 

 

III. Les risques liés au bail commercial verbal

1. Risques pour le locataire

Les baux commerciaux verbaux, bien qu’ils puissent être juridiquement valables, comportent des risques importants pour le locataire : 

  • Résiliation anticipé par le bailleur ;
  • Augmentation du loyer ;
  • Droit au renouvellement compromis ;
  • Précarité en cas de litige. 

 

2. Risques pour le bailleur

A l’instar du locataire, le bailleur est également exposé à des risques : 

  • Difficulté à prouver le montant du loyer ;
  • Problème de fixation et révision du loyer ; 
  • Contentieux autour des travaux et réparations ;
  • Risques liés au renouvellement tacite. 

 

IV. Régularisation du bail commercial verbal

1. Procédure pour formaliser le bail verbal

Pour régulariser un bail commercial verbale et le transformer en contrat écrit, plusieurs étapes doivent être suivies : 

  • Rédaction d’un document contractuel : un document rédigé, intégrant tous les éléments (durée, montant du loyer, modalités de paiement, charges, clauses, etc). 
  • Signature des parties : les deux parties doivent signer le contrat pour qu’il prenne effet et soit opposable aux tiers. La date doit obligatoirement être mentionnée, car elle déterminera le point de départ des droits et obligations contractuels.
  • Enregistrement du bail : c’est une procédure facultative, qui n’est pas obligatoire. Cependant il est recommandé d’enregistrer le bail commercial, afin d’être utilisé comme moyen de preuve en cas d’éventuels litiges. 

 

2. Avantages de la régularisation

La régularisation d’un bail commercial verbal, présentes plusieurs avantages, notamment : 

  • La protection juridique : un contrat écrit offre une protection juridique plus solide pour les deux parties. 
  • La clarté des droits et obligations : la formalisation des termes du bail permet d’éviter les malentendus, car tous les aspects de la relation locative sont définis. 
  • L’accessibilité à la preuve : à la survenance d’un désaccord, un bail écrit constitue une preuve tangible de l’accord, facilitant la résolution de conflits éventuels. 

 

V. Les recours juridiques en cas de conflit

1. Recours pour le locataire

Le locataire dispose des recours suivants : 

  • Action en constatation du bail : si le bailleur conteste l’existence du bail verbal, le locataire peut engager une action en validation pour faire reconnaître le bail et ses droits
  • Proposition de renouvellement du bail : en cas de refus de renouvellement du bail, le locataire peut contester cette décision, en invoquant ses droits.
  • Saisine de juge des référés : si le locataire subit une interruption de jouissance des locaux, il peut saisir le juge des référés pour demander une ordonnance de protection ou de rétablissement de son droit d’occupation des locaux. 
  • Demande dommages et intérêts : en cas de non respect des obligations du bailleur, le locataire est en droit de demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.  

 

 

2. Recours pour le bailleur

Les recours du bailleur sont les suivants : 

  • Procédure de résiliation du bail : si le locataire ne respecte pas ses obligations, exemple : non-paiement du loyer, le bailleur peut engager une action en résiliation du bail à son encontre.

  • Demande de paiement des loyers dus : il peut également en cas de non paiement des loyers, intenter une action en recouvrement pour obtenir le paiement des sommes dues. 
  • Recours au juge des référés pour une expulsion : en cas de non paiement prolongé, le bailleur peut demander une procédure d’expulsion. 
  • Indemnisation pour dommages : si le locataire a causé des dégradations aux locaux, le bailleur est en droit de demander des dommages et intérêts pour compenser les pertes financières subies. 

 

 

VI. Conclusion

Le bail commercial verbal soulève des enjeux juridiques complexes tant pour le locataire que pour le bailleur. Il présente des risques significatifs, qu’il est important de savoir appréhendés et maîtrisés. En cas de conflits, des recours juridiques existent pour protéger le droit des parties.

 

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