Pourquoi créer une SCI ?

Une SCI doit toujours être composée d’au moins deux associés, c’est la règle. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum d’associés. Un nombre trop élevé d’associés est toutefois peu pertinent et peu probable dans le cadre d’une SCI familiale.

Une SCI peut être à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCI à capital fixe, le capital se compose d’une seule somme que les associés ne peuvent changer que dans le cadre d’une procédure contraignante et coûteuse. Dans une SCI à capital variable, il se compose de deux sommes, un seuil et un plafond, dans l’intervalle duquel les associés peuvent changer librement le capital de la SCI.

 

Dès lors, on peut se demander quelles sont les raisons pour lesquelles il est intéressant de créer une SCI pour se bâtir un patrimoine intelligemment. Ces questionnements sont importants, et il convient d’analyser chaque situation particulière, en incorporant vos besoins. Notre Cabinet se tient à votre disposition.

Le simple fait qu’un patrimoine, immobilier notamment, soit détenu à travers une société permet d’opérer une décote sur la valeur de ce patrimoine. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts.

De manière générale, la SCI est une forme sociale fréquemment utilisée par les professionnels du secteur de l’immobilier du fait des avantages certains qu’elle présente :

• Investissement et gestion d’un patrimoine immobilier ;
• Cession facilitée de parts sociales ;
• Avantages fiscaux.

 

La constitution d’une société civile présente un intérêt particulier pour des parents qui souhaitent, de leur vivant, transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, tout en conservant la gestion de ce patrimoine. La société se présente alors comme un moyen de dissocier la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. 

Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement entre professionnels ou particuliers, la création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apportés par les associés.

Il est en effet plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription d’emprunts, car les créanciers sociaux disposent d’une garantie financière en ce que les associés sont indéfiniment responsables du passif social, sous certaines conditions.

La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision.

La plupart des actes de gestion courante relèvent ainsi de la responsabilité du gérant, et il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble.

L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société.

Contrairement à l’indivision, il est plus facile de sortir d’une SCI. En effet, pour organiser la sortie d’un associé de l’investissement immobilier, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble.

Tout d’abord, il faut tenir compte des amortissements pour la détermination de la plus-value sur les cessions de biens immobiliers réalisées par une SCI à l’IS. La plus-value réalisée à l’occasion d’une telle cession peut donc être importante. Toutefois, il s’agit de la juste contrepartie de la déduction fiscale des amortissements.

Ensuite, les déficits ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la SCI. Les associés n’ont pas la possibilité de reporter une quote-part de déficit sur leur revenu global imposable, comme c’est le cas dans les SCI à l’IR (à hauteur de 10 700 euros maximum par an). 

Les modalités d’imposition des cessions de parts d’une SCI à l’IS sont différentes de celles des cessions de parts d’une SCI à l’IR. Pour les associés personnes physiques, il est impossible de bénéficier d’une exonération totale en cas de détention longue (au moins 22 ans), comme c’est le cas avec le régime des plus-values immobilières.

Lorsque la SCI est à l’IS, c’est le régime des plus-values sur valeurs mobilières qui s’appliquent pour les associés personnes physiques. Un abattement pour durée de détention est tout de même possible au bout de deux ans mais il n’aboutira jamais à une exonération totale en cas de détention sur une longue durée. 

Le principe est le même concernant l’imposition des cessions d’actifs immobiliers réalisées par la SCI. Les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Il n’est pas possible de bénéficier des abattements prévus pour l’imposition des plus-values immobilières dans les SCI à l’IR.

Enfin, les SCI à l’IS doivent obligatoirement tenir une comptabilité commerciale. Cette obligation entraîne donc des frais de comptabilité supplémentaires par rapport aux SCI à l’IR (sauf lorsque celles-ci ont un associé personne morale soumis à l’IS ou relevant des BIC).

 

Le cabinet Schaeffer Avocats est à votre disposition pour accompagner et vous conseiller dans vos démarches fiscales. Dans ce cadre il est très important d’être conseillé pour sécuriser les démarches et protéger ses intérêts. Notre cabinet sera ravi de vous accompagner au 01-55-90-55-15.