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Quel bail choisir : bail commercial ou bail professionnel ?

Quel bail choisir : bail commercial ou bail professionnel ?

 

La législation relative au contrat de bail figure aux articles 1714 à 1778 du Code civil.

Cette législation s’accompagne aussi d’une réglementation spécifique qui tient compte de la nature du bail.
Par exemple, un bail peut être qualifié de bail commercial ou de bail professionnel. Cette qualification dépend de la catégorie du locataire et donne lieu à l’application d’un régime distinct. Le choix d’un bail dépend donc des règles que l’on souhaite voir s’appliquer.

 

La notion de bail commercial et de bail professionnel

A qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il s’agit d’une convention portant sur un local à usage commercial, agricole ou artisanal.
Il doit être conclu par écrit et décrire précisément l’activité exercée au sein des locaux. Toutefois, les parties peuvent choisir d’insérer une clause « tous usages », qui écarte toute restriction d’activité.
 

A qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel relève des articles 1714 à 1788 du Code civil, auxquels s’ajoute l’article 57 A (cf. loi du 23 décembre 1986).
En principe, le contrat de bail professionnel doit être établi par écrit mais un bail verbal reste tout à fait valable, le texte ne retenant aucune sanction en l’absence d’écrit (CA Paris, 6e ch., sect. C, 16 oct. 2001, n° 2001/08223).
Le bail professionnel est un bail portant sur des locaux dans lesquels est exercée une profession qui n’est « ni agricole, ni commerciale, industrielle ou artisanale » (CA Paris, 16e ch., sect. A, 26 avr. 2000, n° 1997/13255). Il s’adresse donc aux professions dites libérales, non réglementées et qui réalisent des bénéfices non commerciaux (BNC). Par exemple, sont concernés les apporteurs d’affaires, les avocats, les infirmières, les médecins et les notaires etc.
 

Le régime relatif au bail commercial et au bail professionnel

Durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Toutefois, les parties peuvent choisir une durée plus longue.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans au bénéfice du locataire.
 

Montant du loyer

Dans le cadre du bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties. La révision du loyer peut être prévue dans une clause d’échelle mobile, qui permet aux parties d’ajuster le prix du loyer tous les trois ans. Cette révision est calculée selon l’indice ICC (indice du coût de la construction) ou l’indice ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), en fonction de l’activité du locataire.
Dans le cadre du bail professionnel, le loyer est fixé librement par les parties. Il peut faire l’objet d’une révision, à condition qu’une clause ait été prévue à cet effet. Cette révision est calculée selon les mêmes indices que le bail commercial.
 

Droit de résiliation

Dans le cadre du bail commercial, il faut distinguer la résiliation demandée par le locataire et celle demandée par le bailleur. Concernant le locataire, celui-ci dispose d’une faculté triennale de résiliation. Il peut notifier son congé après trois, six ou neuf ans en respectant un préavis de six mois. Concernant le bailleur, il ne peut résilier le contrat que pour des motifs prédéfinis : la construction ou reconstruction de l’immeuble ; l’exécution de travaux ; la surélévation de l’immeuble.
Dans le cadre du bail professionnel, chacune des parties peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat, en respectant un délai de préavis de six mois. A défaut, s’opère une reconduction tacite du contrat pour la même durée. A noter que le locataire n’a pas à motiver ou à justifier la résiliation du bail.
 

Renouvellement du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur refuse de renouveler le bail, le locataire pourra lui demander, en guise de compensation, une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans. Cette indemnité vise à couvrir les frais de déménagement et la perte de clientèle etc. Par exception, le bailleur ne sera pas tenu de lui verser cette indemnité dès lors que :

  • Le contrat a bénéficié, à tort, du régime des baux commerciaux.
  • L’immeuble est insalubre et dangereux.
  • L’immeuble nécessite des travaux de (re)construction.
  • Des motifs et graves et légitimes sont invoqués par le bailleur (ex : loyers impayés).

Dans le cadre du bail professionnel, les parties doivent conclure un nouveau bail. A noter qu’il n’existe pas de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé et le prix ne peut pas faire l’objet d’une révision par le juge. La clause de prix, prévue dans le bail d’origine, continue donc de s’appliquer (CA Paris, 6e ch. C, 7 mars 1994).

 

Du bail professionnel au bail commercial

Le choix de la qualification du bail par les parties

Depuis la loi LME du 4 août 2008, le bailleur et le preneur peuvent adopter le statut des baux commerciaux alors même que le contrat de bail relèverait a priori de la catégorie des baux professionnels.
Cette faculté est prévue par l’article L.145-2, 7° du Code de commerce. L’ensemble des règles relatives aux baux commerciaux s’appliquent si les parties décident d’appliquer ce statut.
Lorsque le bailleur et le preneur décident de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux, celles-ci doivent impérativement mentionner leur choix dans l’acte. A défaut, le contrat serait soumis de plein droit au régime des baux professionnels.
 

La requalification par le juge du bail professionnel en bail commercial

Le preneur ou le bailleur peuvent tout à fait intenter une action en justice pour obtenir une requalification de leur contrat de bail professionnel en bail commercial.
Une telle action doit être introduite dans les deux ans suivant la conclusion du bail professionnel (art. L.145-60 du Code de commerce).
La partie qui réclame cette requalification devra également rapporter la preuve, par tous moyens, que le contrat de bail entre dans le champ d’application du statut des baux commerciaux.

 


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