Home Blog Articles Du droit d’agir en justice des ASL

Du droit d’agir en justice des ASL

Du droit d’agir en justice des ASL

Votre objectif consiste à pouvoir poursuivre en justice les propriétaires qui violent leurs obligations telles qu’issues du cahier des charges. Une ASL peut-elle poursuivre directement ces copropriétaires contrevenants ?

En matière d’ASL, le texte législatif le plus important est sans nul doute l’ordonnance du 1er juillet 2004. Cette ordonnance fait notamment obligation aux ASL de mettre leurs statuts en conformité avec elle, ce que vous avez fait à la demande de la Préfecture.

Le cahier des charges est un contrat essentiel, qui représente la loi entre les adhérents de l’ASL.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier afin de faire reconnaître vos droits.
Sommaire 

Une ASL peut-elle agir en justice ?

Avant l’adoption de l’ordonnance de 2004, les ASL étaient régies par la loi du 21 juin 1865. En réalité, il est inexact de prétendre que sous l’empire de cette loi, les ASL ne bénéficiaient pas de la personnalité juridique leur permettant d’ester en justice.

En effet, selon les articles 3 et 7 de la loi du 21 juin 1865, « les associations syndicales libres (ASL) peuvent ester en justice par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer ».

Mais cette loi précise également qu’« à défaut de publication dans un journal d’annonces légales, l’association ne jouira pas du bénéfice de ces dispositions ».

Donc l’attribution de la personnalité morale était subordonnée à la publicité de l’acte d’association dans un journal d’annonces légales, ce qu’au demeurant a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2000 (Cass. Civ. 3ème 31 mai 2000, pourvoi n° 98-19.142, bull. 2000, III, n° 116, p. 78).

L’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 03 mai 2006 ont maintenu cette exigence de publication.

Au demeurant, la Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 13 février 2008 qui considère qu’une ASL ne peut agir en justice si elle n’a pas accompli ces formalités de publication (Cass. Civ. 3ème 13 fév. 2008, pourvoi n° 07-11.007, inédit).

Déjà dans deux arrêts des 15 décembre 2004 et 10 mai 2005, la Cour de cassation avait confirmé l’obligation pour une association syndicale d’accomplir ses formalités de publicité pour pouvoir prétendre à être dotée d’une personnalité morale lui permettant d’agir en justice (Cass. Civ. 3ème 15 déc. 2004, pourvoi n° 03-16.434, Bull. civ. 2004, III, n° 238, p. 213 ; (Cass. Civ. 3ème 10 mai 2005, pourvoi n° 072-19.904, inédit).

En définitive, à défaut de publication dans un journal d’annonces légales de statuts de l’ASL, celle-ci n’est pas dépourvue de personnalité d’exercice car elle conserve une existence légale, mais est frappée d’une incapacité d’exercice et est donc privée de sa capacité d’ester en justice, en vue notamment de solliciter le paiement d’arriérés de charges aux propriétaires de lots, mais également d’engager des actions contre des propriétaires violant le cahier des charges, comme en l’espèce.

Dans un arrêt du 5 juillet 2011, la Cour de cassation a confirmé qu’une association sous le régime initial de la loi le 1865 qui n’a pas mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance de 2004 avant le 05 mai 2008, perd sa capacité d’agir en justice (Cass. Civ. 3ème 05 juil. 2011, pourvoi n° 10-15.374, Bull. 2011, III, n° 120).

Il avait été en effet institué une période transitoire de deux années pour permettre aux association syndicales de propriétaires de mettre en conformité leurs statuts, mais de nombreuses associations n’ont pas profité avant la date butoir du 05 mai 2008, de l’occasion qui leur était donnée de régulariser la situation et de publier leurs statuts conformes aux nouveaux textes.

Une ASL qui ne satisfait pas à cette formalité de publication perd sa capacité d’ester en justice, mais ne perd en aucun cas, en revanche, son existence légale.

Une ASL effectuant les modalités de mise en conformité légale et de publication postérieurement au 05 mai 2008 a-t-elle la possibilité de recouvrer sa capacité d’ester en justice ?

Fort heureusement, la Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 13 février 2014 qui confirme que : « les associations syndicales de propriétaires constituées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004 peuvent recouvrer leur droit d’ester en justice » (Cass. Civ. 3ème 13 fév. 2014, pourvoi n° 13-22.383, Bull. 2014, III, n° 22).

Les associations syndicales libres ont donc la possibilité de recouvrer leur droit d’ester en justice en accomplissant, même après l’expiration du délai de deux ans prévu à l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les mesures de publicités prévues par l’article 8 de cette ordonnance.

Une question prioritaire de constitutionnalité avait été formée mais la Cour de cassation a refusé le renvoi de cette QPC devant le Conseil Constitutionnel, de sorte qu’en agissant ainsi, la Haute Juridiction a offert aux ASL négligentes une chance de se rattraper.

Au demeurant la loi ALUR du 24 mars 2014 a consacré cette jurisprudence en son article 59-IV, qui dispose : 

« Le I de l’article 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complété par un alinéa ainsi rédigé : 


Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. »

 

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en droit immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Contactez le cabinet Schaeffer par téléphone au 01.55.90.55.15