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Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?

Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?

Afin d’inciter à investir dans l’immobilier, le législateur met en œuvre des dispositifs de défiscalisation. Il est possible de choisir parmi ces dispositifs celui qui convient le mieux, en fonction du niveau d’impôt et de la tranche marginale d’imposition.

Pour faire le bon choix parmi les nombreux dispositifs existants, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé, qui saura donner les conseils adéquats et proposer un accompagnement sur mesure.

Sommaire 

 

Le dispositif Pinel

Le dispositif PINEL, réservé aux investissements locatifs, concerne l’acquisition d’un immeuble neuf. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous avez l’obligation de louer le bien à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par décret paru au Bulletin officiel des impôts (Bofip). 

Le Pinel se place sous le régime fiscal des locations nues, ou régime des revenus fonciers. Le Pinel et location meublée sont incompatibles pour un même logement.

Le dispositif Pinel se décline en trois avantages selon le choix de l’investisseur :

  • Pour la location de six ans :

L’avantage fiscal qui en résulte est de 12 % sur une durée de 6 ans soit une réduction d’impôt de 2% du prix de revient du bien.

  • Pour la location de neuf ans :

L’avantage fiscal est de 18% sur 9 ans, soit une déduction de 2% du prix de revient du bien.

  • Pour la location de douze ans :

L’avantage fiscal passe à 21 % du prix du prix de revient du bien, pour une durée d’engagement de 12 ans. 

A noter la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €.

 

Enfin, pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer.

 

Le dispositif MALRAUX : Défiscalisation et bien ancien à réhabiliter

Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux pour toutes opérations de restauration complète d’un immeuble, à certaines conditions : 

  • La réduction d’impôt  » Malraux  » concerne les opérations de restauration et de réhabilitation de certains immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
  • Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.

 

Il existe deux taux de réduction :

  • 30% du montant des dépenses couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé,
  • 22% du montant des dépenses dans les autres cas

 

Il existe cependant un plafond. En effet, les dépenses qui ouvrent droit à la réduction sont prises en compte dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 années.

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration.

 

Le dispositif DENORMANDIE

Un avantage fiscal est accordé aux investisseurs qui achètent un logement ancien dégradé dans les villes éligibles et le rénovent pour le mettre en location. Ce dispositif de défiscalisation s’applique pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 (il a été prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 115 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020).

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées concernant la localisation du bien immobilier, la réalisation des travaux et la mise en location.

Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction de la durée de mise en location. Il est de :

  • 12 % pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

Le plafond des dépenses pour l’investissement et la réalisation des travaux est fixé à 300 000€.

Il n’est pas possible de cumuler le dispositif Denormandie avec un autre dispositif de défiscalisation.

 

Le dispositif COSSE

Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse a été promulguée dans le but d’inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.

En contrepartie de cet engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.

Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné. Il peut s’étendre de 15 % à 70 % du montant des loyers perçus. L’avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur. La déduction fiscale peut être de 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée (intermédiation locative).

Il n’existe aucun cumul possible entre la loi Cosse et un autre dispositif de défiscalisation.

 

Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE

Pour l’avantage fiscal relevant des Monuments Historiques, les travaux de rénovation à entreprendre doivent correspondent à ces critères :

  • autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
  • être effectués à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre.
  • respecter les prescriptions de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Pour bénéficier de la défiscalisation octroyée par la loi Monument Historique 2021, l’immeuble doit au moins répondre à l’un des critères d’éligibilité énoncés par celle-ci.

En d’autres termes, le bien immobilier doit :

  • Être classé Monuments Historiques, comme susmentionné
  • Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
  • Faire partie du Patrimoine National
  • Avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine

Sont uniquement prises en compte par la loi Monument Historique 2021 :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien du bien immobilier
  • Les dépenses affectées à l’amélioration des locaux d’habitation
  • Les Intérêts et frais d’emprunt
  • Les frais de gestion, de garde et de procédure
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les impôts et taxes
  • Les primes d’assurances

 

La particularité de ce dispositif réside dans le fait que les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et il en est de même pour les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux.

 

Le dispositif LMNP/LMP

Deux statuts pour la location meublée :

  • Le statut LMP :  plus de 23 000 € de revenus, représentant plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
  • Le statut LMNP : moins de 23 000 € de revenus, représentant moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Avantages :

  • Les conditions du bail sont libres : montant du loyer et du dépôt de garantie, rémunération des intermédiaires, etc.
  • Le bail minimum est d’un an, renouvelable par tacite reconduction, et peut se réduire à neuf mois si le meublé est loué à un étudiant.
  • Le bail peut être résilié par le loueur avant son terme, moyennant un préavis de 3 mois et une justification.

Le statut de LMNP entre dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Cela vous permet d’opter soit :

 

  • Le régime du forfait des micro BIC

 

Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les loyers perçus. En revanche, il ne peut déduire aucune charge supplémentaire.

L’imposition au forfait permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les revenus BIC, c’est-à-dire sur la somme que vous verse l’exploitant sur l’année de perception

 

 

  • Le régime réel

 

Le régime du réel simplifié permet d’imposer les revenus au titre des BIC et de remplir une déclaration 2031, ainsi les charges suivantes sont déductibles :

  • frais d’achat (notaire) ;
  • intérêts du prêt ;
  • coûts de travaux et d’entretien ;
  • charges de copropriété, taxes foncières ;
  • amortissement des biens mobiliers et immobiliers.

Le régime d’imposition au réel du statut de LMNP s’adresse surtout aux personnes lourdement imposées, qui ont ainsi la possibilité de se créer un déficit imputable sur les autres BIC.

 

Bon à savoir : Le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. En achetant un logement neuf meublé dans une résidence avec services, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans.

 

Une défiscalisation par l’immobilier pour des personnes physiques pouvant être très avantageuse fiscalement, elle peut être parfois considérée comme un moyen de fraude fiscale par l’administration française, et faire l’objet de contrôles réguliers destinés à la débusquer. 

Ainsi, le conseil d’un avocat fiscaliste vous permettra de contrôler votre fiscalité en restant dans une parfaite légalité.

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats spécialisée en fiscalité se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

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