Les conflits de voisinage dans un immeuble en copropriété

Au sein d’un immeuble en copropriété, les relations entre voisins peuvent connaître certaines difficultés, notamment en raison de nuisances sonores, visuelles ou olfactives.
Lorsque ces dernières revêtent le caractère d’un trouble anormal du voisinage, celles-ci pourront donner lieu à sanction(s).

Les sanctions liées aux conflits de voisinages

A cet égard et même si chaque règlement de copropriété est propre à l’immeuble concerné, il est couramment admis que les nuisances causées de façon répétitive, par un individu locataire, propriétaire ou occupant, par une chose ou un animal, constituent un trouble anormal de voisinage.
Ces troubles doivent néanmoins présenter un caractère d’intensité, de répétition ou de durabilité.
Lorsque des nuisances sonores ont lieu entre 22 heures et 7 heures du matin, le tapage nocturne et par conséquent, le trouble anormal du voisinage, est présumé.
Dans ce cas, avant d’engager une procédure judiciaire, l’on ne saurait trop conseiller de prendre contact avec l’auteur présumé des nuisances, le gardien ou avec le syndic qui pourront tour à tour, alerter le responsable sur les nuisances causées et lui adresser officiellement une mise en demeure de cesser lesdites nuisances.

Les méthodes pour remédier aux problèmes de voisinage

A défaut de réponse favorable, il convient d’adresser à l’auteur présumé des nuisances, une lettre recommandée avec accusé de réception, laquelle pourra être produite en justice en cas de contentieux ultérieur, et attestera de l’engagement de démarches amiables.
A ce stade, il peut également être utile de solliciter, dès à présent, les services d’un huissier – même si cet acte présente un coût non négligeable (environ 200 €) – afin que ce dernier dresse un procès-verbal de constat des nuisances. En tant qu’’acte dressé par un officier ministériel, la matérialité des faits constatés ne pourra pas être contestée au Tribunal par votre adversaire.
En outre, il est également important de disposer d’attestations de vos voisins, (répondant aux conditions des articles 200 à 203 du Code de procédure civile) afin d’attester de l’intensité des nuisances subies.
Fort de ses éléments, vous pouvez alors saisir le saisir le Conciliateur du Tribunal de votre lieu de résidence, qui convoquera les parties, les entendra et s’efforcera de rapprocher les points de vue afin de dresser un procès-verbal de conciliation en cas d’accord.
A défaut, il est alors fortement conseillé de saisir un avocat qui se chargera de vous conseiller et suivra l’ensemble de la procédure devant le Tribunal compétent.

Lire la suite

promesse-de-vente

La destination de l’activité dans le cadre d’un bail commercial

Le contrat de bail commercial contient une clause déterminant la nature de l’activité qui peut être exercée par le locataire dans les lieux. Il s’agit de la clause de destination des lieux qui contraint le locataire à exercer une activité conforme à ce qui est stipulé.
Le changement d’activité nécessite l’accord du bailleur. A défaut le bailleur pourra demander la résiliation du contrat de bail.
Dans la pratique, le changement d’activité implique d’examiner si la nouvelle activité entre dans le champ de la destination contractuelle, ce qui relève de l’appréciation souveraine du juge.

Les clauses des contrats d’un bail commercial

Si le contrat contient une clause dite « tous commerce », le locataire pourra exercer n’importe quelle activité commerciale dans les lieux. S’il souhaite par la suite étendre ou modifie son activité, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du bailleur, ni de passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus. Cependant cette liberté se trouvera limitée à trois égards :
– Le locataire devra respecter l’affectation des locaux(ne peut par exemple développer une activité de manufacture aux lieux et place d’une activité de vente ;
– Le renouvellement du bail ne sera possible que si le locataire exerce cette nouvelle activité depuis au moins trois années ;
– cette clause s’accompagne en général d’une clause restreignant la libre cession du droit au bail.
Si le bailleur s’oppose à la modification de la destination des lieux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.
La déspécialisation partielle consiste à ajouter à l’activité à la spécialité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaire lorsqu’elle s’avère utile oui nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
La procédure est simple. Le locataire
Le locataire doit notifier son intention au bailleur qui a deux mois pour contester. La contestation ne peut porter que sur la connexité ou la complémentarité des activités.

Si le bailleur conteste dans les délais le caractère connexe ou complémentaire, l’une des parties peut saisir le Tribunal de grande instance qui se prononcera, en fonction des usages commerciaux.

Lire la suite

expulser-locataire-1

Sur la cession du droit au bail

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.
Le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds du commerce (article L.145-16 du Code de commerce).
Ainsi en principe, tout commerçant ou toute entreprise peut céder librement son droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, mais à condition de respecter les clauses du contrat de bail lesquelles peuvent être restrictives ou limitatives. (suite…)

Lire la suite

bail-emploi

Le renouvellement du bail Commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial

Ce droit est d’ordre public ce qui signifie que le bail ne peut prévoir de clauses contraires. Dans la pratique, le bailleur pourra :
– Soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire ;
– Soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction ;
– Soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime ce qui lui évite le paiement de l’indemnité d’éviction.
(suite…)

Lire la suite