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L’occupation à titre onéreux d’un bien acheté par une SCI

Dans le cadre de l’occupation à titre onéreux (location), les associés qui occupent un bien appartenant à une SCI versent en contrepartie un loyer. Dans ce cas, ces produits seront imposables au sein de la SCI mais les charges seront déductibles. Ainsi, si la société est imposée à l’IR, le résultat sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers chez les associés proportionnellement à la quote-part de capital leur appartenant.

L’avantage d’un tel système étant que les époux qui constituent une SCI pour acquérir une résidence principale pourront se la louer à eux même par l’intermédiaire de la SCI. La SCI leur permettra de déduire les charges d’entretien, les travaux effectués et les intérêts des emprunts contractés. Ces charges pourront compenser les loyers encaissés ou créer du déficit foncier.

Attention à l’abus de droit

L’inconvénient est que si la création de cette SCI répond à un unique objectif d’optimisation fiscale, sans objectif patrimonial, l’administration pourra y voir un abus de droit. Le risque que l’administration fiscale qualifie la création de la SCI en abus de droit est véritable, elle pourra alors procéder à un redressement éventuellement accompagné de pénalités pouvant aller jusqu’à 80%.

L’administration fiscale peut contester le loyer s’il est anormalement bas, soit notablement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location ; et si le propriétaire ne peut invoquer aucune circonstance indépendante de sa volonté qui soit de nature à faire obstacle à la location à son prix normal. Ainsi, l’administration fiscale prend en compte de nombreux indices qui peuvent lui permettre de qualifier une situation d’abus de droit : le contrôle exclusif ou quasi-exclusif par les occupants, un patrimoine social uniquement composé de ce logement ou encore une relation financière anormale entre la société et les associés. De plus, la création du déficit foncier ne doit pas être l’objectif principal. En effet, dans le cas où plus de 2/3 du bien serait affecté à un usage d’habitation, un déficit foncier imputable serait requalifié en abus de droit.

Quel régime fiscal adopter ?

Un enjeu important est ici de déterminer le régime fiscal. La SCI est, en principe une société transparente soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont alors directement et personnellement imposables. L’inconvénient étant que de nombreuses charges ne seront pas déductibles. De plus, cela risque d’accroitre l’imposition des associés personnes physiques s’ils possèdent des revenus importants. Le résultat est donc soumis à un taux progressif de l’impôt sur le revenu qui peut atteindre 45% majoré des prélèvements sociaux, soit une imposition globale de plus de 60%.

Une société soumise à l’IS verra son résultat imposable soumis à l’IS au taux de 15% jusqu’à 38 120 €. De plus, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation sont déductibles.
Ainsi, l’option à l’IS est plus avantageuse pour un associé ayant d’importants revenus.

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