Un type de bail spécifique : le bail de locaux monovalents (locaux de cinémas, d’hôtels, de cabarets-restaurants, de boulangeries pourvues d’un four…)
Sommaire :
Le caractère du type de bail spécifique, le bail de locaux monovalents, implique que des locaux aient été battis ou aménagés en vue d’une seule utilisation et que ces locaux ne puissent pas être affectés à un autre emploi sans travaux coûteux et importants selon les articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code du commerce. Ainsi le loyer des locaux monovalents peut échapper au principe du plafonnement.
Principes
La monovalence ne doit pas être appréciée par rapport à des stipulations d’un bail. Elle doit plutôt être appréciée de manière objective en fonction du coût d’aménagement des locaux en vue d’une activité nouvelle. L’existence de nombreuses activités distinctes dans ces locaux en location en vue d’un seul usage fait échouer la monovalence.
Plafonnement des locaux monovalents
En ce qui concerne les locaux monovalents (Il s’agit par exemple des cinémas, cliniques, garages, hôtels, théâtres, etc.), le prix de leur loyer renouvelé demeure donc déterminé en fonction des utilisations observées dans la branche déterminée.
Dans l’arrêté du 21 mai 2014, pourvoi n°13-12592, la Cour de Cassation a considéré que le propriétaire ne peut pas se prévaloir, être capable de retenir la qualification des locaux monovalents par rapport aux aménagements effectués par le preneur ou le locataire que s’il la propriété lui a été acquise par accession.
A partir de l’instant où la propriété lui a été acquise par accession, le propriétaire ne peut non seulement pas faire valoir la qualité de locaux monovalents mais il ne peut également pas solliciter le déplafonnement du loyer sauf si certaines conditions sont réunies.
Déplafonnement des locaux monovalents
Les causes qui permettent de déplafonner le loyer ont été prévues et limitées par le législateur.
Le caractère monovalent des locaux, qui s’entend de locaux construits en vue d’une seule utilisation, est l’une des causes qui permet de justifier le fait de déplafonner le loyer du bail renouvelé.
Afin de qualifier des locaux monovalents, les tribunaux exécutent une application cumulée de 2 critères distincts qui sont :
– le critère matériel : l’existence de transformations structurelles adéquates à une utilisation unique ;
– le critère économique : l’impossibilité du changement des lieux de destination sans engager d’importants travaux.
