Quelle est la nature du sol d’un appartement en copropriété ?

En principe, chaque copropriétaire est propriétaire des parties communes de l’immeuble. La copropriété se distingue de l’indivision en ce qu’elle est définitive, et non provisoire. La copropriété est organisée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui a été modifiée à de nombreuses reprises.

Actualités : La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a été modifiée dernièrement par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, et par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. La loi ELAN autorise notamment le gouvernement, dans un délai de 24 mois, à procéder par voie d’ordonnance à la création d’un Code de la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

Le statut de la copropriété s’applique obligatoirement à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965). Les immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis « à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » peuvent être régis par d’autres organisations conventionnelles (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965). 

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialisés en droit immobilier. Ainsi, ces avocats connaissent les rouages et les mécanismes de la copropriété et sauront vous accompagner afin de protéger vos intérêts.

 

Sommaire :

• Quelle est la distinction entre parties privatives et parties communes ?
• Comment est répartie la propriété au sein d’une copropriété ?

 

 

Quelle est la distinction entre les parties privatives et les parties communes 

 

Pour bien comprendre la répartition de la propriété entre les copropriétaires, il faut d’abord distinguer les parties privatives des parties communes :

• Les parties privatives : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (art. 2 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965). Exemple : les appartements ainsi que leurs dépendances telles un garage ou une cave.
• Les parties communes : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (art. 3 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965). Cela comprend :
  • Les parties communes matérielles : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, les ascenseurs, le local à vélos, les passages et corridors…
  • Les parties communes juridiques : c’est-à-dire tous les droits accessoires aux parties communes. Exemples : le droit de surélever, de construire
  • Les parties communes spéciales : c’est-à-dire celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Exemple : si des lots sont desservis par des escaliers différents, chaque escalier peut constituer une partie commune spéciale.
• Les parties communes à jouissance privative : c’est-à-dire celles affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Exemple : un copropriétaire en rez-de-jardin peut se voir attribuer la jouissance du jardin.

 

 

Comment est répartie la propriété au sein d’une copropriété ?

 

Chaque copropriétaire dispose dans son patrimoine d’un lot de copropriété. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables (art. 1er al. 2 de la loi du 10 juillet 1965). A noter : Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante (art. 1er al. 3 de la loi du 10 juillet 1965).

En ce qui concerne les parties privatives, elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (art. 2 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

En ce qui concerne les parties communes, elles sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement (art. 4 de la loi du 10 juillet 1965). Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part de parties communes proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative. 

A noter :

 

• Les parties communes spéciales sont la propriété indivise des copropriétaires auxquels elles sont affectées (art. 6-2 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965). Ainsi, les autres copropriétaires n’ont aucun droit sur les parties communes concernées.

 

 

• Les parties communes à jouissance privative appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. En effet, le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot (art. 6-3 de la loi du 10 juillet 1965).

 

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