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Du nouveau pour le régime de la TVA sur marge en matière immobilière

TVA sur marge, quel impact de la décision de la CJUE du 30/09/2021 ?

La Cour de Justice de l’Union Européenne, le 30 septembre 2021 dans un arrêt Icade Promotion SAS a apporté des précisions quant au périmètre d’application du régime de la TVA sur marge. Dans l’attente de la modification du régime juridique par le droit national français, un certain flou juridique est présent, ce qui peut être préjudiciable aux contribuables. 

Une réponse ministérielle du 1er février 2022 a tout-de-même permis de sécuriser l’environnement légal des professionnels du secteur. 

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats fiscalistes. Les avocats fiscalistes du Cabinet maîtrisent les divers régimes fiscaux et s’engagent à vous transmettre toutes les clés de compréhension relatives aux modifications du régime de TVA sur marge en matière immobilière.  

 

Sommaire :

 

I – Quel est le régime de la TVA sur marge en matière immobilière ?

Le régime de la TVA sur marge est un régime de TVA optionnel permettant au professionnel qui n’a pas pu déduire de TVA lors de son achat, de ne la collecter que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce régime s’applique notamment aux biens d’occasion.

Plus précisément, en matière immobilière, en droit français, c’est l’article 268 du Code Général des Impôts qui le définit, en transposition de l’article 392 de la directive européenne TVA. À travers ce régime, le but du législateur est d’éviter que la réintroduction d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble ne se traduise par l’application de la TVA à un bien qui l’a déjà supporté à titre définitif. Ainsi, la taxation se produit sur la marge pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction lors de son acquisition.

Lire aussi : Qu’est-ce que la TVA immobilière ?

 

II – L’intervention récente de la CJUE quant au régime fiscal de la TVA sur marge

La Cour de Justice de l’Union Européenne s’est prononcée sur deux aspects du régime de la marge : 

  1. Les conditions d’acquisition du terrain

Concernant les conditions d’acquisition du terrain : la juridiction européenne juge que le régime de la TVA sur marge est applicable à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien :

  • Lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA sans que l’assujetti qui les revendait eu le droit de déduire cette taxe,
  • Ou si leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial.

Ainsi, la revente ne peut être soumise au régime de la marge que si l’acquisition par le vendeur :

  • A été soumise à TVA sans qu’il ait pu la déduire,
  • Ou, n’a pas été soumise à la TVA (hors du champ d’application de la taxe) mais se trouve grevée d’une TVA devenue précédemment définitive.

De ce fait, ce régime n’est pas applicable en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir lorsque le vendeur initial est un particulier qui se limite à gérer son patrimoine privé.

 

  1. L’identité entre le bien revendu et celui qui avait été acquis

Concernant cette condition, la Cour estime que la simple réalisation d’aménagements, comme une division parcellaire ou des travaux de viabilisation, n’est pas de nature à empêcher l’application du régime de TVA sur marge.

Néanmoins, entre l’acquisition du bien et sa revente, si un changement de nature fiscale du bien intervient, lorsqu’un terrain devient à bâtir après son acquisition par exemple, il ne sera pas possible de bénéficier du régime de TVA à la marge.

 

Lire aussi : Nouveauté TVA depuis le 1er Juillet 2021

 

III – Quelles sont les conséquences concrètes à tirer de cette décision ? 

Pour le ministère de l’Économie et des Finances, ce n’est qu’au moment où le juge national français se prononcera sur le litige en cours que l’administration tirera les conséquences de cet arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne. 

Une réponse ministérielle, du 1er février 2022 (question n°42486) précise qu’aussi longtemps que cette mise à jour n’est pas intervenue, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF). 

Cette garantie permet au contribuable de bonne foi de se prévaloir de l’interprétation d’un texte faite par l’administration, même si ce texte est contraire au droit de l’Union. En outre, cette garantie interdit à l’administration fiscale de remettre en cause l’application par un redevable d’un texte fiscal effectuée conformément à l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportées à la date des opérations en cause. 

De plus, le Gouvernement précise que cette mise à jour du régime fiscal de la TVA sur marge ne conduira pas à remettre en cause les équilibres économiques des opérations qui sont en cours. De ce fait et plus concrètement, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l’assujetti revendeur toujours se prévaloir de la doctrine actuelle, en application de l’article L. 80 A du LPF,  même si cette dernière est contraire au droit de l’Union européenne. De plus, en cas de revente d’un bien immobilier après la mise à jour de la doctrine BOFiP de l’Administration qui aura tiré les conséquences de la jurisprudence Icade Promotion, les professionnels pourront continuer à se prévaloir de la doctrine fiscale actuelle, si et seulement si l’acquisition du bien est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente avant cette mise à jour.

 

N’hésitez pas à solliciter l’assistance d’un des avocats fiscalistes du Cabinet Schaeffer Avocats qui répondront à toutes vos interrogations quant aux implications concrètes engendrées par cette modification du régime fiscal de la TVA sur marge.

 

Afin de sécuriser juridiquement vos opérations, notre équipe d’avocats fiscalistes se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements.

Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

 

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