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Logement insalubre: définition & procédure

Logement insalubre: définition & procédure à suivre

Logement insalubre, de quoi s’agit-il ?

Depuis 1989, le droit au bail d’habitation est strictement encadré puisque la loi impose au propriétaire de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. (Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). C’est donc dans l’intérêt de garantir le droit à un logement décent et à terme, de lutter contre l’habitat insalubre que la loi conditionne la mise en location d’un logement.

La notion de logement insalubre

A la lecture de l’article L.1331-26 du Code de la santé publique, un logement est réputé insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé de ses occupants ou de ses voisins en raison de son état ou de ses conditions d’occupation.
L’insalubrité est la résultante d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle se caractérise après l’analyse de différents critères notamment :

  • La luminosité naturelle du logement (fenêtres en nombre suffisant)
  • La structure du logement (agencement, dimension des pièces, isolation…)
  • L’analyse des risques potentiels (amiante, plomb, risques de chutes de personnes…)
  • L’humidité (aération)
  • L’usage et l’entretien des lieux (mode d’occupation, sur-occupation, propreté)
  • Equipements (gaz, électricité, chauffage, alimentation en eau potable, canalisations)

Il faut distinguer deux types d’insalubrité

  • L’insalubrité remédiable qui correspond à une situation pour laquelle il est possible, par la mise en œuvre de mesures spécifiques, de remédier à l’insalubrité. Elle a alors un caractère temporaire.
  • L’insalubrité irrémédiable  « lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction » (article L.1331-26 du Code de la santé publique)

A titre d’exemple, l’irrémédiabilité de l’insalubrité a pu être caractérisée en présence d’un local dont la seule fenêtre existante donne dans le hall d’entrée d’un immeuble sans ouverture à l’air libre ni aération suffisante et anormalement humide, dont l’évacuation des eaux usées est mal assurée (CAA Bordeaux 12 février 2008, n° 06BX00090).

La procédure visant à faire cesser la situation d’insalubrité

L’avertissement

Tout d’abord, lorsqu’une personne (voisin, occupant…) a connaissance d’une situation d’insalubrité, elle doit le signaler auprès du maire de la commune. Cet avertissement peut se faire par tout moyen (téléphone, mail, courrier)

La procédure d’enquête

Par la suite, le maire en informe l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) qui intervient afin de visiter le logement. Un rapport va être établi concluant à l’insalubrité ou non du logement en question et va être transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).
En application des dispositions de l’article L.1331-27 du Code de la santé publique, le préfet informe par courrier le propriétaire du logement qu’une réunion va se tenir avec le Coderst. Le propriétaire doit en être informé au minimum 30 jours avant la tenue de la réunion afin qu’il puisse faire connaître ses observations. Ce dernier doit également en informer les locataires pour qu’ils puissent, à leur tour, formuler leurs observations. C’est une procédure contradictoire.
Le Coderst va rendre un avis dans un délai de deux mois en se prononçant sur la « réalité et sur les causes de l’insalubrité » ainsi que « sur les mesures propres à y remédier » (article L.1331-26 du Code de la santé publique). Le préfet est tenu de suivre son avis et il peut être tenu de prendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable concernant le logement.

L’arrêté préfectoral: la prescription de mesures nécessaires à la résorption de l’insalubrité

En fonction de l’avis rendu par le Coderst, le préfet va prendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou un arrêté d’insalubrité irrémédiable.
L’arrêté va être notifié au propriétaire du logement obligeant ce dernier à réaliser des travaux dans un certain délai. A défaut d’exécution, le propriétaire est soumis au paiement d’une astreinte pouvant s’élever jusqu’à 1.000 euros par jour de retard et peut également faire l’objet de poursuites pénales. Dans cette situation, les travaux peuvent être effectués par le maire ou le préfet aux frais du propriétaire. Lorsque les travaux ont été réalisés par le propriétaire dans le délai imparti, la mainlevée de l’arrêté est prononcée par le préfet.
Le préfet, en vertu de ses pouvoirs de police spéciale qui lui sont conférés en application des dispositions de l’article L.1331-26 et suivants du Code de la santé publique, dispose d’autres droits notamment :

  • Il est possible (notamment en cas d’insalubrité irrémédiable) que le préfet prononce une interdiction temporaire d’habitation dans le logement : dans ce cas, l’article L.521-1 du Code de la construction et de l’habitation oblige les propriétaires et exploitants de locaux d’hébergement d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant.

Par ailleurs, l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. ».

  • En application des dispositions de l’article L.1331-26-1, alinéa 4 du Code de la santé publique, le préfet peut également procéder à l’exécution d’office de certaines mesures si les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti ou en cas d’urgence.
  • En application des dispositions de l’article L.1331-28 du Code de la santé publique, face à une insalubrité irrémédiable, le préfet peut prononcer « l’interdiction définitive d’habiter et, le cas échéant, d’utiliser les lieux […] Il peut également ordonner la démolition de l’immeuble ».

Ainsi, afin de mettre un terme à l’insalubrité, une procédure longue et parfois contraignante doit être mise en œuvre. Celle-ci est menée par les services de l’Etat notamment par le maire et le préfet qui disposent de pouvoirs de police afin de garantir le droit à un logement décent.

Afin d’avoir plus de détails sur la procédure visant à cesser l’insalubrité de votre logement,  notre équipe d’experts en droit immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.  Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements. Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre vos intérêts.

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