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La révision du loyer en cours de bail : indexation sur le marché via l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

Comment ré-indexer son loyer ?

La révision du loyer

La révision du loyer peut se faire tous les ans dans la mesure où celle-ci est prévue dans le bail, sous la forme d’une clause d’indexation ou de révision, à date d’anniversaire du bail. La présence de cette clause évite au bailleur d’avoir à avertir son locataire.
L’Indice de Référence des Loyers est publié au Journal Officiel, établi sur la variation de la moyenne sur les quatre derniers trimestres, et sert de base puisque le propriétaire ne peut augmenter plus le loyer de son locataire. Dès lors qu’il connaît cette donnée, il lui suffit d’appliquer la formule « montant du loyer de base (hors charges) x IRL de l’année = montant du nouveau loyer ». Le pourcentage d’évolution, quand-à -lui se calcule de la manière suivante : « (nouvel indice – ancien indice) / ancien indice x 100 = pourcentage d’augmentation ».
Même si ce cas est relativement rare, il est possible d’avoir un loyer corrigé à la baisse, si l’Indice de Référence des Loyers se trouve être négatif. Pour éviter ce cas, le bailleur peut « jouer sur les mots » et la mention dans le bail n’autoriser que les révisions à la hausse.

La réévaluation du loyer

Contrairement à la révision du loyer, la réévaluation du loyer ne peut avoir lieu qu’à la suite de réalisation de travaux visant à l’amélioration du logement, en cours de bail ou au moment du renouvellement du bail. Pour que cette réévaluation soit valable il faut, selon l’article 17 de la loi de 1989 qui régit les baux d’habitation, que le loyer soit « sensiblement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».
Le bailleur peut alors procéder à une augmentation inférieure ou supérieure à 10% et choisir de l’étaler sur 3 à 6 ans. Cependant l’augmentation ne s’applique pas dans la pratique de la même façon selon le montant ou le nombre d’années. Pour justifier cette réévaluation, le bailleur doit fournir plusieurs références de logements identiques (c’est-à-dire une même catégorie d’immeubles et une même zone géographique) et prévenir son locataire 6 mois auparavant. Il doit également lui proposer un nouveau bail qui prend en compte le nouveau loyer.
Le locataire est en droit de refuser mais à défaut d’accord entre les deux parties, la Commission Départementale de Conciliation des loyers peut être saisie.

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