Logements insalubres ou indécents, comment les différencier ?
L’article 1719 du code civil, modifié par la loi du 13 décembre 2000 « SRU », pose une obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un logement est décent lorsqu’il ne laisse « pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Il convient alors d’étudier et de distinguer deux désordres pouvant affecter un logement : l’indécence et l’insalubrité.
L’indécence et l’insalubrité d’un logement ouvrent tous deux le droit à un recours pour le locataire. Toutefois, des différences notables existent entre ces deux notions. Il est donc important de bien les distinguer. On pourrait résumer la situation en disant que « tout logement insalubre est indécent, mais tout logement indécent n’est pas forcément insalubre ».
Logement indécent et insalubre : une différence de gravité
Le logement indécent
Le logement est considéré comme décent s’il répond à un certain nombre de critères, à savoir : les équipements essentiels sont fournis, il est exempt de nuisibles ou de parasites, il est protégé contre les infiltrations d’air, il garantit la santé et la sécurité des locataires. À l’inverse, est considéré comme indécent un logement qui ne répond pas à ces critères.
C’est un Décret du 30 janvier 2002 « relatif aux caractéristiques du logement décent » qui précise les caractéristiques auxquelles doit répondre celui-ci. Il est ainsi précisé qu’un logement est considéré comme décent « lorsque il répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».
En résumé, l’indécence d’un logement s’apprécie par rapport à la conformité du logement à ces caractéristiques minimales d’hygiène et de santé.
En tout état de cause, un logement indécent, s’il ne répond pas aux normes minimales, ne présente pas de danger avéré pour la santé ou la sécurité de ses occupants.
Le logement insalubre
Un logement est considéré comme insalubre quand il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des voisins.
L’insalubrité d’un logement s’apprécie par rapport à un désordre d’une particulière gravité, ou alors d’une accumulation de désordres.
Il convient d’opérer une distinction entre insalubrité remédiable, et insalubrité irrémédiable.
-L’insalubrité irrémédiable : est définie par l’article L1331-26 du code de la santé publique qui dispose que « L’insalubrité d’un bâtiment doit être qualifiée d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction ».
– À l’inverse, l’insalubrité est qualifiée de remédiable lorsqu’il est possible d’y mettre fin. Cette insalubrité ne peut alors avoir qu’un caractère temporaire.
En réalité, il existe d’autres désordres pouvant affecter un logement, qui sont classés dans le schéma ci-dessous, du moins grave au plus grave.
Ainsi, les logements indécents et insalubres sont les deux troubles les plus graves qui peuvent frapper un logement. Ces deux troubles ne répondent cependant pas du même régime. L’insalubrité étant un trouble d’une particulière gravité, une procédure très spécifique lui est applicable.
Les différence de régime
Le logement indécent
Les litiges concernant l’indécence d’un logement doivent normalement être réglés entre le locataire et le bailleur. Ce n’est qu’à défaut de règlement amiable, que les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation. Si celle-ci n’arrive pas à résoudre le litige, il sera alors porté devant le juge.
Les litiges relatifs à la décence d’un logement sont de la compétence du tribunal d’instance.
C’est au locataire d’apporter les preuves de l’indécence de son logement. Le cas échant, le juge d’instance pourra ordonner les travaux devant être réalisés, ainsi que leur délai d’exécution.
Une précision toutefois : indécence d’un logement ne peut normalement pas aboutir à une réduction du loyer versé par le locataire. Une telle réduction ne peut être obtenue qu’à défaut d’exécution des travaux prescrits dans le jugement.
Le logement insalubre
En ce qui concerne le logement insalubre, la procédure est en plusieurs étapes.
Le logement insalubre doit être dénoncé par toute personne qui en a connaissance au Maire, que ce soit un occupant, ou encore un voisin, une association… De plus, cette dénonciation peut être faite par tout moyen.
Ensuite, le Service communal d’hygiène et de santé doit intervenir et mener une enquête en visitant l’immeuble et en montant un rapport. Ce rapport sera ensuite transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst). Ce dernier doit ensuite se prononcer de la réalité de l’insalubrité ainsi que les possibles solutions pour y remédier. Le Préfet doit ensuite informer le syndicat de copropriété qu’une réunion va se tenir avec le Coderst. Cette information doit être envoyée au syndicat au moins 30 jours avant la réunion. Le Coderst va rendre un avis sur la réalité ainsi que les causes de l’insalubrité. Enfin, le préfet va rendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable (à noter toutefois que le préfet doit suivre l’avis rendu par le Coderst).
En cas d’interdiction d’habiter les lieux, le loyer cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté d’insalubrité. Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté.
-En ce qui concerne l’arrêté d’insalubrité remédiable : il est rendu lorsqu’il est possible de remédier à l’insalubrité de l’immeuble. Le syndicat de copropriété devra alors réaliser des travaux dans un délai déterminé, sous peine de devoir payer une astreinte à hauteur de 1000 euros par jour.
-En ce qui concerne l’arrêté d’insalubrité irrémédiable : il est rendu soit lorsqu’il n’est plus possible de mettre un terme à l’insalubrité de l’immeuble, soit lorsque les travaux pour se faire seraient plus couteux que le prix de reconstruction de l’immeuble. La sanction est la même que précédemment, l’obligation de faire des travaux avec une astreint de 1000 euros par jour de retard. Toutefois, il y aura aussi une interdiction définitive d’habiter les lieux pendant une durée maximum de 1 an.
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