Baux meublés et requalification en bail nu: quelles conséquences ?
Le régime des baux meublés est plus souple que celui des baux dits de « location vide ». Il arrive, cependant, que des propriétaires voient leur bail de location meublé requalifier en bail de location nue par la justice, alors que le logement présentait tout l’équipement nécessaire à un usage d’une location meublée.
Cette requalification peut être ruineuse pour l’investisseur locatif, c’est la raison pour laquelle, il est important qu’il prenne les conseils d’un avocat spécialisé, et se fasse accompagner tout au long de cette procédure de requalification.
Sommaire :
- Un régime de locations meublées conditionné au respect de certaines règles
- La rédaction indispensable d’un inventaire
- Les conséquences de la requalification d’une location meublée en location nue
Un régime de locations meublées conditionné au respect de certaines règles
Le régime applicable aux locations meublées peut bénéficier aux parties respectant deux conditions cumulatives :
- L’intention des parties doit être commune : la mention « location meublée » doit figurer au contrat, et doit être acceptée par les parties.
- Le logement doit posséder un mobilier suffisant afin de permettre une jouissance normale des lieux. Le locataire ne doit pas avoir besoin d’y apporter le moindre meuble. Peu importe que le logement comporte beaucoup de mobilier, si celui-ci ne permet pas une jouissance normale des locaux, la qualification de logement meublé ne pourra être retenue.
L’aide d’un avocat est cruciale pour sécuriser vos démarches et protéger vos intérêts, notamment dans la rédaction des contrats et dans le respect de leur formalisme.
La rédaction indispensable d’un inventaire
Ce document est indispensable. L’inventaire témoigne de la présence de meubles permettant la qualification de location meublée, fournissant une preuve très utile en cas de doute sur la qualification du logement devant la justice.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont deux documents que le bailleur doit obligatoirement annexer au contrat de location meublée depuis le 1er août 2015.
Les conséquences de la requalification d’une location meublée en location nue
La loi Alur minimise les différences entre les locations vides et meublées, cependant, le cadre juridique et la fiscalité de la location vide diffèrent toujours avec ceux du meublé.
Lorsque le bail est requalifié en nu, il est de trois ans renouvelable par tacite reconduction, et non d’un an renouvelable comme c’est le cas pour un bail meublé.
De même, les revenus tirés de la location vide sont considérés comme des revenus fonciers, alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, permettant de réduire les impôts par le biais de déductions, d’abattements et d’amortissements. Le régime fiscal est donc totalement différent.
L’Administration fiscale prévoit, en effet, un abattement de 30% pour la location nue, portant donc sur 70% des revenus locatifs. Les charges telles que les travaux pourront être déduites.
Quant à la location meublée, le locataire est imposable sur son revenu net, il peut, donc, déduire toutes les charges relatives au bien. L’Administration fiscale applique pour ce propriétaire de location meublée, un abattement de 50%, portant donc l’imposition sur 50% des revenus locatifs. Les propriétaires de tourisme, chambres d’hôtes louant en meublé bénéficient, quant à eux, d’un abattement majoré à 71%.
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