Faciliter la transmission et réduire les droits de succession grâce à une SCI

Décomposer la propriété pour faciliter la transmission

Le choix d’acquérir les titres d’une SCI plutôt que de détenir un immeuble directement s’apprécie au regard de l’avantage immédiat de l’acquisition, mais surtout futur. En effet, le choix d’imposition étant très important, le démembrement des parts de cette SCI en vue de faciliter une transmission représente un ultime avantage.

Il est dans un premier temps possible de démembrer les parts vers des enfants, pour leur donner la nue-propriété des parts et optimiser les droits de succession. Il est également possible d’assurer le démembrement vers une société d’exploitation pour la fiscalité. Ce dernier montage mérite une attention plus accrue.

Le montage avec l’usufruit

En effet, un montage est particulièrement efficace via la SCI pour réduire sa fiscalité. Il s’agit de l’utilisation de l’usufruit. Il s’agit alors de décomposer la propriété. La SCI (translucide fiscalement), serait alors détenue par deux associés : une personne physique, nue-propriétaire, et une personne morale à l’impôt sur les sociétés, usufruitière.
Ce montage permet de bénéficier de la fiscalité de l’impôt sur les sociétés sur les revenus de l’immeuble, car c’est l’usufruitier qui supportera cet impôt. Ce régime est plus avantageux que le régime de l’impôt sur les revenus pour lequel il n’y a pas d’amortissement une taxation progressive jusqu’à 45% (plus 17,2% de cotisations sociales).
Par ailleurs, ce montage permet de bénéficier de la fiscalité des plus-values immobilières soumises à l’impôt sur le revenu. Cette fiscalité est plus avantageuse ici que celle de l’impôt sur les sociétés. Pour rappel, à l’impôt sur le revenu, plus la détention du bien est longue, moins la taxation est importante. A l’inverse, sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien : la plus-value augmente donc avec le temps car la valeur nette comptable diminue avec le mécanisme des amortissements.
Il convient toutefois de préciser que la rédaction des statuts est primordiale. Notamment, l’objet de la société, la gérance, et le fonctionnement de la société doivent être rédigés avec soin. Par ailleurs, le choix à opérer comporte certains avantages considérables, mais ce choix dépend de la situation personnelle et du projet envisagé.
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