Catégorie : Droit Immobilier

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

Le bailleur qui souhaite récupérer un logement mis en location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ne peut le faire que suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Le congé ne peut se faire que dans trois hypothèses :

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Le Cautionnement

Le Cautionnement

Le Cautionnement entre bailleur et locataire

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
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L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’importance de l’état des lieux et ses conséquences

L’état des lieux d’entrée

Avant toute chose, l’état des lieux doit s’établir de manière impérative en présence du bailleur (ou d’un représentant agréé) et du locataire, pour pouvoir le faire de « manière contradictoire ». Cet état des lieux doit impérativement être effectué au moment de la remise des clés du bailleur vers le locataire, avant que ce dernier n’ait eu le temps d’y poser ses meubles et de s’installer. Celui-ci doit être le plus précis possible et détaillé, pour permettre aux deux parties de prendre le maximum de précaution et d’éviter par la suite des interprétations différentes sur un même terme Exemple : « bon état général » est beaucoup trop vague comme formule pour une description. Un état des lieux se fait toujours par écrit, soit sur un formulaire déjà prêt soit sur papier libre, qui doit impérativement être daté et signé par le bailleur et son locataire, qui repartent chacun avec un exemplaire.
L’état des lieux d’entrée doit comprise une description de toutes les pièces du logement, en passant par le plafond et le sol, ainsi que de tous les équipements déjà présents à l’arrivée du locataire, comme une cheminée ou des radiateurs, des placards intégrés… Voici une liste non exhaustive d’éléments à vérifier:

  • les fissures sur le plafond ;
  • l’état des serrures ;
  • un relevé de tous les compteurs (électricité, eau, gaz…) ;
  • les sanitaires, présence de fêlure ou non ;
  • le fonctionnement de toutes les installations électriques présentes ;
  • les revêtements muraux comme des traces d’anciens cadres, un papier peint jauni par le soleil ;
  • un carrelage ébréché, une moquette tâchée ou au contraire neuve, un parquet avec une latte fendue ;
  • les fenêtres : joints décollés, mauvaise isolation…

Au niveau des frais, lorsque ce document est établi entre le bailleur et son locataire, cela n’entraîne aucun frais pour l’un ou l’autre. En revanche si un agent immobilier s’ne occupe, il est en droit de prendre 3€/m2 de surface habitable et les deux parties se partagent les frais à égale hauteur, sachant tout de même que le locataire ne pourra jamais payé un montant qui excède celui de son propriétaire.

L’état des lieux de sortie

Son but principal est de mettre en avant toutes les dégradations qu’a pu subir éventuellement le bien immobilier. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire au début du contrat, est en grande partie conditionnée par le bilan de l’état des lieux. Il permet également au locataire de contester les éventuelles sommes que retiendrait le bailleur sur ce dépôt. Pour cela, l’état des lieux de sortie doit récapituler toutes les catégories présentes dans celui d’entrée.
De même que pour l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie doit se faire uniquement quand l’appartement est vide, lorsque le locataire restitue les clés au propriétaire.
On peut également, si souhaité par l’une ou l’autre des parties, effectuer un pré-état des lieux qui commence à déterminer les travaux de réfection qu’il faudrait effectuer dans le logement et dont la charge pourrait incomber au locataire. Ce dernier bénéficierait alors d’un délai pour pouvoir réaliser les travaux lui-même, à coûts réduits ou non, du moment que le travail est reconnu par un professionnel.

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Les clés pour bien choisir son bien immobilier à l’achat

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Comment bien choisir son appartement?

Dans l’ancien

Des deux choix possibles, l’ancien est celui qui offre la plus grande diversité, puisqu’il permet d’avoir tous les styles, bâtisses du début du siècle dernier, immeubles des années 30, constructions des années 50, 70 jusqu’à des résidences plus récentes des années 90/2000. En général, l’ancien se situe au centre-ville ou au cœur des quartiers vivants, dans tous les points stratégiques au niveau des activités offertes par une ville : cinéma, restaurants, théâtres, commerces de proximité, magasins… Ce qui constitue le critère numéro 1 des acheteurs.
Le deuxième argument fort qu’offre l’ancien est le prix, inférieur de 15 à 20% par rapport au neuf, et permet donc d’avoir une surface plus grande pour le même investissement. A ne pas négliger également, la décote importante lorsqu’il y a des travaux à réaliser dans le bien.
D’ailleurs, ces éventuels travaux à réaliser peuvent faire tomber le logement sous le dispositif Duflot, qui octroie des taxes réduites et des réductions d’impôts pour la réhabilitation de logements anciens, à condition que celui-ci ne corresponde pas à 4 des critères de décence et 6 des performances techniques, et que les travaux soient effectués dans les deux ans suivants l’achat.
Acheter un logement ancien ouvre aussi la possibilité d’avoir des prêts avantageux : le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (CIL), le prêt Paris Logement 0%…
Et dernier point, et non des moindres, acheter dans l’ancien permet d’envisager une installation rapide, dans les trois mois en moyenne après la signature d’un compromis de vente, alors que pour un achat dans le neuf il faut attendre le délai de livraison de la construction, qui peut atteindre facilement plusieurs années.

Dans des constructions neuves

Concrètement, un bien est considéré comme neuf s’il est acheté sur plan, qu’il est en cours de construction, ou terminé il y a moins de cinq ans et jamais vendu depuis qu’il est prêt.
Le désavantage principal contrairement à un bien ancien est qu’il est difficile de se faire une idée précise. Pour cela, l’acheteur peut visiter des appartements témoins, le site et ses environs, repérer les points importants (commerce, transports, carte scolaire, parcs, équipements municipaux), venir voir en semaine, le weekend ou en soirée, pour apprécier l’ambiance du quartier le plus justement possible. L’acheteur ne doit pas non plus oublier de demander le plan-masse, remis par le promoteur qui sert à évaluer la distance avec le trottoir, les constructions alentours et la voie.
En revanche, l’avantage, lorsqu’une réservation est effectuée assez tôt, est de pouvoir choisir l’étage, balcon ou terrasse, jardin, places de parking, et de nombreux aménagements intérieurs : placards, parquets, baignoire ou douche…
Les autres avantages d’acheter dans le neuf se situent au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant deux ans, des frais d’acquisition (taxes et notaire) réduits de 2 à 3% contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ainsi que la possibilité d’avoir un prêt à taux zéro (PTZ) plus avantageux et plus long.
Au moment de la signature d’un contrat de réservation, un dépôt de garantie est demandé, dont le montant est évalué en fonction du délai imparti entre la date de signature du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente. Ce contrat est souvent assorti d’une assurance protection juridique mais si ce n’est pas le cas, l’acheteur doit penser à en souscrire un de son côté.
A noter que si les délais de livraison ne sont pas respectés par le promoteur, l’acheteur sera dédommagé.

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Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Le bail de sous-location destiné à un usage professionnel

Réglementations et conditions

Dans le cas d’un usage exclusivement professionnel, la règlementation s’appuie sur plusieurs textes : les articles 1713 et suivants du Code Civil, l’article 57A de la Loi du 23 décembre 1986, les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ceux-ci précisent qu’à la base, « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.» Mais, en présence d’une clause spécifique, les parties, le bailleur et son locataire, peuvent décider librement d’autoriser une sous-location partielle ou totale des locaux concernés par le bail, à la disposition d’une tierce personne. Les conditions de location restent les mêmes et incombent toujours au locataire principal du bail, qui doit en exécuter toutes les obligations.

Un régime spécifique avec ses propres règles

En revanche, la sous-location reste un régime particulier, plus restrictif qu’un simple bail commercial puisque celui-ci procure un profit au locataire principal. Le propriétaire doit donner expressément son accord au locataire dans les 15 jours et « concourir à l’acte », ce qui ne peut se faire qu’avant la sous-location et n’est pas régularisable ensuite. Cet acte est réalisable par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire, qui font office d’intention de sous-louer, en précisant l’identité du nouveau sous-locataire, le montant du loyer, sa date de paiement, la durée de la sous-location, la répartition des charges…

Si l’autorisation n’est pas demandée préalablement, et que le bailleur le découvre, il peut rompre immédiatement le bail ou ne pas le renouveler, sans compte à rendre à son locataire et sans indemnité à verser.

Si le bail principal est résilié, il entraîne en même temps la fin du bail de sous-location. S’il y a une résiliation anticipée du bail, le locataire engage sa responsabilité à l’égard de son sous-locataire. En revanche, lors du renouvellement du bail, si le locataire principal ne le reprend pas, le sous-locataire peut demander au bailleur à le récupérer. Bien noter que le contrat de sous-location ne peut en aucun cas prévoir plus de droits que le bail principal, et que les obligations sont identiques.

Attention, il ne s’agit en aucun cas d’un hébergement à titre gratuit, surtout lorsque cela concerne des membres de la famille, et le locataire en place peut recevoir des invités s’il le souhaite. La jurisprudence souligne également le fait qu’en son absence ou non, le locataire a le droit de prêter son logement, même si la durée est assez longue.

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Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

Nouvel emploi/perte d’emploi : les conséquences sur le bail

La réduction du préavis

Dans un bail, le délai de préavis classique de droit commun, se situe à trois mois. Mais dans le cas de l’obtention d’un nouvel emploi, et qui ferait suite consécutivement à la perte d’un emploi, ce délai est réduit à un mois, selon l’Article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989. Cette situation difficile à vivre pour le locataire, lui permet de donner congé de son habitation plus facilement. Pour cela, il lui suffit de faire état de la perte de son emploi, sans avoir besoin de justifier du lieu de son nouveau poste, peu importe qu’il quitte la région ou reste, l’éloignement géographique n’a pas a être pris en compte. Le bailleur n’a donc pas à chercher si ce nouvel emploi oblige son locataire à changer de domicile ou non.
Attention tout de même, sont exclus l’abandon de poste et la démission, seuls sont pris en compte le licenciement, la fin d’un CDD alors assimilé à une perte d’emploi, et la rupture conventionnelle du contrat de travail (et ce, depuis une réponse ministérielle du 16 mars 2010 faisant office de jurisprudence).
Pour que ce préavis réduit soit accepté, il faut respecter quelques conditions parmi lesquelles :

  • les deux évènements (perte et recherche d’emploi) doivent avoir lieu pendant le bail ;
  • le congé demandé doit être assez proche de la date de changement d’emploi, l’idéal est de deux mois maximum.

Cas particulier

Il faut bien noter que certains cas diffèrent des règles « normales ». Par exemple, dans les collocations, c’est seulement le colocataire touché par un changement de situation professionnelle qui peut bénéficier du préavis. Pour le reste des locataires, la loi s’applique comme dans tout bail classique. En revanche, dans ce que l’on appelle une « communauté de vie », c’est-à-dire mariage, pacs ou concubinage, le conjoint bénéficie lui-aussi du délai de préavis réduit.
Soulignons également que le préavis réduit est valable en cas de mutation par son employeur ainsi que dans 8 autres cas comme être bénéficiaire du RSA, l’obtention d’un nouvel emploi, l’allocation adulte handicapé…

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La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

La restitution du dépôt de garantie à la fin du bail

Le dépôt de garantie : définition et explications

Un dépôt de garantie correspond à une somme versée à la signature du bail par le locataire, que le propriétaire encaisse et qu’il conserve durant la durée de la location. L’intérêt principal est de constituer une réserve d’argent en cas de litige à la fin du bail, dans laquelle le bailleur pourra puiser pour couvrir d’éventuels manques à gagner dus à des dégradations ou non-paiement. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit figurer obligatoirement sur le contrat de bail. Le dépôt de garantie peut être versé en chèque, en virement ou en espèces, mais dans ce cas, veillez à bien fournir un reçu qui spécifie que cette somme versée l’est bien au titre du dépôt de garantie. Si le locataire bénéficie d’une aide pour financer ce dépôt, l’argent peut alors être versé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement ou sous forme de Loca-pass (un dispositif social qui permet l’avancement de la somme à rembourser en trois ans maximum sans intérêts).
Concernant le délai de restitution, si la date de signature du bail est antérieure à mars 2014, le bailleur a deux mois à partir de la restitution des clés. Si la signature a été faite après cette date, plusieurs délais existent en fonction de l’état des lieux. Si l’état des lieux de sortie correspond à l’entrée, le délai est d’un mois, si ce n’est pas le cas le délai s’allonge d’un mois supplémentaire.
Toutes les retenues sur le dépôt effectuées par le bailleur doivent être justifiées par des documents comme des photos, des factures, des devis, des contrats d’huissiers et l’état des lieux… et ne peuvent concerner que les travaux locatifs, les éventuelles dégradations, les impayés de charges et évidemment les impayés de loyers. Ces retenues ne peuvent dépasser 20% du dépôt si le bail a été signé après mars 2014 et concerne un immeuble en copropriété.
Attention, lorsque le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à deux mois, en aucun cas le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas non plus servir à payer un mois de loyer.

Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

En cas de non-respect du délai imparti à la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit vite mettre en demeure son ancien propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Si ce dernier reverse le dépôt, le locataire pourra prétendre à percevoir des intérêts (dont le taux est variable selon la date de la signature du bail) à condition d’avoir bien transmis sa nouvelle adresse à son ancien bailleur. Si le propriétaire ne se plie pas à la règle et refuse le remboursement malgré la démarche entamée par le locataire, celui-ci peut alors saisir la Commission Départementale de Conciliation, dont dépend le logement. Au cas où la conciliation échoue, le litige passe devant le juge de proximité pour un montant inférieur à 4 000€ de dépôt, ou devant le Tribunal d’instance si le dépôt dépasse cette somme.

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La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

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Comment ré-indexer son loyer ?

La révision du loyer

La révision du loyer peut se faire tous les ans dans la mesure où celle-ci est prévue dans le bail, sous la forme d’une clause d’indexation ou de révision, à date d’anniversaire du bail. La présence de cette clause évite au bailleur d’avoir à avertir son locataire.
L’Indice de Référence des Loyers est publié au Journal Officiel, établi sur la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres, et sert de base puisque le propriétaire ne peut augmenter plus le loyer de son locataire. Dès lors qu’il connaît cette donnée, il lui suffit d’appliquer la formule « montant du loyer de base (hors charges) x IRL de l’année = montant du nouveau loyer ». Le pourcentage d’évolution, quand-à -lui se calcule de la manière suivante : « (nouvel indice – ancien indice) / ancien indice x 100 = pourcentage d’augmentation ». Continuer la lecture de La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

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La location par un couple marié : la cotitularité du bail locatif à usage d’habitation

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Couple marié ? Comment louer

La cotitularité légale : le couple marié

Quand plusieurs personnes s’engagent sur un bail et en ont la jouissance ensemble, on parle de cotitularité. Si ces personnes se trouvent sans lien légal on parle de cotitularité conventionnelle mais s’ils sont mariés, on passe alors sous la cotitularité légale. C’est ce cas que nous allons étudier plus en profondeur.
Le logement familial est protégé depuis longtemps par l’Article 1751 du Code Civil, que voici : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. » Concrètement dans la pratique, cela signifie :

  • en cas de non-paiement du loyer le bailleur peut se tourner sans distinction vers l’un ou l’autre des époux, même si l’un d’entre eux n’habite plus le logement car les époux sont solidaires des dettes du ménage ;
  • le bailleur se doit de signifier le congé aux deux époux, et si l’un d’eux n’est pas informé, le congé ne pourra pas devenir opposable ;
  • l’un des époux ne peut pas donner tout seul congé du logement, l’autre époux qui ne l’a pas signé devient alors titulaire du bail.

Précisons que ces clauses sont valables quel que soit le régime matrimonial choisi au moment du mariage, il suffit juste que les époux aient habité ensemble à un moment. Si le mariage a lieu après la signature du bail, le nouveau conjoint est ajouté de façon automatique au bail.

La cotitularité pour le couple de concubins ou le couple PACSÉ (Pacte civil de solidarité)

Depuis peu, la loi ALUR a étendu ces droits aux couples PACSÉ, au vu des changements sociétaux en France, de la diminution du nombre de mariage et de l’augmentation des PACS et du concubinage, définit dans le Code Civil à l’Article 515 comme « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. » Pour le prouver mieux vaut avoir en sa possession des documents officiels tels que des avis d’imposition, des attestations de la famille ou d’amis…
L’application de tous les effets de la cotitularité légale ne se fait pas de la même façon aux concubins et PACSÉS qu’aux époux ; par exemple la solidarité des dettes n’a pas de caractère automatique, elle est limitée.

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